できれば銀行関係の方、不動産関係の方にお伺いいたします。

不動産投資を行おうと考えています。
金融機関から融資を受ける場合、会社員と会社役員ではどちらが受けやすいですか?
年収550万円
会社は、資本金5,000万円 従業員数4名(役員数3名)
売上高6,000万円 経常利益1,000万円
4年前に大赤字で債務超過に陥るが、その後順調に業績を回復、あと2年程かかるが債務超過は脱する見込み。今年も前年度50〜100%増の売り上げを見込む。
5年前に入社、4年前に役員になる。任期満了で会社員に戻るのがいいのかどうか考えています。

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回答(5件)

id:situmon-osiete No.1

situmon-osiete回答回数89ベストアンサー獲得回数02006/01/12 10:16:43

ポイント30pt

http://www.hatena.ne.jp/1137027483#

人力検索はてな - できれば銀行関係の方、不動産関係の方にお伺いいたします。 不動産投資を行おうと考えています。 金融機関から融資を受ける場合、会社員と会社役員ではどちらが受けやすい..

会社役員の方が良いと思います。信用が大事ですが何より銀行を納得させるだけの気迫というかそういうものが必要です。いくらの投資を考えていますか?その会社のメリットを絞って説得してみましょう。また先輩方や経験者の体験談もよく聞いてから行動した方がいいでしょう。不動産に関する本もある程度(10冊ほどは読みましょう。それによって知識・理解力等身になります。

id:kidaikobayashi

回答ありがとうございます。

不動産投資は初めてですので、最初は自己資金300〜600万円程度でできればと考えています(資産としては2000万円程度あります)。

徐々に2件目3件目と増やすごとに大きな額のものに挑戦してみたいですね。

不動産投資の書籍は10冊以上読みました。そこそこ知識は備わってきたという感じです。ですが、融資についてになると、簡単には触れられていますが、具体的に書かれていないことが多いんですよね。おそらくケースバイケースなので、画一的に書けないのだと思いますが・・・

ちなみに年齢は29歳です。

2006/01/12 10:40:18
id:dora3883 No.2

dora3883回答回数27ベストアンサー獲得回数02006/01/12 11:00:25

ポイント35pt

URLはダミーです。

銀行関係でも不動産関係でもありませんが、私の経験をご紹介いたします。


住宅ローンを組む際のことです。


役員の場合は会社と一心同体。

個人事業主扱いになるため、会社の業績、信用などが大きく関わってきました。

「会社員ならこの年収で問題ない」と言われましたが、設立間もない小さな会社の役員になっていたため、会社の数期分の決算書まで提示を求められました。


役員と会社員とでは、会社員の方が安定した収入を得られるということのようです。

役員は会社の業績によって、すぐに退任などの処遇があるためでしょうね。

id:kidaikobayashi

なるほど。そうすると、会社員に戻った方が融資を受けやすいということでしょうか?

会社の設立は、昭和47年(1972年)ですので、そこそこ歴史はあります。大きくはありませんが、堅実にやってきたという感じです。

今回気になるのは、4年ほど前に新規事業を行ったのですが、失敗し大赤字を出し債務超過になってしまったことです。説明にも書いたように、現在は業績も回復し、毎年増益になっています。

債務超過の状態では、銀行の審査もかなり厳しいと想像されますが、役員のままでは融資は無理そうでしょうか?会社員に戻れば、会社の業績は関係なくなるのでしょうか?

あと、不動産投資も今すぐというわけではなく、勉強の時間も含め、1〜2年程度後でも良いと考えています(今すぐできれば嬉しいですが・・)。

ですので、今すぐ融資を受けたい場合の最善の方法と、2年後債務超過を脱した時に融資を受ける場合の最善の方法のアドバイスをお願いします。

2006/01/12 11:14:46
id:sami624 No.3

sami624回答回数5245ベストアンサー獲得回数432006/01/14 08:57:04

ポイント30pt

①先ず、金融機関は融資先の返済可能性を確認し、債務不能となった場合の担保の設定を調査し、取引メリットを考慮した上で判断します。

②ご質問内容から抵触する部分は、返済可能性でしょう。

③役員→取締役の場合は、企業の経営権を有しているので、企業経営に関わる有責を負うわけです。例えば商品開発取締役部長だったときに、商品の欠陥が発見され、商品開発の指揮をとった場合は、株主訴訟の対象となるわけです。

④社員の場合は企業規模により安定企業か否かの判断だけですが、役員の場合は経営責任が課されるリスクをいだえており、職務分掌により判断が異なるというわけです。

id:kidaikobayashi

ありがとうございます。

役員といっても、名前だけという感じです。

株式の保有数を見ても、社長が50%超、社長一族で80%超です(残りは役員ですので、全くの外部は0%)。借入金の担保も、社長の自宅等になっております。

2006/01/14 09:45:29
id:ytakan No.4

ytakan回答回数831ベストアンサー獲得回数642006/01/26 10:55:07

ポイント30pt

http://www.mikiya.gr.jp/daisansya.html

御器谷法律事務所ホームページ・企業と法律「取締役の対第三者責任」

年収が同じなら会社員のほうがいいと思います。一応、役員は株主だけでなく対第3者にも責任を負ってます。名目的取締役にも責任ありです。

ただ、不動産投資なので担保となる不動産や年収のほうが要素としては大きいと思われます。年収が多いなら役員のほうがいいです。

id:kidaikobayashi

ありがとうございます。

任期に伴って、会社員に戻っても勤続年数など問題はなさそうでしょうか?

2006/01/26 10:59:33
id:porcoporco7 No.5

porcoporco7回答回数28ベストアンサー獲得回数02006/01/27 23:06:48

ポイント60pt

URLはダミーです。私の経験です。

不動産投資の場合、銀行は不動産賃貸収入からの返済をまず審査し、予備的に本人の収入と不動産担保の価値を補う他の資産があるかどうかで融資の判断を行います。


(*)銀行は掛目という担保の価値の尺度を持っています。土地は0.7掛、建物は0.5掛が一般的です。つまり、30%程度購入物件を補う他の不動産が原則、必要と考えてください。


①今不動産投資を行う

 会社員の方が通りやすいと思います。会社役員ですが、あなたはオーナーではありません。が、勤務している会社が債務超過というのを聞いて審査を通す度胸のある支店長がいるとは思えません。年収だけを提示して、会社員の方が有利です。よって、会社と取引のない銀行に相談しましょう。

②数年後ならば

会社の債務超過が解消していれば、役員で申し込んだほうが通りやすいと思います。しかも会社の取引金融機関に申し込むのがよいと思います。債務超過を解消したという事実を有利に利用するわけです。


最後に、不動産投資は思った以上にリスキーです。投資する不動産だけでは稟議は通りません。ぜひ、自宅や他の不動産を自己資金で確保して、余裕をみて投資してください。入居率の確保など営業努力も必要であり、安易に取り組むことはリスキー以外になにものでもありません。

id:kidaikobayashi

具体的な回答ありがとうございます。

大変参考になりました。

2006/01/30 13:54:15

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