Aが出資者となり、土地+上物=6000万円の物件をA名義で頭金300のローンを組み、購入しようと思っています。

信頼の置けるBという人間にも頭金500万円を出させ、また、当初10年間は、ローン返済額+利益を得られる家賃でBに住まわせようと思っています。
10年後(目安ですが)、ローン残額でBに売却する予定です。
・Aの初期投資及びローン債務額における一年間の利益はどのくらいが適当でしょうか?
・A及びBのリスクとその回避方法を考えうるだけ列挙してください。
前提としてAとBは友人関係にあり、お互いに信頼の置ける間柄とします。
一番的を得た回答に200pt以上差し上げたいと思います。

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回答(6件)

id:auctiondiary No.1

auctiondiary回答回数1085ベストアンサー獲得回数22004/06/21 18:00:25

ポイント75pt

利益の設定はピンきりですが、今の景気の状態からするとほとんど利益は出ないでしょう(相場で貸した場合)。

リスクとリターンから考えるとあまりにも条件が悪すぎます。投資とはたして呼べますかね。これが最高の投資になるにはあなたの予定通りに物事が進むと言うことだけ。Bに何らかの形で10年後、絶対に買う等の条件をつけないとまずいですね。

Aのリスク

これは何らかの形でBがローンを払えなくなる可能性でしょう。ローンが払えなくなったら出ていってもらえばいいでしょうが、なかなかうまくいきません。友人と言う関係が余計に複雑にします。裁判所に訴えても追い出すまで相当の年月がかかります。家賃の賠償命令が出てもそれを払えないでしょう。そうなって誰も住まなくなった家を売りに出したとします。本当にローン残高で買ってくれる人がいますか?それだけ本当の価値がありますか?まず間違いなくあなたには多額の借金がプレゼントされることでしょう。またリスクとして地震がおきた、欠陥住宅を買ってしまった等も見逃してはいけません。

まず、その不動産が本当に価値のあるものか、Bの支払い能力は本当にあるのかを考えましょう。もしB一人で6000万のローン契約を組めないのなら、そもそも器の割りに買い物がでかすぎます。自分にあった建物を買いましょう。Aが限りなく初期リスクを抑えるためにはBの支払能力の客観的評価と、住宅の価値を正確に見定める能力が必要です。もし、正確な判断ができたなら、Bが出て行ったあとでも十分な価格で売却できるでしょう。

Bには基本的に何もリスクはありません。通常の賃貸契約ではほとんどリスクはないでしょう。気が変わったら、賃貸契約を解除すればいいだけです。なかなか解除できないかもしれませんが、リストラ等にあった場合どうしようもできません。

ここで一番の基準になるのはBの支払能力と不動産の価値。Aから見ればBにいかに不利な条件をのませるかしかないでしょう。多分飲めないような条件になってしまうと思います。信頼の置ける友人と信頼の置ける支払能力がある人を一緒にしてはいけません。私としては一番やりたくないですね。Bの支払能力に問題がおきたとたんにAとBの友人関係が正常であるかどうか。おそらく修復不可能なものになりますよ。もしAがこれで利益を出そうと考えているなら。多少損してもいいよぐらいならうまくいくと思いますが。

id:nico21

回答ありがとうございます。

では、上記の条件に、「資産価値は保証・Bに売却することも確約」としたらどうでしょうか?

引き続き、回答募集します。

2004/06/21 18:22:17
id:Murty No.2

Murty回答回数67ベストアンサー獲得回数02004/06/21 18:36:33

ポイント75pt

「AとBは友人関係にあり、お互いに信頼の置ける間柄」とのことなので、「それを傷つけるようなことにはしない」という前提で回答します。

Bさんが最初から自分でローンを組んで購入することが出来るなら、お止めになったほうがいいと思います。

平成10年4月1日以降に取得した建物の減価償却は「定額法」のみとなったので、償却開始当初にお得感がある「定率法」は選択できません。

一方、Aさんがローンを組んでもBさんがローンを組んでも、頭金が同じであれば銀行の取り分は変わりません。その他の租税公課も同様です。

そうすると、Bさんが最初から自分でローンを組んで購入する場合と比較して、減税効果分でAさんもBさんも得をする、という図式はもう成り立たないようなので、Bさんが総合的には損をしてAさんが儲けるという図式しか思い浮かびません。

もし、普通の事業取引をイメージするなら、家賃設定はおおよそ以下のような考え方で算出し、近隣物件の家賃との価格競争にさらされます。

家賃 = 建物の減価償却費用(3000万円の建物なら年間124万円)

   + 資金調達コスト(5000万円を30年ローンで2%で借りたら、年平均70万円ぐらい)

   + 租税公課(固定資産税:地方自治体によるが7〜15万円ぐらい)

   + 利益分(税引前で5〜10%を目安とし、需給バランスと競争力を考えた値付けをする)

これなら貸借対照表上の資産が目減りしないので、事業として成り立ちます。

売却の際には、「その時点の土地の評価額 + 建物の残存価値 ±α」という考え方が普通です。

しかし事業上の利益を出そうとすれば、やはりBさんのメリットは見出せませんし、売却までを含めて事業的には失敗させるのであれば、Aさんのメリットが無くなってしまいます。

おっしゃっているやり方だと、Bさんが損をした上で、地震や火災による建物の損壊のリスクをAさんが負い、地価下落のリスクをBさんが負い、また地価高騰時の利益逸失のリスクをAさんが負うことになるので、友人としての信頼関係の維持が難しくなる危険性が高いと思います。

特別な前提等があったら、再度考えますので、お知らせください(実はAさんは大金持ち、など)

id:nico21

分かりやすい回答ありがとうございます。

前提追加いたしますので、回答頂けたら有難いと思います。

Aの家は両親と年収合算すると、2億オーバー程です。A自身は600万円程度。

Bは現状の年収面で難があり、現状、銀行借入額上限が2000万円程。

分かりやすく言うと、A名義でBの家を買い、その家をBは当面シェアし、Aへの謝礼の意味も兼ねて、当初10年程度は返済額+利益を出せるように返済したい。

Aは事業というよりも、小遣い稼ぎ程度で10年間で1000万円程度利益がでればいいという認識。

皮算用な感がありますがシェアする人は、10年は固い人が1名。5年はいる人が2名。あとは空き1名です。

固定資産税やその他諸々の負担はBです。

この数字がどれぐらい認識が甘いかお教えください。というか、個人的に相談したいくらいです。お願いします。

2004/06/21 19:59:47
id:satosu No.3

satosu回答回数220ベストアンサー獲得回数02004/06/21 19:51:16

ポイント20pt

もし仮に(ありえませんが)Bが必ずローン残額で購入するという約束があって、絶対に解除できないとあらばBのリスクは計り知れないものとなりましょう。

Bの支払い能力がない場合⇒路頭に迷うと。

Bの支払い能力にかかわらず、

不動産の価値<ローン残額の場合 ⇒Bは10年前の家に住まねばならず、不動産価値よりも余計に支払わねばならぬリスクが発生。

自分のライフスタイルに合わせてお金をかけて改築等する必要があるならば、さらにその分の機会費用が発生。

そもそもBが頭金500万円出せるのだから、A名義でわざわざローンを組むというのは、Aにとても大きな信用があって、Bが借りるよりも安くなるからなのかなと愚考。

1年間の利益については、Bがローンを組んだ場合に払わねばならない利子と、Aがローンを組んだ場合に払う利子との差額を半分にするとちょうどいいのかなと思います。(Bが名義人になりたくない理由がある場合は別)

Aのリスクは、Bが返済不能に陥る場合。保証会社等を使うのが一案かと。

id:nico21

回答ありがとうございます。

2のコメントをご参照頂き、さらに詳しい回答を頂けたらと思います。

2004/06/21 20:01:40
id:Murty No.4

Murty回答回数67ベストアンサー獲得回数02004/06/21 21:45:07

ポイント75pt

本当に大金持ちだったのですね。

もし、ご両親を含めたAさんが十分なキャッシュを手元に持っているなら、銀行に代わってBさんに必要な資金を貸す、という考え方が一番シンプルな気がします。

仮に貸出金利を固定で2%、5000万円を30年で返済と想定すると、元利均等方式でBさんの当面の負担を軽減しても10年間で1000万円以上の利益をAさんに残すことはできると思います。

その上で、Aさん名義とするかBさん名義とするかは悩ましいところですが、金額の大きい資産の管理に慣れているAさん名義にしておくのが無難な気がします。

Aさん名義の場合:仮想的にローン返済をする方式(契約は賃貸契約)。特記事項として仮想ローンの残金相当額一括支払いで、所有権移動としておく。

Bさん名義の場合:普通の金銭消費賃借契約。BさんはAさんから資金を借りて購入した物件をAさんに担保として提供した上で、ひたすらローンを返済する。資金が貯まって残金を一括で返済したら契約終了。

もし、Aさんが銀行から借り入れる必要がある場合には担保を求められるので、Aさん名義にするしかないですね。

その場合には、銀行への総支払い額をベースとして仮想的に2%の30年ローンを組んで、賃貸契約にする、などが考えられますが、Aさんが借り入れ金利のリスクを取らないためには銀行の金利(固定金利)は相応に高くなるので、Bさんの負担が大きくなることが心配されます。

状況にフィットしている回答かどうかわかりませんが、いずれにしてもBさんは将来を嘱望され、すばらしい信用を勝ち得ている人なんですね。

うらやましい限りです。

id:sami624 No.5

sami624回答回数5245ベストアンサー獲得回数432004/06/21 22:15:03

ポイント20pt

URLはダミーです。

2の条件からすると、購入物件は共同住宅ということで宜しいでしょうか。

共同住宅の場合は、所有者にリフォーム義務が発生するため、10年内に損傷が生じた場合は改築コストというリスクが、Aに生じます。

次に、当初10年間については、Aが借入をする理由が良く分かりません。年収2億で6千万程度の金銭資産があり、税務上問題ないものなら、当初より自動更新の10年間の賃貸借契約にしたら如何でしょうか。ローン金利が低いとは言え、年間に1百万かかるなら、その分を単純にBがAに支払えばいいのではないでしょうか。

Bの借入額が2千万円程度ということは、年収5百万円程度ということでしょうか。10年後に、Bが購入するとして、残りの3所帯分の利用者が定まっていなければ、Bの購入資金の融資が受けられず、10年後にAは資産の売却が出来ないこととなります。

BがAに年間1百万円支払う事とし、10年後に頭金1千万円で2千万円のローンが組める物件(3千万円程度)のものにしたほうがいいのではないでしょうか。

10年後の金融情勢・賃貸物件状況を考えた場合、不確定要素が多くリスクが高すぎます。不動産賃貸という事業は、入居者の好みの変化が生じても、容易に賃貸物件の変更が出来ないため、余程条件がよくないと返済後資産価値が、市場価値を上回るということはありません。

他の方の意見同様再考したほうがいいと思いますね。

id:auctiondiary No.6

auctiondiary回答回数1085ベストアンサー獲得回数22004/06/22 02:26:03

ポイント75pt

分かりやすく言うと、A名義でBの家を買い、その家をBは当面シェアし、Aへの謝礼の意味も兼ねて、当初10年程度は返済額+利益を出せるように返済したい。

Aは事業というよりも、小遣い稼ぎ程度で10年間で1000万円程度利益がでればいいという認識。

10年間で1000万の利益ですか・・・。それはどう考えても無謀と言うか皮算用にもほどがあると思いますよ。。。最初に言っておきますが、1000万の利益は絶対に無理です。

あと、Bに頭金を出させるとありましたが、それがあとあとどのように処理するのかも気になります。すべてがうまくいけばいいですが、うまくいかなくなったときのことを考えると頭金はやめた方がいいかと思います。

例1 

頭金計800万、利益1000万、返済30年と仮定

返済14.5万+利子+あなたの月の利益8.3万=月の返済額22.8万。大体23万となります。10年後の残高3500万。とても2000万のローンが組めない方の返済できる金額だとは思いません。

住宅のローンが家計の中で20%をこえると将来かなりやばいとされていますので、Bさんの収入を聞いてみてください。

10年後、何らかの形でBさん以外に売る場合は頭金の500万はどういたしましょうか。まあ、買わないといったんだから違約金としていただくという考えもありますが、そうなるとどう考えてもBさんがかわいそうにもほどがあります。あなたは友人どころか、金取り疫病神です。また、Bさんの返済には土地代も含まれているため権利の問題があやふやになります。

通常の価格として考えるなら、建物代+αが賃貸としての相場になるでしょう。そうすると8.33万+αが家賃の相場ではないでしょうか。もちろんどのような場所かでαは変わりますが。大体13万〜高くて18万がいいところです。

私がいいと思う案はこんな感じです。

A、土地を買う。

B、家を自分で組んだローン+頭金で建てる。

残念ながら3000万の家は立ちませんが、どう考えてもBさんの幸せを考えるとこれが限度です。

家を2500万と仮定、余裕を見て35年ローン

月々の返済額 6万+利子

土地を買う。それを資産と考えれば、上がりは丸まる利益です。

月6万で貸す。とすると、Bさんの支払いはつき12万から14万で収まります。

Aさんの利益は年間720万-利子-税。不動産収入だけ1000万を超えると消費税取られるので要注意。まあ、少なく見積もっても600万は利益が出るでしょう。(10年で)

ただこのままだと友人Bさんがちょっとかわいそうかな?

こんな確約をつけたらどうでしょうか。

1a案、今後30年以内にBが土地を買いたいといったら無条件で3000万で売却する

1b案、今後○○年以内にBさんが土地を買いたいと言った場合路線価で売る。又は路線価+○㌫で売るなど。

2、Bの収入が滞るような事態が発生した場合、Aはローン残高でBの家を買う。

2とセットでBはA以外の人に家を売れない

とすればどちらに転がってもAさんの資産から離れることはありません。

Bのリスク

火事、天災、地震など、家が壊れる場合。でも火事が起こるのはBさんの不注意が多いでしょうから建物のリスクをAさんが負うMurtyさんの考え方はどうかと思います。ただ保険とかたくさんありますけどね。

Aさんのリスク。Bさんの収入が滞る自体。このとき家を買わなければならない事態。ただ十分な価値があれば問題ないはず。ほかの人に貸すあてがあるようですし。

また地価が下落した場合、買うのはどうかな?と言う事態になって買ってくれなかった場合がありますが、それでも賃料は入ってくるので実質あまり問題にならない。

路線価の契約を選択した場合、土地の価格が下がるリスクと上がる(儲かる)可能性の二つがあります。これはあなたがこの家に何を求めているかで変わりますね。

id:nico21

皆さんありがとうございました。参考にさせていただきます。

2004/06/22 11:51:13

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