住宅金融公庫にフラット35というプランがありますが、長期金利が35年以内に3%とか4%になった場合、誰かが実質利回りの面で大損することになると思うのですが、ヘッジされていたりするのでしょうか。その仕組みを教えてください。

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回答(4件)

id:osarivan No.1

osarivan回答回数1511ベストアンサー獲得回数32005/03/08 17:26:56

ポイント18pt

ここのQ2で「証券化支援事業(買取型)の仕組み」に記載がある通りで、住宅ローン債権を発行して、信託銀行等に担保目的で信託(運用)するということです。よって、長期金利が上がったとしても信託側で利益を上げられると言うことではないでしょうか?

<証券化支援事業(買取型)の手続>

金融機関は、顧客(債務者)に対して証券化支援事業(買取型)の対象となる買取基準を満たす長期・固定金利の住宅ローンを実行する。

金融機関は、住宅ローンを実行と同時に、当該住宅ローン債権を公庫に売却する。

なお、公庫が金融機関から買い受けた住宅ローン債権に係る管理・回収業務については、当該金融機関に、手数料を支払い、委託する。

公庫は、②により金融機関から買い受けた住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託する。

公庫は、③により信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融公庫債券※を発行する。

※ この債券は住宅ローンを担保とした資産担保証券(MBS:Mortgage Backed Security)である。

公庫は、MBSの発行代金を投資家より受け取る。

公庫は、MBSの発行代金により、金融機関に対し、住宅ローン債権の買取代金を支払う。

金融機関は、当該譲渡債権に係る管理・回収業務の受託者(サービサー)として顧客(債務者)から元利金の返済を受ける。

金融機関は顧客(債務者)からの返済金を公庫へ引き渡す。

公庫は、顧客(債務者)からの返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対し元利払いを行う。

id:toko2

公庫が発行するMBS(住宅金融公庫債券?)は35年固定の利率なんでしょうか。変動金利だった場合はローン債務者からのインカムよりも支払い金利の方が高くならないのでしょうか。仮に固定金利だった場合は、住宅金融公庫債券を買った人は長期金利の上昇リスクをあまり考えてないということなのでしょうか?

2005/03/08 20:44:05
id:sami624 No.2

sami624回答回数5245ベストアンサー獲得回数432005/03/08 21:52:08

ポイント18pt

固定金利であっても、住宅宅地債権所有者のメリットが全くないわけではありません。

先ず、現行金利から考えた場合固定金利の水準は魅力がある水準だからです。また、マーケットの理論からすると、予想変動利率の加重平均値が、長期固定金利とほぼ同一水準で決定することから、強ち金利に無頓着というわけではありません。

次に住宅宅地債権の保有者は、人気のある後段建築住宅において、当選倍率の優遇があります。安価で良質な住宅の競争倍率が優遇されるメリットがあれば、多少受取り金利で損失をしても、上回るメリットの享受が出来るわけです。住宅宅地債権は単なる積立債権債権としての意味だけではないのです。

id:toko2

個人向けに債券売ってるんですね。どういう条件で売り出しているのか興味あります。

>予想変動利率の加重平均値が、長期固定金利とほぼ同一水準

については詳しい理論は分かりませんが、大体の理屈は理解できます(できれば理論に対する出所希望)

ですが、現在の10年債1.38%が

0.5%になるより、3%,4%になる

可能性の方が高いと評価するのが

常識的ではないのかと思います。

予想変動利率の加重平均値・・の理論は金利が

限りなくゼロに近いときは、金利がマイナスに

なるということがあり得ないため

成り立たないのではないかと

推測しますがどうなのでしょうか。

2005/03/09 01:19:50
id:tiptop No.3

tiptop回答回数66ベストアンサー獲得回数02005/03/09 00:26:21

ポイント17pt

住宅金融公庫は、期間を35年で発行してますね。

でも、ローンの借り手は繰上げ返済が自由なので、利息が入らないってリスクはあります。

これまでも、財政投融資で調達した高利な資金を貸し付けているうちに低金利時代となり、

繰上げ返済や低利な民間ローンへの乗換えで利息収入が減っているのに、

財投は財務省に返すことを拒否され、赤字ひいては公庫解体の原因となりました。

その部分は、あまり改善されていない気もしますが...

id:toko2

>繰上げ返済が自由

こんなリスクがあるんですね。はじめて

耳にするリスク要因ですが、確かに冷静に

考えてみると、低金利になったときに

借り換えられてしまうってのはありますね。

非常におもしろいです。

2005/03/09 01:23:17
id:herecy8 No.4

herecy8回答回数55ベストアンサー獲得回数22005/03/09 19:59:59

ポイント17pt

リンクはモーゲージ証券の説明です。

住宅金融公庫のトップページからフラット35商品概要の中の「金融機関のみなさまへ」を見ると、リスク分担の図が出てます。フラット35は、民間金融機関の貸し出す住宅ローンを公庫が買い受けて証券化して投資家に販売するというものですから、金利が上昇した場合の金利リスク、金利が下がった場合(質問では想定されていませんが)に繰り上げ償還されてしまう期限前償還リスクは、投資家が負担します。投資家に販売する貸付債権担保住宅金融公庫債券の詳細は、「投資家のみなさま」のページから「資産担保証券」のページを見ると載っています。

なお、これは「つみたてくん」とは違います。1億円単位でしか買えませんし。

あと、住宅ローンが普通元利均等払いになってることから想像できるように、ローンが証券化された証券も少しづつ償還されていきます。

投資家は、そうしたリスク等を全て勘案した上で、利回りを見て買うか売るか決めるということになります。アメリカだと巨大な流通市場があって日々売買されてますけど、日本のはまだこれからというべきでしょう。

モーゲージの価格形成はメチャメチャめんどくさいので省略しますが、「予想金利の加重平均」についてごく簡単に解説します。

リンク先の「純粋期待仮説」がそれです。かんたんな例で言えば、今年の1年金利が1%で、1年先には1年金利が2%に上がる(と決まってる)ものとします。すると2年金利が1.5%なら、1年金利で2年間転がしても2年金利で2年間固定しても、結果は同じになります。逆に今年の1年金利が1%で2年金利が1.5%ならば、1年後に1%金利が上昇することを織り込んでる、とも言えます。

ちなみに、この考え方で今現在の日本の金利を使って計算すると、5年後の1年金利は2%ぐらいとして織り込まれてる感じです。

id:toko2

ありがとうございます。

下記のようなPDFを発見しました。

https://www.csfb.co.jp/client_entrance/research/credit/ghlc/...

金利が下がった場合は、他の金融機関への借り換えなどで一括返済されて、投資家へも繰り上げ償還されるというのもリスクですが、金利が上がった場合でも、平成50年まで売れないっぽいんですが、短期金利長期金利のスワップでリスクをヘッジするほどの利ざやでもない気がするんですよね。

その場合、金利が上昇してしまったらソブリン債よりも利率が低いのに売り飛ばせないという状況が35年続くってことですかねえ!!?

予想金利の加重平均については、経済学という学問にけちを付けるのもナニかと思いますが、違うと思います。

当局が、ゼロ金利政策やめますと言ったらとか、国債がデフォルトしたとか、IMFが入ってきたとか、地震が来た、という場合に、一気にあがるという潜在的リスクがあるわけで、純粋期待仮説の計算結果よりも実際のリスクは高いんじゃないかと思ってます。本来は、定量的分析+定性的要因=期待金利になるのではないかと。

当然、定性的要因は金利の上昇にも働くし、下降にも働くわけですが、ゼロ以下はないので、定性的要因は「いま」は金利上昇リスクとして働く可能性の方が高くないのかなあと。定性的要因も織り込んで今の金利が妥当だからその値段で取引されているんだろうと考えることも出来ますが、BIS規制やなにやらで、リスクアセットを持てないから(国債以外に資金を入れる場所がない?)みんな揃って国債を買っている?ので、長期金利が不当に安い。というような合理性を欠いた事情もあろうかと思います。さらに規制により合理的な行動を取ることの出来ないプレイヤーがたくさんのお金を動かしている。だから、やはり純粋期待仮説の予測値よりも「いま」の現状からすると、期待金利は高くあるべき。と思ってますが、経済学は管轄外なので違っていたら指摘頂けるとうれしいです。

それはさておき、計算して頂いた通り、5年後の1年金利は2%だとしても、35年間中途解約できない表面利率1.8前後(公庫の資料による)の債券を買い込むのはアホなのではないのでしょうか。国債のように途中で売り飛ばせるならいいですけど。それとも35年くらいはゼロ金利が続くと考えているのでしょうか???

それとも私が勘違いしているのでしょうか。

2005/03/11 17:58:06

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