【不動産賃貸、面積表示についてご質問です】

事務所のを借りようと思っているのですが、「契約面積」と、「実際の有効面積」が違うケースが多々見受けられます（共用面積を含めるかどうかで物件ごとに違うと言うのが理由らしいですが、その基準は家主ごとに違い不明確です）。
きちんと「契約面積には、共用面積が含まれます」と書かれている場合は問題ないのですが…、中には何も表示されず、実際図ってみたら契約面積よりもはるかに小さいと言うことも結構あるようです。
物件を借りる際の、相対的な比較対象として坪単価を非常に重視しているのですが、一般的に坪単価と言うと、「契約面積」それとも「実効面積」どちらをさすのでしょうか？
知っておられる方いましたら教えてください。よろしくお願いします。