税金・不動産関係について教えてください。


親所有の不動産を買い取り、その不動産をそのまま親に貸すとします。
不動産の適正価格を1000万円と仮定し、銀行から10年4%の
金利で借り入れて資金とします。月々の返済額は約10万円となるため
金利上昇のリスクと固定資産税などの諸費用?をみて、月々の返済額を
なるべく高く設定したいと考えています。

そこで質問です。

1.まず、親の不動産を買い取りそのまま貸し付けることはOKなんでしょうか?
2.この条件だけでは難しいかもしれないですが、最高どれぐらいの賃料を
  設定すれば、税務署に贈与くさいと指摘されなそうでしょうか。

回答の条件
  • URL必須
  • 1人2回まで
  • 登録:2005/08/26 00:10:51
  • 終了:--

回答(5件)

id:NetVista No.1

NetVista回答回数843ベストアンサー獲得回数02005/08/26 00:34:10

ポイント10pt

http://fudosan.2525.net/2005/06/post_de4d.html

【Fudosan.JP】 不動産相談「親子間の土地売買」

私の経験上、メリットは親に頼らないで自分の力で不動産を取得したと言う

自信がつくことと、親から逆に家賃を貰っている事位です。


デメリットは、相続できるのであれば、無駄なお金を捨てるのと一緒だと言う事です。

義父所有の土地を借地とし、家屋を建てたい

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20050412mk11.htm

親子間の賃貸契約 : 税金 : マネー相談室 : マネー・経済 : YOMIURI ONLINE(読売新聞)

親子間の賃貸契約

http://fudosan.2525.net/cat2834/

【Fudosan.JP】 不動産相談「●資産→親族間の売買」

http://www7.ocn.ne.jp/~atuyo/seizennzouyo_setuzei.html

���O���^�ɂ����ߐ�

【基礎控除額に着目】

 毎年110万 年単位での課税ですから、基礎控除額も、毎年110万円あります。極端な表現をすると、110万円X年数分は、贈与税なしで、贈与できます。その分、相続財産は、減少します。

id:mwys

ありがとうございます。

1.はOKということですね。

2.の回答がないのが残念ですが。。。

2005/08/26 00:44:03
id:NetVista No.2

NetVista回答回数843ベストアンサー獲得回数02005/08/26 01:03:08

ポイント10pt

すいませんでした。

賃料については、周辺地域の相場に合わせるのがベストです。

基本的に安い場合は、税務署が不審に思い贈与とみなされる場合があります。

肝心なのは賃料をちゃんと受け取っているかですので、面倒でも振込みをお奨めします。

親からの賃料の振込みがわかり易くなり、証拠となります。

現金での受領の場合でも、領収書を発行すれば大丈夫だと思います。 手間をと信憑性を考えれば振込みがベストです。

親から買取しう、親に返済する方が金利等を考えるといいのではないでしょうか?

親の不動産を買い取って親に貸す理由がわかりません。 無駄な経費がかかると思うのですが?


1)返してもらわなくても良いといわれている、又はある時払いの催促なしの場合    贈与税の対象です


2)実際に借りたものであって、その返済を必ず行う場合


無用の誤解を生まないように次の点に注意し、きちんと借入について取り決めをしてください。。

 

・ 金銭消費貸借契約書を作成する。

市販の契約書でも手書きのものでも形式は問いませんが、借入条件を記載し、借入金の金額に応じた収入印紙(参照)を貼り、消印することを忘れないで下さい。

・ 一定の利息はつける。

市中金利と比べ極端に低い金利や無利息であると、借りる人に経済的利益が生じるため、贈与税課税の問題が起こる可能性があります。

・ 契約書に従い毎月確実に返済する。

返済は“持参払い”よりも“振込”がよいでしょう。返済した確実な証拠を振込用紙や預金通帳で証明できるようにして下さい。返済は原則借りた翌月からとし、異常に長い据え置き期間(例えば1年後とか2年後)を設けないようにした方がよいでしょう。

・ 返済期間は返済の完済年を親の年齢がおおむね80歳までの期間とする。

親の年齢を考慮した常識的な返済期間にして下さい。たとえば、75歳の親に35年返済は非常識と判断されます。

・ 他の住宅ローンとの兼ね合いで返済可能な償還金とする。

金融機関では年収の一定割合の返済額となっているかで貸付の判断をしています。年間総返済額は他のローン返済額も含め年収の40%以内を目安として下さい。


なお、平成15年度改正より「相続時精算課税制度」(参照)が創設されましたので親子間借入との比較をおすすめします。

id:mwys

催促してしまったみたいですみません。

まぁ、近くの不動産屋に相場を聞いてみてという

感じですかねぇ。

ちなみに、親がまとまった現金が必要だということで金利低めの不動産投資ローンを使えないかなと思ってこんなプランを立ててみました。

2005/08/26 01:17:56
id:angel_ring No.3

angel_ring回答回数140ベストアンサー獲得回数22005/08/26 01:49:27

ポイント10pt

http://himapuchi.hp.infoseek.co.jp/page093.html

親を扶養家族にして税金の控除を受ける

(1)

 特に問題はないでしょう。

(2)

 子供が親に仕送りをすると逆に税金控除の対象となり、常識の範囲内であれば「子供から親への贈与」は税務署はとやかくと言わないでしょう。(親から子供への贈与は相続税逃れになりますが、子供から親に贈与しても、通常、税金上のメリットはありません)

 逆に、あまり高い家賃を受け取ると「家賃収入」として貴方(子供)に税金がかかってきます。よって、ローン金利+固定資産税程度の家賃なら、特にどちらもの税金はかからないでしょう。

 むしろ、税務署は親から子供への売却価格が妥当かに注目するでしょう。あまり安い値段で売却をすると相続税逃れとなるからです。

id:mwys

ありがとうございます。

2005/08/26 07:55:28
id:tekutekusan No.4

tekutekusan回答回数10ベストアンサー獲得回数02005/08/26 02:13:06

ポイント40pt

企業における役員に対する役員社宅並みでいいのではないでしょうか。


役員社宅の賃貸料の計算方法

A)その年度の家屋の固定資産税の課税標準額 ) ×12% ( 木造家屋以外は10% )

+ ( その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 ) ×6% } × 1/12 =通常の賃貸料(月額)


B)地域での同規模住宅の賃貸相場の1/2以上


A,Bの高いほうの額以上、相場金額以下


親子と同様に会社と役員は特殊関係人であり、優遇を禁止するための措置です。

※一般の社員の場合はもっと安くてOK


実際は税務署の判断する領域ですから、税務署や税理士に聞くのが妥当ですが、役員社宅と同様の

賃料決定を基準に相談に持ち出すのがよいのではないでしょうか。

id:mwys

ありがとうございます。

2005/08/26 07:56:33
id:fuk00346jp No.5

潮澤 昴回答回数1140ベストアンサー獲得回数542005/08/26 07:38:15

ポイント10pt

http://www4.plala.or.jp/dax/myhome/tax.htm

げっとまいほ〜む 【不動産にかかる税金】

親所有の不動産を買い取り⇒親に所得税が掛かります。

銀行から借りた金利分が損です。


あなたに固定資産税納付義務が移転します。

贈与の方が得です。


生前贈与は 3,500万円まで非課税です。


この場合も固定資産税納付義務はあなたに移転します。

id:mwys

ありがとうございます。

2005/08/26 07:57:47
  • id:angel_ring
    4と5の回答に異議あり

     4に「親子と同様に会社と役員は特殊関係人であり、優遇を禁止するための措置です。」とありますが、1の回答の下記のページでも親子間の使用貸借(家賃0円で貸す)には「親と子に関わる税金 生じません。」と説明されており、また、子供には「親の扶養義務」があり、4の回答の通り「優遇を禁止」したら「親の扶養義務」を否定する事になるでしょう。(子供の買った家で親と同居し、親から部屋代をもらわず、タダで部屋を提供したら「優遇を禁止」に該当するのでしょうか?)
    http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20050412mk11.htm

     5に「親所有の不動産を買い取り⇒親に所得税が掛かります。」とありますが、通常、住んでいる家を売った場合、3千万円の利益まで控除され、一般的に親に(不動産譲渡)所得税はかからないでしょう。この控除を受けられない場合もありますが、まず、税金上、いくらの損益になるか、計算する必要があるでしょう。(売買にかかった必要は購入価格に上乗せして、建物の減価償却は差し引いて計算します)


  • id:fuk00346jp
    それは失礼

    居住用財産の3,000万円特別控除
    見てなかったわぃ(スンマソ

    死後相続だったらもっと控除額がデカクなるな。
    http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_money/w004567.htm

    どっちにしろ1000万だったら非課税と^^;
    質問者のやり方が一番損って事で乙かな?
  • id:tekutekusan
    Re:4と5の回答に異議あり

    4の回答者です。

    まず親の扶養義務と使用貸借は関係ありません。
    親子のいずれの双方が十分に自ら生活を行う収入がある場合でも使用貸借契約は結べるからです。

    また今回のケースにおいて賃料の妥当額を聞かれていましたので、賃貸借契約の場合の記述をしております。
    賃貸借契約においての賃料算出を考えた数値です。

    使用貸借はそもそも金銭授受の発生しない契約になるので、家賃0円と言う考え方はなじまないはずです。

    リンク先の賃貸借と使用貸借の違いを再度読み直すことをお勧めします。
    http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20050412mk11.htm
  • id:angel_ring
    Re(2):4と5の回答に異議あり

     何を言いたいのかよくわからない記述ですが・・・

    >4の回答者です。
    >
    >まず親の扶養義務と使用貸借は関係ありません。
    >親子のいずれの双方が十分に自ら生活を行う収入がある場合でも使用貸借契約は結べるからです。

     「扶養義務」はわかりやすい言葉を使って「正当な理由があれば親子間の金銭の授受は贈与にならない」という事を説明しただけです。(子供が医学部に入学するのに数千万円を出しても贈与になりませんね)

    >また今回のケースにおいて賃料の妥当額を聞かれていましたので、賃貸借契約の場合の記述をしております。
    >賃貸借契約においての賃料算出を考えた数値です。

     本来の質問は『最高どれぐらいの賃料を設定すれば、税務署に贈与くさいと指摘されなそうでしょうか。』なので「使用貸借でも可」という回答をするのが親切な回答と言えるでしょう。

    >使用貸借はそもそも金銭授受の発生しない契約になるので、家賃0円と言う考え方はなじまないはずです。

     この辺の記述が意味不明ですね。「使用貸借」を簡単にわかりやすく説明する為に「家賃0円」という表現をしたのですよ。

    >リンク先の賃貸借と使用貸借の違いを再度読み直すことをお勧めします。

     あなたが「使用貸借」について知っていたのであれば「賃料なしでも問題はない」と回答すれば良かったのです。「再度読み直すことをお勧めします。」という言葉は誰に対して言っているのかよくわからないですね。
  • id:tekutekusan
    Re(3):4と5の回答に異議あり

    言い方が悪かったですね。
    訂正します。
    リンク先を読み直す前に、質問と各回答者へのレスを読み直した方がいいでしょう。

    >本来の質問は『最高どれぐらいの賃料を設定すれば、税務署に贈与
    >くさいと指摘されなそうでしょうか。』なので「使用貸借でも可」
    >という回答をするのが親切な回答と言えるでしょう。
    この中の『最高どのくらい』、また回答者へのレス『親がまとまった現金が必要だということで金利低めの不動産投資ローンを使えないか』がポイントです。

    キーワードは、『最高どれぐらい』と『不動産投資ローン』です。
    使用貸借を最良の回答とするのは、『最低どのくらい』かの場合です。

    質問者の趣旨を、『リバースモゲージ』相当の行為を子である質問者が金融機関に代わって行おうとしていると私は解釈しています。
    >月々の返済額をなるべく高く設定したいと
    と要件に記載もされています。
    その為に私の回答では、上限を記載しています。

    上記の理由をもって貴方が最良の回答と考える『使用貸借』は、間違った回答であると考えています。


    どうでもいいのですが・・・。

    >「扶養義務」はわかりやすい言葉を使って「正当な理由があれば親
    >子間の金銭の授受は贈与にならない」という事を説明しただけです。
    >(子供が医学部に入学するのに数千万円を出しても贈与になりませ
    んね)
    扶養義務は民法・親族、契約は民法・債権に記載されていて、関連性のあるものではありませんよね?
    扶養義務と使用貸借を絡めて話すことは無理がありますよ。
    再度リンク先の読むのをお勧めしたのは、リンク先においても使用貸借と贈与非課税枠を別物とわけて書いてあるからです。
    私から貴方への親切心として書いたまでです。

    >使用貸借でも可」という回答をするのが親切な回答と言えるでしょう。

    >あなたが「使用貸借」について知っていたのであれば「賃料なしでも問題はない」と回答すれば良かったのです。
    であれば、貴方の回答時に明確に『使用貸借』を書くべきだったのです。

    仮にあなたの解釈が正しいとした場合、
    >よって、ローン金利+固定資産税程度の家賃なら、特にどちらもの税金はかからないでしょう。
    このように使用貸借の説明を記載しているので良い回答であると言えます。(使用貸借との言葉の書き忘れがかなり不親切ですけど)

    >子供が親に仕送りをすると逆に税金控除の対象となり、常識の範囲
    >内であれば「子供から親への贈与」は税務署はとやかくと言わない
    >でしょう。(親から子供への贈与は相続税逃れになりますが、子供
    >から親に贈与しても、通常、税金上のメリットはありません)
    しかしこの記述は、債権の使用貸借についての説明ではなく、親族の扶養義務の観点からの説明になってしまっているのが大変残念です。
  • id:angel_ring
    Re(4):4と5の回答に異議あり

    >>本来の質問は『最高どれぐらいの賃料を設定すれば、税務署に贈与
    >>くさいと指摘されなそうでしょうか。』なので「使用貸借でも可」
    >>という回答をするのが親切な回答と言えるでしょう。
    >この中の『最高どのくらい』、また回答者へのレス『親がまとまった現金が必要だということで金利低めの不動産投資ローンを使えないか』がポイントです。

     なるほど、「親から子への贈与」についての質問であれば「近郊の家賃相場」が回答になるのではありませんか? 「企業における役員に対する役員社宅並みでいいのではないでしょうか。」とか「親子と同様に会社と役員は特殊関係人であり、優遇を禁止するための措置です。」という説明は不要ですね。
     さらに親切に説明するのなら「親から子への贈与にはならないけど、家賃収入として所得税がかかるかも知れない」という事を説明した方が良いでしょうね。
  • id:tekutekusan
    Re(5):4と5の回答に異議あり

    「親から子」への贈与の質問ではありませんね。

    そこまで親切な回答をしたいのであれば貴方がすればよいのでは?
    その前に人の回答を指摘する前に、貴方の回答を見直す方が良いですね。

    ちなみに「近郊の家賃相場」は不正解です。

    質問者並びに質問者の親の年齢がわからないからです。
    借入金の返済終了後にご生存されているからと、そのタイミングで賃料の大幅削減を行うことは、妥当性が見当たりません。
    また「近郊の家賃相場」並みに賃料を取っていたに関わらず、返済が終了したことによって「使用貸借」にするのは、税務署から疑われることになるはずですよね。

    このような理由から、妥当な金額を範囲で示すほうが良いと考えます。


    私の前レスにて、貴方に聞いている点はどうしたのでしょうか?
    1、質問要件の誤解釈であるならば、貴方の回答が最良であるとの押し付けを訂正すべきでは?
    2、「使用貸借」と言う言葉を初回の回答時になぜ言ってあげなかったのですか?
    3、扶養義務は民法・親族、契約は民法・債権に記載されているが、これは密接な関係があるのでしょうか?

  • id:tekutekusan
    3の回答に異議あり

    >子供が親に仕送りをすると逆に税金控除の対象となり、常識の範囲
    >内であれば「子供から親への贈与」は税務署はとやかくと言わない
    >でしょう。(親から子供への贈与は相続税逃れになりますが、子供
    >から親に贈与しても、通常、税金上のメリットはありません)
    子から親への仕送りが必ず税金控除になるわけではありません。
    また貸借と扶養に関する条文はまったく異にするものです。
    この回答によると、賃借料と扶養による仕送りを混同しているので税務署による確認が入るケースが考えられます。
    ご注意下さい。

    >逆に、あまり高い家賃を受け取ると「家賃収入」として貴方(子供)
    >に税金がかかってきます。よって、ローン金利+固定資産税程度の
    >家賃なら、特にどちらもの税金はかからないでしょう。
    >むしろ、税務署は親から子供への売却価格が妥当かに注目するでし
    >ょう。あまり安い値段で売却をすると相続税逃れとなるからです。
    『あまり高い家賃を受け取ると「家賃収入」として』とありますが、相場との差額を贈与と見なされる可能性がある点もご注意下さい。
    また『ローン金利+固定資産税程度の家賃』とありますが、家賃と記述されている点に問題があります。
    家賃ではなく実費相当額となります。
    家賃と錯誤して、『賃貸借契約』にしてしまうと、市場価格より大幅に安価な金額となってしまいます。
    実費相当額のみの支払いの場合は、『使用貸借契約』になりますので、ご注意下さい。
  • id:angel_ring
    Re(6):4と5の回答に異議あり

    >「親から子」への贈与の質問ではありませんね。

     根拠は?

    >そこまで親切な回答をしたいのであれば貴方がすればよいのでは?

     そこまで親切にする必要はないです。

    >その前に人の回答を指摘する前に、貴方の回答を見直す方が良いですね。

     どの部分を?

    >ちなみに「近郊の家賃相場」は不正解です。

     どうして?

    >質問者並びに質問者の親の年齢がわからないからです。
    >借入金の返済終了後にご生存されているからと、そのタイミングで賃料の大幅削減を行うことは、妥当性が見当たりません。

     そんな事まで質問しているのではありませんね。

    >また「近郊の家賃相場」並みに賃料を取っていたに関わらず、返済が終了したことによって「使用貸借」にするのは、税務署から疑われることになるはずですよね。

     前例はあるのですか?

    >このような理由から、妥当な金額を範囲で示すほうが良いと考えます。

     質問者の質問の意図は、そういう質問だったのですか?

    >私の前レスにて、貴方に聞いている点はどうしたのでしょうか?
    >1、質問要件の誤解釈であるならば、貴方の回答が最良であるとの押し付けを訂正すべきでは?

     誰が「最良である」と書きましたか? 書いてもいない事を書いたと言って言いがかりをつける人って多いのですよね。

    >2、「使用貸借」と言う言葉を初回の回答時になぜ言ってあげなかったのですか?

     回答者は、そこまで「完璧」を要求されるのですか?

    >3、扶養義務は民法・親族、契約は民法・債権に記載されているが、これは密接な関係があるのでしょうか?

     何を質問しているのか、理解できません。



  • id:tekutekusan
    Re(7):4と5の回答に異議あり

    > 根拠は?
    >>なるほど、「親から子への贈与」についての質問であれば
    上記のように貴方が贈与であると仮定しているに過ぎません。

    > そこまで親切にする必要はないです。
    私もそう思います。

    > どの部分を?
    別途指摘させて頂きましたので、そちらをご参照下さい。

    >>ちなみに「近郊の家賃相場」は不正解です。
    > どうして?
    「近郊の家賃相場」だけを回答とすると、リスク考慮がなされていません。

    > そんな事まで質問しているのではありませんね。
    その通りです。ですから「近郊の家賃相場」のみの回答では要件を満たしません。

    > 前例はあるのですか?
    あなたも前例を示してください。

    > 質問者の質問の意図は、そういう質問だったのですか?
    少なくとも親を扶養者にして税金を控除する方法の質問ではありませんね。

    > 誰が「最良である」と書きましたか? 書いてもいない事を書いたと言って言いがかりをつける人って多いのですよね。
    『最良である』と言う言葉は用いていませんね。
    すみません。
    >本来の質問は『最高どれぐらいの賃料を設定すれば、税務署に贈与く>さいと指摘されなそうでしょうか。』なので「使用貸借でも可」とい>う回答をするのが親切な回答と言えるでしょう。
    この文章は暗に、貴方の解釈から導き出した「使用貸借」を言うべきだと薦めているものと認識できます。

    > 回答者は、そこまで「完璧」を要求されるのですか?
    であれば、私に「使用貸借」を書くほうが親切だという必要はないですよね?
    回答者ではなく貴方が完璧を要求しているのですね。


    > 何を質問しているのか、理解できません。
    話になりません。
  • id:angel_ring
    重箱の隅をつつく攻撃ですね

    >>子供が親に仕送りをすると逆に税金控除の対象となり、常識の範囲
    >>内であれば「子供から親への贈与」は税務署はとやかくと言わない
    >>でしょう。(親から子供への贈与は相続税逃れになりますが、子供
    >>から親に贈与しても、通常、税金上のメリットはありません)
    >子から親への仕送りが必ず税金控除になるわけではありません。

     この件は参考の U.R.L. を示しており、「必ず税金控除になる」とも書いていませんね。(もう重箱の隅をつつくような攻撃ですね)

    >また貸借と扶養に関する条文はまったく異にするものです。
    >この回答によると、賃借料と扶養による仕送りを混同しているので税務署による確認が入るケースが考えられます。
    >ご注意下さい。

     いずれのケースでも「税務署による確認」は考えられるでしょうね。

    >>逆に、あまり高い家賃を受け取ると「家賃収入」として貴方(子供)
    >>に税金がかかってきます。よって、ローン金利+固定資産税程度の
    >>家賃なら、特にどちらもの税金はかからないでしょう。
    >>むしろ、税務署は親から子供への売却価格が妥当かに注目するでし
    >>ょう。あまり安い値段で売却をすると相続税逃れとなるからです。
    >『あまり高い家賃を受け取ると「家賃収入」として』とありますが、相場との差額を贈与と見なされる可能性がある点もご注意下さい。

     税務署がどう判断するかはわからないでしょうね。しかし、税務署が注目するのは相続税逃れで子から親への贈与には寛容である可能性は高いですね。

    >また『ローン金利+固定資産税程度の家賃』とありますが、家賃と記述されている点に問題があります。
    >家賃ではなく実費相当額となります。
    >家賃と錯誤して、『賃貸借契約』にしてしまうと、市場価格より大幅に安価な金額となってしまいます。
    >実費相当額のみの支払いの場合は、『使用貸借契約』になりますので、ご注意下さい。

     重箱の隅をつつく攻撃ですね。
  • id:angel_ring
    同感です。

    >話になりません。

     同感です。
  • id:tekutekusan
    申し訳ありませんでした。

    質問者の方、並びに他の回答者のみなさまに大変お見苦しい
    ところをお見せしてしまいました。

     私がレスを行っていた相手方の他の質問や回答を確認し、また運営されているリゾート会員権に関する裁判のサイトなどを拝見した結果、関わり合いになることは危険であると判断しました。

    これにて本レスへの私の書き込みを終了します。
  • id:angel_ring
    同感です。

    >関わり合いになることは危険であると判断しました。

     同感です。

    >これにて本レスへの私の書き込みを終了します。

     本当に終了としてくれれば良いんですが・・・

この質問への反応(ブックマークコメント)

「あの人に答えてほしい」「この質問はあの人が答えられそう」というときに、回答リクエストを送ってみてましょう。

これ以上回答リクエストを送信することはできません。制限について

絞り込み :
はてなココの「ともだち」を表示します。
回答リクエストを送信したユーザーはいません