マンションの賃貸契約について質問します。

マンション入居の際に契約書にサイン捺印したのですが、
その契約書の有効な期間を教えてください。
契約書にはその契約書が有効な期限は記載されていませんでした。
もし、マンションの家賃を一ヶ月でも払いわすれていて
10年後などに滞納料が加算されて100万円とか請求されると、
と考えると少し不安になります。
また契約が終了しましたという契約終了書みたいなものはありますでしょうか?

よろしくお願いいたします。

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  • 登録:2005/01/04 11:19:32
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回答(7件)

id:koroshimo No.1

koroshimo回答回数211ベストアンサー獲得回数02005/01/04 12:12:25

ポイント15pt

お役に立つかどうか、分かりません。

こちらのQ&Aの一番下の質問に、契約についての質問と回答がありました。

id:kamesann

「期限の定めの無い契約」

っていうのがあるんですね

2005/01/04 12:49:13
id:RC30-popo No.2

POPO回答回数345ベストアンサー獲得回数132005/01/04 12:34:52

ポイント15pt

本当に何も書いてないのなら無制限になるようです。

ただし、普通は借家だと2年程度で期限を切って更新するので、単に書き忘れているということは無いでしょうか?一度、大家さんか不動産屋に確認することをオススメします。

不動産屋の場合、更新時の仲介手数料が収入になるので、更新期限を設けないとは思えないですが。

あと、賃貸契約の期間と、滞納による支払い義務が生じる期間は連動してないと思います。

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/hosho-time.html

保証人が主たる債務の消滅時効を主張できるか/弁護士の法律相談

このケースに相当するかはわかりませんが、債務にも時効があるようです。

id:kamesann

賃貸借期間についての記載はあったのですが、

契約書の有効期間についての記載はないのです。

それとも「賃貸借期間=契約書の有効期間」なんでしょうか?

2005/01/04 13:03:44
id:neye No.3

neye回答回数50ベストアンサー獲得回数02005/01/04 15:24:43

ポイント286pt

専門家ではありませんので、あくまで一般論としてお読み下さい。

>賃貸借期間についての記載はあったのですが、

>契約書の有効期間についての記載はないのです。

>それとも「賃貸借期間=契約書の有効期間」なんでしょうか?

契約そのものについての時効というものは、存在しません。賃貸借契約は期間の満了により終了しますので、賃貸借期間が終われば契約は終了します(民法616条、民法597条1項)。しかし、契約に期間の定めがない場合、その契約は原則として解除されるまで、有効であることになります。また、契約が終了しても、契約から発生した債権や債務は、それぞれの消滅時効が成立するまでは有効ですので、それまでの間は請求することが可能です。

長期の賃貸借契約について、少し詳しく書くと、賃貸借契約は民法にその存続期間を最長で20年とする定めがあり、契約期間がそれを超える場合、20年ごとに更新されることになります(民法604条)。しかし、借地借家法という別の法律があって、更新されない「正当の事由」がない限り契約は更新されることなっていますので(借地借家法28条)、実質的に長期の契約も有効であることになります。

次に解除についてですが、契約は、当事者が合意すればいつでも解除することもできますし、契約の中に定められた解除条件が成立すれば、それにより解除されることにもなります(ただし、その契約の内容は民法、借地借家法により制限されています)。また、契約の中に解除条件がなくとも、法律上、契約が終了する場合もあります。

特に期間の定めのない賃貸借契約については、民法に解約についての定めがあり、建物の場合、借主であれば、解約の申し入れをしてから、3ヶ月を経過すれば契約を終了することができます(民法617条)。期間の定めがあっても、当事者により解約権を留保する定めがされた場合は、同様です(民法618条)。(ちなみに、民法は両当事者からの解約の申し入れを認めていますが、借地借家法により賃借権が強化されているため、貸主からの解約の条件は、借主よりも厳しいものになります。)

また、契約から発生する債権には、それぞれ時効があります。賃貸借契約からは、いろいろな債権債務が発生しますが、基本的に請求可能なときから10年間を経過すると、消滅時効により、それらの債権は消滅するものと考えられます。ただし、時効には様々な中断事由があり、裁判上の請求がされた場合や、債務者が債務を承認した場合などには、時効は中断することになります。

>もし、マンションの家賃を一ヶ月でも払いわすれていて

>10年後などに滞納料が加算されて100万円とか請求されると、

>と考えると少し不安になります。

10年を経過すれば、消滅時効により債権は消滅することになりますが、それ以前であれば滞納料つきで請求される可能性はあります。ただし、この場合、やり方が悪質であれば、信義則(民法1条2項)や権利濫用の禁止(民法1条3項)により、請求が認められないこともあるのではないかと思います。

id:kamesann

長い文章ありがとうございます大変ためになります。

でもなおさら不安になってきました。

>契約が終了しても、契約から発生した債権や債務は、

>それぞれの消滅時効が成立するまでは有効ですので、

>それまでの間は請求することが可能です。

例えば家賃の最初の一月を払い忘れているとします。

年間10%の損害金を支払いうよう契約書に記述があり、

契約期間が2年であった場合に、

その最初の家賃を10年後に請求されたとします。

そういった場合、2年間分の損害金を払うのでしょうか

それとも10年分の損害金を支払う義務があるのでしょうか。

10年分支払う必要がある場合、支払い漏れがないか確認したほうがよさそうですね。

2005/01/04 15:53:54
id:bouzu_gokaku No.4

bouzu_gokaku回答回数54ベストアンサー獲得回数02005/01/04 16:02:34

ポイント14pt

「期限の定めなき契約」は理解されたようですね。その根拠は民法412条3項になります。つまり特に定めなき場合は一般原則どおり一般法である民法が適用され「期限の定めなき契約」扱いとなります。

その場合大家さん側から契約を終了させるためには解約申し入れとともに「正当事由」すなわち大家さん自身の自己使用目的と立退き料が必要になってきます。それらを欠く場合申し入れは無効でありそのまま更新したとみなされます(借家人は保護されています)。

家賃を払い忘れて10年たてば債務は時効消滅します(167条)。

滞納料の加算は年5分です(404条)。特に大家さんから何か言われなければ(催告)複利となることもありません(405条)。

id:kamesann

滞納料の加算は年5分と聞いて安心しました。

とっても勉強になりました。

それにしても詳しいですね^^

2005/01/04 16:56:27
id:neye No.5

neye回答回数50ベストアンサー獲得回数02005/01/04 16:51:12

ポイント14pt

>年間10%の損害金を支払いうよう契約書に記述があり、

損害金として請求する以上、損害があることが前提です。損害が認められなければ、請求は不当なものとして、棄却されます。

リンク先の判例を読むところ、民事法定利率(民法404条)である年5%というのが一つの基準のように思われます。それ以上の利息については、認められない可能性もあるのではないでしょうか。

>契約期間が2年であった場合に、

>その最初の家賃を10年後に請求されたとします。

>そういった場合、2年間分の損害金を払うのでしょうか

>それとも10年分の損害金を支払う義務があるのでしょうか

払うべき時に払わなかったのですから、契約の終了とは関係なく、支払いを終えるまでは利息が発生することになると思います。

ただ、最初の一月を払い忘れて、その後は払い続けていたという場合、裁判では、最後の一月分を支払わなかった場合と同様の扱いを受けることになるのではないかと思います。民法上、利息が元本に組み入れられるためには、一年以上の滞納が条件になっています(民法405条)。債務者としては、滞納月の翌月の賃料を支払うより、滞納している月の賃料を支払った方が有利です。にもかかわらず、それを告知せずに、翌月分として金員を受領し、前月の賃料債権を未納として残すという貸主の受領の仕方は、不誠実なものとして認められないのではないかと思います。また、貸主が請求を怠っている場合、前回の回答でも書きましたが、信義則(権利失効の原則)により、請求が認められなくなる可能性もあると思います。

※ここに書いたのは、あくまで一般論です。私のいい加減な考えも混じっていますし、ここには書ききれないこともあります。個々の事例についての専門家の意見とは、性質を異にするものとご理解下さい。m(_ _)m

id:kamesann

年5%とは特に定めがない場合のようで

契約書で記述してあれば最高14.6%まで

請求できるようですね。

でもおっしゃるとおり請求を怠った上に損害金とうたっているため、請求されていないかぎり

利息はつかないと判断できそうですね^^

ありがとうございます

2005/01/05 11:32:22
id:sami624 No.6

sami624回答回数5245ベストアンサー獲得回数432005/01/04 21:34:06

ポイント14pt

(建物賃貸借契約の更新等)第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

→借地借家法では、借主の利益を保護するため、特段の定めがない限り契約は自動更新もしくは契約期限はないものとされています。

遅延損害金に関わる制限は年利14.6%なので契約内容を確認したほうがいいでしょう。まぁ、よほどのことがない限り、最高利率で請求されることはナイト思いますが、相手がどのような方か分からないので、事前に内容を再度確認することをお勧めします。

id:bouzu_gokaku No.7

bouzu_gokaku回答回数54ベストアンサー獲得回数02005/01/05 17:59:37

ポイント14pt

追記

ほかの方が回答されると思ったので傍観していたのですが・・・

契約書に具体的な遅延損害金の利率が記載してあるのですか?

そうであればそれに従います。利息制限法の枠を超えない範囲で認められます。

また契約書にどのように記載されているかわかりませんがおそらく「持参債務」だと思います。家賃を振り込むか大家さんのところに持っていくことになっているのでは?そうであれば請求がないからといってなにもしなければ当然「履行遅滞」となり遅延損害金が発生します。

またそのマンションは「居住目的」で契約書を交わしていますか?

主にそこで商売をする目的であれば商法上の「商人」扱いとなり話も変わってくる可能性があります。

id:kamesann

ありがとうございます

詳しそうですね^^

そっち関係の方ですか?

2005/01/07 22:29:15
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    ゴミ出しまくり... お恥ずかしい。m(_ _)m
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    お詫びと訂正

    誤りや不適切な記述を含むため、以前の発言をすべて削除しました。
    ご迷惑をおかけし、本当に申し訳ありません。

    (1)訂正:賃料債権の消滅時効について

    具体的な契約の内容次第なのですが、マンションの家賃については、予め月末払いの約束をすることが普通だと思います。

    だとすると、賃料債権は「定期給付債権」となるため、10年よりも短い5年で時効消滅します(民法169条)。

    >10年を経過すれば、消滅時効により債権は消滅することになりますが、

    3.の回答で、このように書きましたが、正確ではありません。

    賃料債権は契約によって自由に定めることができますので、必ずとは言えませんが、5年で時効消滅することの方が一般的だと思います。

    ちなみに、契約で支払いについて特に何も定められていなければ、民法614条が適用され、建物の賃料は月末払いとなります。

    この場合も、賃料債権の消滅時効の時効期間は5年です。

    お詫びして、訂正いたします。m(_ _)m

    (2)訂正:遅延損害金について

    >リンク先の判例を読むところ、民事法定利率(民法404条)である年5%というのが一つの基準のように思われます。それ以上の利息については、認められない可能性もあるのではないでしょうか。

    裁判上の請求をする場合、原告(請求する人)は請求原因を主張・立証することになりますが、遅延損害金の法的性質を民事法定利率と解すれば、原告は損害そのものを証明しなくとも、「賃料の支払い時期が来ている」という事実を証明するだけで、要件となる事実の証明を済ませることができます。年率5%というのは、そういう意味で、「認められやすい数字」だと考えて、上記のように回答をしました。

    しかし、遅延損害金が約定されている場合、その立証をもって、損害は立証されたことになるようです。民法419条を知らなかった訳ではないのですが、私は要件事実との関係を誤解していました。5.の回答は、私の誤解に起因するナンセンスな発言ですので、完全に撤回したいと思います。5.の回答内容は誤りです。申し訳ありませんでした。m(_ _)m

    いろいろ書いてかき回してしまいました。遅延損害金については、「借主が払うべきときに賃料を払わなければ、貸主は約定された遅延損害金を請求できる」というのが結論です。訂正し、深くお詫びいたします。m(_ _)m

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