住宅金融公庫のフラット35を申し込むにあたり、住宅ローンを使っている方、あるいは考えている方にお聞きします。

(当方、35歳、就学前の子供が2人です)

1.期間を最長の35年にして、月額負担を抑え、余裕ができたら繰り上げ返済をする。(ただし子供の養育費などもあって、必ずしもできる保証はない)
2.期間を30年にする。月額負担は厳しいが、繰り上げせずとも65歳で終わる。35年より利息は少ない。

どちらにするかで迷っています。
アドバイスがあれば、よろしくお願いします。

回答の条件
  • 1人2回まで
  • 登録:2006/10/25 12:23:31
  • 終了:2006/10/29 13:34:48

ベストアンサー

id:dungeon-master No.7

dungeon-master回答回数571ベストアンサー獲得回数402006/10/29 02:22:07

ポイント30pt

回答2回目です。


フラット35は金利固定ですが、返済額まで固定にする必要はありません。

返済額が一定なのは元利均等返済といいますが、返済額(に占める利息分の割合)が

だんだん下がっていく元金均等返済を選ぶこともできます。

元金均等返済だと返済開始時は高額になりますが、元金の返済が早く進むので、

返済期間が同じなら利息総額は元利均等返済より少なくなります。

月々の返済額が下がっていくのは精神的に良い(返済している実感が得られる)し、

後々収入が減ったときに負担を軽減できるでしょう。

返済方法については変更も可能です。


>トータルの返済額で選ぶか、月額負担で選ぶか、ですねぇ。

この2点だけで比較するのではなく、将来の生活プランを考え、それにあった

返済方法を見つけてください。


また、繰上げ返済では、月々の支払い据え置きで支払い期間を短くする以外に、

期間はそのまま月々の支払額を下げるようにしてもらう処理もできます。

繰り上げ返済のために預貯金が目減りしても、月々の返済額を下げることで

生活がより安定して利息総額が減るという効果が期待できます。

id:nozora

元利均等と元金均等までは深く考えていませんでした。わざわざありがとうございます。


>また、繰上げ返済では、月々の支払い据え置きで支払い期間を短くする以外に、

期間はそのまま月々の支払額を下げるようにしてもらう処理もできます


確か前に本で読んだ時は、期間短縮の方が返済額自体は少なくできる書いてあった気がします(ただし早めの繰上げ返済に限る)

早めじゃなくて、5~10年目あたりにするならば、月額負担を減らして、子供が大きくなる時に備えるというのも手ですね。


いずれにしろ、申込日が迫っているので、最後まで将来のことをよく考えてきめたいと思います。

2006/10/29 13:29:24

その他の回答(6件)

id:jyarisan No.1

じゃりてん回答回数236ベストアンサー獲得回数42006/10/25 13:06:54

ポイント20pt

フラット35 一本で35年を組んでいるのですが

私なら 1 を選びます

理由

 将来的に 住宅ローンと同じ利率でお金を借りる手段がないと思います。

 お子様の教育費等は、思ったよりかかることがあり、そのとき手持ち資金

 がないと借りることになると思います。

  教育ローンも金利は安いのですが 住宅ローンまではいきません

 あと、繰り延べ返済は 100万から手数料無しでできますので

 2、3回繰り延べすれば 30年以内に返済できるようになると

 思うのですが 

  最後に 定年以後にローンが残るといっても 定年時に返済も

 できますし、賃貸なら一生払い続けないといけないので定年後も

 家賃だと思って払い続けることも可能かと

id:nozora

今のところ、私がもっとも傾いている考えに近い回答です。

繰り上げ返済手数料無料というフラット35のメリットが生かせるわけですから。

当初1~2年は何かと出費がかさむ(外溝や備品購入など)。

そして子供が高校生になるあたりから教育費が跳ね上がるので、5~10年目あたりが第一の繰り上げ返済のチャンスかと思っています。

ただ昔と違って、給与や賞与が右肩上がりの保証が無いので、いずれにしろ不安は残ります・・・。

2006/10/25 21:46:20
id:naka1kazu No.2

naka1kazu回答回数236ベストアンサー獲得回数122006/10/25 15:15:31

ポイント20pt

繰上げを前提に1にします。30年後に定年が65歳になるとは限らないので月々の返済をできるだけ軽くしておきます。(もちろん定年が延びると予想している)。その上である程度お金に余裕ができれば返済とします。10年後何がおきるかわからないのでまずはできるだけ資産を持っていた方が良いと思います。

id:nozora

平成25年以降、65歳までの再雇用が可能となりましたが収入に関しては、60歳までの額が保障されませんでしょうね。

とりあえず、3年先くらいまでを見る分には、月額負担を低い方がいいと思うところです。

2006/10/25 21:52:28
id:tkyktkyk No.3

tkyktkyk回答回数2183ベストアンサー獲得回数252006/10/25 19:30:21

ポイント25pt

1ですね。

2を選んだ場合で、万が一なにかしら急で大きな出費が必要になった場合、

余力がまったくないことになり、借金を新たに作ることになりかねません。

ましてお子様が2人もいらっしゃる場合となると、その「急な出費」

の可能性は夫婦二人暮らしよりも格段に跳ね上がります。

1を選んでおき、或る程度の貯蓄を別口で作っておけば、

上記の問題にも対処できますし、

何もおきなければ、繰上返済に当て込むことも可能です。

借入額がいくらかわからないので、具体的試算ができませんが

物件購入時にFPさんに簡単な相談をしてみることが重要です。


下記参考になれば幸いです。

http://www.flat35.com/simulation/index.html

http://makiloan.gozaru.jp/loan_flat35.html

http://tyuumonnjyuutaku.seesaa.net/

id:nozora

さすがに戸建て購入を真面目に検討し始めた頃に、一度ローン・シミュレーションを行ってみました。

費用がほぼ定まってきて、再度シミュレーションしてみて、35ヶ月ならば月あたりは無理ないけれど、30ヶ月だときついなぁと思って迷っているところなんです。

2番目のURLは、メリット・デメリットともに細かく参考になります。ありがとうございます。

2006/10/26 21:55:29
id:dungeon-master No.4

dungeon-master回答回数571ベストアンサー獲得回数402006/10/25 21:24:08

ポイント20pt

私の場合、働けるうちに働き返せるうちに返す考えで25年で組んでいます。

でも、無条件で人にすすめるなら、最長の35年一杯借りる方です。

無理なく返済を続けられることが大事ですので。


老後の支出までみた将来の設計をどうするかで、その人にあったプランが

決まってくると思います。(その家に住み続けるのか住み替えるのかも重要。)

将来予想される収入の変動、生活費の増加、住宅維持費の増加を見込んだうえで、

よっぽどの事態がなければ確実に返済できるプランにするべきです。

いろいろシミュレーションをしてみて、十分返済できるなら30年でも25年でも

いいでしょう。厳しくなることが明らかならNGです。


私の予想では、稼げる職種の定年は短くなり早期リタイアも一般的なことに

なると踏んでいます。

退職後の働き口もそれなりにあるとは思いますが、以前の収入をキープできる

可能性は低く、バリバリ働いていたときと同額返済はつらいでしょう。

id:nozora

前の回答者さんへのコメントにも書きましたが、シミュレーションの結果、月額で明らかに負担が大きくなるのは避け、余裕があれば繰り上げ返済を狙うのが無難な道でしょうかね。

2006/10/26 22:01:31
id:iorum No.5

iorum回答回数72ベストアンサー獲得回数02006/10/26 02:15:30

ポイント20pt

私自身も同じような悩みを持っていて、どうしようか迷っていました。

返済総額は確かに期間が短いほうが少なくなりますし、元利金等よりも元本均等のほうが返済総額が少なくなるので、それも迷いましたが。

でも結局のところ、できるだけ長い期間にして、ローン返済のリスクを減らそうと。

またフラット35のいいところは返済月額が変わらないから将来設計を組み立てやすいことなのだから、それはそのまま活用しようと。

繰り上げ返済も手数料無料なのだから、繰上げ返済すればいいと。

ローン返済の怖いところは、金利の上昇や急な出費によるローン破産だと思います。

毎月の返済額が高くても返せるならそれに越したことはないですが、賃金の上昇が見込めないなどの不安があるなら、余計にローンにおける不安要素は取り除いておけたほうがいいと思います。

1、を選択したいと思います。

id:nozora

やはり同じような悩みの人がいるんですね。

ちょっと前は候補として銀行の固定3年もありました。当初の金利の低さはとても魅力的でしたからね。

でも、金利は上昇しそうな予感がすることと、固定の方が将来の計画が立てやすいような気がして、フラット35を選びました。

ただ本当に35年もかかっては利息が多いので、最初から繰越返済は考えなければいけませんけどね。

2006/10/26 22:18:11
id:mairan-tomo603 No.6

mairan-tomo603回答回数136ベストアンサー獲得回数12006/10/26 12:33:14

ポイント25pt

私は2です。

期間が短ければトータルで返す金額は当然少ないからです。

35年ですと月の返済は少なく、余裕があり、繰上げ返済は

可能です。これは当たり前です。

30年だと見えない繰上げ返済をしていると考えれば

毎年手続きをする必要もありません。

毎月返す元金が35年のローンよりも多いのです。

早く借り入れ金を減らすことが一番重要なのです。


もしもの時が心配とされているかもしれませんが、基本的に

1年間分の生活費が確保されていれば問題ありません。

65歳から年金が出ると言われていますのでその歳に返済が

終わるプランの方が将来のこと、トータルの返済額を考えると

ベストかと思います。


それで繰り上げ返済が出来れば65歳よりも早く貯金が

できます。老後の貯蓄はもう少し早い方がいいかと思います。

30年でローンが組めるのであれば30年ローンの方がいいと

思います。

id:nozora

初めて30年の方を支持する方ですね。

できれば両方の意見が聞きたかったので、歓迎です。


フラット35は繰上返済も100万からということで実際は結構大変かもしれません。言わば給与天引きな形で毎月返済し、期間を短くするというのも、確かに説得力ある意見だと思います。


ただ、現在よりも月額負担が確実に増えるわけで、当初3年くらいまでがどれくらい厳しくなるか。

トータルの返済額で選ぶか、月額負担で選ぶか、ですねぇ。

2006/10/26 23:03:39
id:dungeon-master No.7

dungeon-master回答回数571ベストアンサー獲得回数402006/10/29 02:22:07ここでベストアンサー

ポイント30pt

回答2回目です。


フラット35は金利固定ですが、返済額まで固定にする必要はありません。

返済額が一定なのは元利均等返済といいますが、返済額(に占める利息分の割合)が

だんだん下がっていく元金均等返済を選ぶこともできます。

元金均等返済だと返済開始時は高額になりますが、元金の返済が早く進むので、

返済期間が同じなら利息総額は元利均等返済より少なくなります。

月々の返済額が下がっていくのは精神的に良い(返済している実感が得られる)し、

後々収入が減ったときに負担を軽減できるでしょう。

返済方法については変更も可能です。


>トータルの返済額で選ぶか、月額負担で選ぶか、ですねぇ。

この2点だけで比較するのではなく、将来の生活プランを考え、それにあった

返済方法を見つけてください。


また、繰上げ返済では、月々の支払い据え置きで支払い期間を短くする以外に、

期間はそのまま月々の支払額を下げるようにしてもらう処理もできます。

繰り上げ返済のために預貯金が目減りしても、月々の返済額を下げることで

生活がより安定して利息総額が減るという効果が期待できます。

id:nozora

元利均等と元金均等までは深く考えていませんでした。わざわざありがとうございます。


>また、繰上げ返済では、月々の支払い据え置きで支払い期間を短くする以外に、

期間はそのまま月々の支払額を下げるようにしてもらう処理もできます


確か前に本で読んだ時は、期間短縮の方が返済額自体は少なくできる書いてあった気がします(ただし早めの繰上げ返済に限る)

早めじゃなくて、5~10年目あたりにするならば、月額負担を減らして、子供が大きくなる時に備えるというのも手ですね。


いずれにしろ、申込日が迫っているので、最後まで将来のことをよく考えてきめたいと思います。

2006/10/29 13:29:24

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