知人のマンションが大規模修繕工事を予定しています。
組合員のほとんどが、修繕に関して素人なので、
相談をする機関やコンサルタントを探しています。

公的機関のほか、大規模修繕経験者等のご意見･体験談等も頂けたら幸甚です。

宜しく願います。

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管理組合の理事をしています。１０年に一度、大規模修繕工事をしています。まず、理事の中で工事委員をきめて、建築士に基本見積もり（使用材料など）と検査を委託します。その見積もり書（同じ使用材料）で、施工業者　数社に見積もりを出してもらい、施工業者を決めています。建築士の基本見積もりがないと、「安かろう、悪かろう」となりかねません。後、施工業者には工事経歴書（今まで工事したビル）を提出してもらってますので、手抜き工事等ないか見て回れます。尚、契約のときに、５年間の保障も取ります。工事完了後、不具合が見つかった場合、無償で修理してもらうためです。参考になれば幸いです。http://q.hatena.ne.jp/1158498750　ダミーです。

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うちのマンションの場合ですが

まず、近隣のマンションで最近大規模修繕をしたところの見学にいきました

（すでにマンション間のコネクションはあります）

そして、建築関係・法律関係の職業の人を中心とした修繕委員会を立ち上げ、劣化診断を業者に依頼して実施してもらいました

この間、管理組合員への周知、報告、アンケート、説明会を何度か行っています

大規模修繕の実行については決議されたので

修繕計画についてコンペを行いました（業界雑誌に掲載）

コンペの結果、数社に絞込み、再度詳細見積もりを出してもらって決定しました

この間、管理会社に助言をしてもらっていますが

決定した業者は管理会社と資本関係等はないところで、実績も多く、費用対効果で選択しました

この選択に関しては組合員への説明会と投票がなされ、発注先が決定しました

（設計管理と工事会社は別々）

おそらくどこでもこのような手順で実施しているのではないでしょうか

まず最初に、修繕計画と積立金の不足がないかどうかを（何年も前から）検証して準備しておく必要があります

ウチのマンションは入居時の積立金では将来的に足りなくなると言うことで３年目ぐらいから数年おきにずこしづつあげていく計画になっています

ただそれも理事会と総会の決議しだいなので確定ではありません

管理組合の理事会がどの程度の権限をもつかによってスムーズに進行できるかどうかも違ってくると思います

劣化診断

http://www.homedoctor.co.jp/service/syuuzen3.html

大規模修繕マニュアル

http://www.jyukou.go.jp/yusi/manshon/dsm.html

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関住協

　例の震災を機にマンションの自治会（当時管理組合ではなかった）の会長まで務めました。

　コンサルタントと称する方が大勢押しかけてきて、色々な提案をしてくれたお陰で交通整理が大変でした。

　私のマンションは２棟で地番が違うことから、建て替えにしろ補修にしろ各棟で決議ができたりなど法的にも難しい物件でした。特に私が住んでいた方の棟は１階と地階が駐車場のため全壊判定でありもう一棟は半壊と処理をさらに難しくしました。

　また、古いマンションで構造計算書などが保存されていなかったことは業者に足踏みをさせる原因となりました。

　そこに震災の対応で有名になったコンサルタントがやってきました。その前に来たコンサルタントは都市計画にまで言及し、建て替えという夢のような提案をしたこともあって、補修を提案したそのコンサルタントは頼れる存在に見えてしまいました。

　実際彼が補修を提案し、最初に実現させたマンションは後に買取請求で有名になったマンションです。これも偶然ですが、買取請求を起こしたメンバーの一人とは職場が同じであったことから、お互いに情報を交換していたので、そのコンサルタントの短所が見えてきました。

　その頃知ったのが関住協の存在です。全国に同じような団体があるようです。個別に相談に乗ってくれたようですが、一般の情報提供である程度対応できました。

　大規模修繕のコツは幾つかあると考えます。

①補修積立金の残高

　これから実施されるようですが、組合員にとって一時に高額の負担は難しいでしょう。必要があればこれを機に値上げを図れます。

②説明会の開催

　とにかく嫌になるくらい開くことです。特に業者選定は全社に説明させて透明性を高めましょう。

③委員の選定

　今までの管理組合の理事だけでは難しいでしょう。私のところは、専門家である銀行員、公認会計士、一級建築士、建設会社社員。リーダーとして映画監督や会社の元役員の方がおられ大分助かりました。

④業者とのねばり強い交渉

　結構これが難しいです。③に関連して、元会社役員クラスのご隠居といった立場の方がいてくれると、大分楽です。サラリーマンにはまずできません。

　最後にネット上には色々な情報があります。現実世界だとさらに多くの声が聞こえてきます。自分は素人だからと遠慮しないで積極的に疑問点を追求して下さい。業者は玉虫色の話しをしてきます。

　先程の都市計画の話しも、ある一点の矛盾を追及してメッキをはがすことができました。

　その時点で法律も建築も素人のＳＥ上がりのＩＴ営業にできた話です。頑張って下さい。