このたび、住居の購入を考えておりまして、その候補の一つに築7年の分譲マンションがあります。都心に近く、価格は3000万代前半で60㎡。購入価格は悪くないのですが、修繕積立金が高いのです。


修繕積立金が12000円ほどあり、相場よりも高いようです。長期修繕計画がしっかりしているそうなのですが、長期修繕計画がきっちりしていると、築年数が浅くてもこのくらいの積立金が必要なのでしょうか?

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  • 登録:2005/11/09 01:10:46
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回答(4件)

id:DOK No.1

DOK回答回数360ベストアンサー獲得回数142005/11/09 01:27:13

ポイント10pt

以前、分譲マンションの販売についておりましたのでそのときの経験からご意見を。

修繕積立金は、物件の構造によりまちまちです。

たとえば管理人のあつかいとか、クオリティレベルとか、マンションの規模とか。

都心に程近い人気のある住宅街だと、造園の頻度も高いので修繕積立金に組み込まれることが多いです。

また、マンションの概観はどうでしょう?

昔(?)のような塗り壁のような外壁だと、修繕時は一気に塗っていくしか方法は無いので、高くて当たり前です。逆に今流行のタイル地の外壁は、外壁の損傷箇所のタイルの見張りかえればいいので、一般的には安くて済みます。

また、特に遊歩道になっているぶぶんの公道部分は整備義務が生じる関係上、(日常の清掃程度ですが)1年単位で見ると多少コスト高と見積もられることがあります。

あと、駐車スペースの規模や施設ですね。機械式の駐車場がはやってますが、アレは整備費用が高いです。単価を聞いた新人時代はべらぼうに高いメンテ費用に驚きました。

あと、総戸数に対してエレベータが多い場合など、機械稼動式の設備が多いと多少高くなります。


でも、その分便利でクオリティの高い生活が約束されますから、2~3千円の範囲と思われるのなら、決して高い買い物じゃないと思いますよ。

3000万前半の60平米・・・ちょっとだけ高級住宅街かな?とおもいますけども。

id:bathrobe

回答ありがとうございます。

壁はタイルです。遊歩道などは無いようです(あたったとしても管理費に入るような気がします)

駐車場はもしかすると機械式かもしれません。外観をみただけで、中を見てないのでわかりませんが。

2005/11/09 01:36:40
id:kemeko0809 No.2

ささみん回答回数338ベストアンサー獲得回数232005/11/09 01:57:48

修繕積立金は購入後に変動する可能性が

あるものなので、きっちりしていることが

悪いとは言えないと思います。

相場より安いからという理由で購入しても

すぐに値上げされる可能性もあります。

id:bathrobe

悪い、悪くないではなくて、高い理由や値段の妥当性を知りたいのです。

2005/11/09 08:16:25
id:saoyagi No.3

saoyagi回答回数50ベストアンサー獲得回数02005/11/09 03:36:43

ポイント30pt

URLは住宅金融公庫による修繕積立金のガイドラインです。このあたりは既にbathrobeさんも調べられている事とは思います。確かに、このガイドラインから比べても、築7年で12000円は高いですね。


当該マンションの実際の長期修繕計画はご覧になられましたでしょうか。多くのマンションでは毎月の修繕積立金とは別に、大規模修繕工事の実施時に一時金として1戸当たり数十万円を徴収する計画になっています。


稀に、この一時金を一切徴収せず、毎月の積立金だけで大規模修繕工事を行う計画を立てているマンションがあります。この場合、当然に毎月の積立金は相場より高くなります。おそらく、bathrobeさんが検討しているマンションではこのような長期修繕計画が立てられているのではないでしょうか。


新築時の長期修繕計画は一般にマンション販売業者が作成します。このとき「月々の費用が安く見えるようにしたい」という販売側の都合から、月々の修繕積立金は安く、大規模修繕工事時の一時金は高くなるように計画が立てられるのが一般的です。


こうした計画では月々の支払は安くて良いのですが、大規模修繕工事の実施時には多額の一時金を支払うことになり、世帯によっては支払が困難になる事も予想されます。また、多額の一時金を嫌う住民が多く出ると、大規模修繕工事の内容を縮小したり実施を先送りするような事態にもなりかねません。


そうした将来の問題を見据えて、管理組合独自に長期修繕計画を作り直したのだとしたら、そのマンションでは良好な管理が行われている可能性が高いですから、お勧めのマンションかもしれません。

id:bathrobe

ほほう。大規模修繕工事の一時金を月割りにしている可能性がありそうですね。今度の週末に、長期修繕計画などを見てみようと思います。

2005/11/09 08:19:32
id:KIKOlove No.4

KIKOlove回答回数210ベストアンサー獲得回数12005/11/09 08:20:19

ポイント30pt

私のマンションでは、管理会社との契約打ち切りの翌年(築3年目)に修繕積立金の積み増し(値上げとは言わないのです。)を行い、¥15000ほど払っています。


現在築10年、購入時は4000万円ほどの物件で、私の住戸は55平方メートルくらいです。


上記URLのところが自主管理となった我がマンションの相談窓口ですが、当然お金もかけて(数十万円)長期修繕計画をたて、それに基づき計算し、案をいくつか提案していただき理事会で協議して総会で決定いたしました。

(その当時、私は管理組合の理事長を退き、事務を請け負っていました。)


悪く言うわけではありませんが、分譲会社系列の管理会社がべったりしているところでは(当初、我がマンションがそうでした。)管理費をどんどん上げたり、修繕の際に何十万円という一時金を徴収したり(その管理会社はその案を示してきました。当時2000円程度の積立金。)で、好ましくないようです。

管理会社がどこというより、仲介業者とよく話し合って、疑問点は上記URLのところにどうぞ。

id:bathrobe

世の中の相場と、実際に積み立てるべき金額はどうも違うようですね。積立金という表面的な金額ではなくて、長期修繕計画をきっちり見る必要があるのですね。

ありがとうございました。質問を終了します。

2005/11/09 08:39:03
  • id:apple_pie
    これだけの情報で判断するのは無理

    これだけの情報で「修繕積立金が高いかどうか?」を
    判断するのは無理でしょう。工事費なんて、いくらでも
    調整する事は可能です。(安ければ手抜きで対応、
    高いから良いという訳ではなく、理事達へのキックバックが
    含まれている場合もあり、大手だから安心と言えない事は
    色々な談合事件を見ればわかる事)
    それより「管理組合が正常に機能しているか?」が大事で、
    参考の U.R.L. のように、一部の人間が好き勝手な事を
    しているマンションを買えば後で厄介な事になるでしょう。
    http://tanosi.net/~sperion-f/
  • id:bathrobe
    (投稿者削除)

  • id:bathrobe
    Re:これだけの情報で判断するのは無理

    > それより「管理組合が正常に機能しているか?」が大事で、

    はい、わたしもそういう結論なりました。
  • id:KIKOlove
    Re:これだけの情報で判断するのは無理

    >工事費なんて、いくらでも調整する事は可能です。(安ければ手抜きで対応、高いから良いという訳ではなく

    回答もしておりますが、我がマンションでは、長期修繕計画を立てる際、資料は2部と配付用全住戸分でしたが、見積もりを立てる金額も含めて計算され、その2部の資料では、当然のことながら設計図(本来は竣工図。しかし、我がマンションにはそれがなかった。)を渡し、どこそこがどれだけの広さということを計算して作られました。

    工事の際は、同じ工事をするという条件で入札を行うことが基本となります。

    どういう修繕計画かということも不動産取引の重要説明事項だと思いますので、見せてもらってみてはいかがでしょうか。
    判断材料になると思います。


    >理事達へのキックバックが含まれている場合もあり、大手だから安心と言えない事は色々な談合事件を見ればわかる事)

    仰せのとおりです。大手ほどまずい(名前は伏せます。)。

    >それより「管理組合が正常に機能しているか?」が大事で、

    これも仰せのとおりです。
    たまに独りよがりな人が理事長になってしまうと、住民や所有者全員が迷惑します。
    だいたい総会では、おそらく立候補してまで理事長をやろうという人に歯向かいはしませんからね〜。自民党の総務会的?

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