近々自己破産せねばならない状況の知人がいます。この知人に母親と共有名義の土地があります。破産の相談をした弁護士が『土地を取られないで済む、法の抜け道がある』と言いましたが教えられないそうです。何とかしてこの方法を知ることはできないでしょうか。

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回答(3件)

id:Baku7770 No.1

Baku7770回答回数2832ベストアンサー獲得回数1812005/11/25 15:02:12

ポイント50pt

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4062605503/249-8400284-...

Amazon.co.jp: ナニワ金融道 (1): 本: 青木 雄二

 知人の方とそのお母様と両方なり、片方なりどう自己破産されるのかは分かりませんが。色々と手はありますが簡単に教えられるものではありません。


 借金の理由や本人を知っていて、不条理だと考えた場合のみ、ここに覚えているだけで一つの手が載っていますから探してみれば良いでしょう。

 これは一家の祖父(破産者)が競売物件を押さえるために不動産業とはいえ事故物件には素人の男を弄んだために起こった悲劇です。


 知人の方をこういった目にあわせてもいいとお考えなら、上の全集なり、借金トラブルから逃れるための本でも買って読ませてください。


 弁護士も教えていい相手とかケースではないと判断されたのだと考えます。普通の弁護士なら簡単に教えてくれるでしょうから。

id:sami624 No.2

sami624回答回数5245ベストアンサー獲得回数432005/11/25 20:29:35

ポイント50pt

合法的な方法をとるのであるならば、共有持分割合に相当する額を支払、ご自身の母親に購入してもらうことですね。

但しこの場合は、自己破産をする予定の知人に売却代金が入りますから、その資金は破産管財人が債権者に分配することとなります。

よって、弁護士が言った方法はこの方法ではありません。即ち違法まがいの行為ということです。よって、このような万人が閲覧できるサイトでは、回答を受けるのは困難でしょう。せいぜい私がした合法的なものしか、望めないと思います。

id:sptmjp No.3

sptmjp回答回数256ベストアンサー獲得回数52005/11/26 16:28:34

ポイント100pt

http://blog.mag2.com/m/log/0000112604?page=6

週刊わが身を守る日常生活の法律講座[まぐまぐ!]

↑(以下引用)

□Q&A


 今週いただきました質問です。


Q:不動産を共有しているA、Bのうち、Bが自己破産をすると不動産はどう

なるのでしょうか?


A:自己破産は清算手続きですから、所有不動産は競売にかけられ、換価され

た上で債権者への配当へ回されるのが原則です。


 共有持分といえども財産の一部ですので、換価手続へ回されます。競売で共

有持分のみで売却されることも無くは無いですが、売却困難であることは確か

です。


 そこでどうするかというと、破産管財人は、1.その他方共有者であるAの

協力を得て全体として売却するか、2.それともAがBの持分を買い取るか、

3.それともBがどこからか資金の援助を得てそのお金を配当に回すことによ

って不動産の売却を免れるか、このあたりになると思います。

(引用終わり)


「土地を取られない」の意味が「実質的に取られたことにならない」のかそれとも「名義上も他者へ変更されない」の意味かがわからないのですが。

「実質的に取られたことにならない」の方を考えてみました。


知人の不動産持分にはすでに抵当権やその他の担保物権は設定されているでしょうか。もしまだないのであれば直ちに母親に持分を賃貸して土地賃借権の登記を済ませてしまう。

民法上賃借権の最長は20年ですが(604)借地借家法上土地賃借権の長期については制限がありません。(ちなみに最短は30年。借地借家法3。これ未満は無効。)気の遠くなるような長期賃貸借を設定しまう。

これさえあればその後の担保物権や差し押さえはこれに劣後する。


尚1番の回答ですがおそらく短期賃貸借(旧民法395)のことを仰っておられるのだと思いますがすでに平成15年に法改正され消滅しています。

しかも例示されたものは建物賃貸借。この場合は土地。以前は土地についても短期賃貸借で5年は対抗できました。しかし現民法395では土地の短期賃貸借は原則保護されません(条文から撤去された)


あと2番の回答ですが土地持分を譲渡すれば民法425の詐害行為取消の対象になる。ご存知かと思いますが取立ては2番目が勝つ。取立てに最も熱心だった1番目が負ける。


土地上に母親名義の家を建ててしまうことも考えました。法定地上権を成立させてしまうためです(民法388)。法定地上権は土地評価額の9割ほどの価値がある。土地そのものの評価額が一気に下がる。競落人は現れない。

しかし残念ながら土地単独所有の場合でないと成立しません。


もしくは破産法絡みでなんらかの対策が出てくるかもしれません。

http://tokagekyo.7777.net/kaiseihou/04-3.html

宅建試験・平成16年度の法改正対策・'04民法改正施行−短期賃貸借に関する経過措置

↑(以下引用)

●抵当権設定後に土地の賃借人になった者の分類


○抵当権者・競売の買受人に対抗できる場合


 ・賃借権の登記+抵当権者の同意の登記がある(387条)


 ・改正施行時に現に存する旧395条の短期賃貸借(附則5条)

 〔短期賃貸借では,土地=賃借権の登記or 建物に表示の登記 ,所有権保存登記,

  所有権移転登記が対抗要件なので注意。 〕


○明渡しの猶予がない場合


 ・抵当権設定後土地の賃借人になり上記外の場合

  〔賃借権の登記+抵当権者の同意の登記がない等〕

↑(以下引用)

自己破産に際して、資産を配偶者名にするなどとんでもない、というか、詐害行為だから取り消されるはずだ、と思うでしょう。ところが、実際には、詐害行為なんて、裁量免責でチャラになっちゃうことが多いのですね。この研究所のケーススタディーで、自己破産の申し立をしたおっさんは、破産直前に自宅を現金に変えて妻に贈与していますが、この件について、担当弁護士が出した上申書(平成15年10月提出)には次のようなことが書かれています。曰く「夫婦の共有財産ともいえる不動産の売却代金」を妻に贈与しても「なんら問題はない」。盗人はどこまで行っても猛々しくて腹が立つわけですが、それ以上にですねえ、この弁護士はそんなに若くない、ということが怖いわけです。つまり彼は経験上、このくらいのことを言っても大丈夫、ということを知っている可能性があるわけですね。だとしたら、資産を配偶者名にしてからドボンするということが、一般的にまかり通っているということになるわけです。このページを見ている人ですでに保証人になってしまったけど、どうしたらいい?と思っている人、金額にもよりますが、この際、キタナ破産者のマネをするという手もあります。つまり、なにはともあれ、資産を奥さん子供に贈与する、預金、保険は解約して箪笥預金に。あんまり直前にやるとロコツなので、できるだけ早い段階で「準備」をしておきましょう。

id:hideo09130407

非常に参考になりました。専門的なお答えに感謝致します。ありがとうございました。

2005/11/27 14:04:09

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  • まったりウォッチング まったりウォッチング 2006-03-13 16:13:15
    question:1132892168:title 競売の実質を妨げることくらいまでしか思い浮かばない。所有権移転まで阻止するところまではわからない。 悔しい。教えて偉い人。
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