親戚から土地(店)の購入を勧められています。

親戚の持っている店なのですが、事業が上手く
いかず、「人手にわたるくらいなら、買い取って
欲しい」との事で、1週間以内に返事が欲しい
との事でした。(でないと競売にかかるとか、
どうとか、、、)

地価公示価格としては適正な金額でしたが
契約前に確認したり、調べておくことは
どういった事があるのでしょうか?
理由も含めてご返答いただけますと
大変助かります。
(抵当権等含めて)抵当物件は恐いといいますが
何が恐いのでしょうか?

親戚は私に売却した後しばらく店は使用したいとの
事でしたが、事前に決めておいた方が良い契約
とかはあるのでしょうか?

回答の条件
  • 1人3回まで
  • 登録:2006/11/17 07:52:37
  • 終了:2006/11/24 07:55:02

回答(9件)

id:fuk00346jp No.1

潮澤 昴回答回数1140ベストアンサー獲得回数542006/11/17 08:06:21

ポイント18pt
  • 差し押させ物件競売(けいばい)に出させた方が得策でしょう。その上で落としたら多分半値以下で買えますよ。(破産管財人、裁判所が入ってるはずなんでもめる心配も無いですし。)
  • 抵当権が設定されている物件は通常売りに出せません。抵当権者(債権者)の所有物件ですから勝手に処分したら問題です。

親戚は私に売却した後しばらく店は使用したいとの事でしたが、事前に決めておいた方が良い契約とかはあるのでしょうか?

虫が良過ぎでしょう。

一旦退去、改めて賃貸借契約を結び直すべきです。それじゃなくても貸主(大家)側は弱権しかないんですから。

id:shibahama No.2

shibahama回答回数18ベストアンサー獲得回数12006/11/17 08:52:27

ポイント17pt

法的に詳しいことは、よくわかりませんが、「親戚からの」ということが考えさせるところですね。

普通に考えれば、まず「少しでも高く売りたい」という意識が働くはずなのに、「人手に渡るなら・・・」とあなたに話が行くのがちょっとおかしいと思います。

疑ってはいけませんが、人情に流されてバツをみるような決断はしないほうがいいと思います。

id:yumi1219 No.3

yumi1219回答回数118ベストアンサー獲得回数22006/11/17 11:49:48

ポイント17pt

不動産の謄本を取られると、抵当権(根抵当権も)が付いているかどうかわかります。抵当権は借金をする時に、担保として付けるのです。お店が上手くいってなくて、売るという状況のようですので、購入代金を払っても、全額 借金が返済されなければ、抵当権は外れません。抵当権が付いたままでは、最悪の場合、借金のかたとして取り上げられることもあります。転売などもできません。抵当権者(主に銀行ですが)に借金の残額を確認された方がよいでしょう。参考になれば幸いです。http://q.hatena.ne.jp/1163717556 ダミーです。

id:Baku7770 No.4

Baku7770回答回数2832ベストアンサー獲得回数1812006/11/17 11:52:43

ポイント17pt

 競売物件を避けるのは、色々な理由があります。

 

 その中で一番大きな理由は、営業に悪い場所と見られることです。例えば工場があって、それなりに人が通る。居酒屋を始めた。ところが、駅から少し距離があるから駅の近くで飲むのでここには立ち寄って貰えない。で、借金が返せなくてというのを一度聞いたことがあります。

 二番目はやはり、前の店のイメージを地元の人が拭いきれない。と考えられる。店の名前をチャンと覚えている人は少ないです。八百屋、魚屋、肉屋。業種を変えない限りはまず駄目でしょう。あそこの肉屋は高いから、美味しくないから、だから潰れた。経営が代わったとしてもそのイメージは変わりません。

 

 調べるのは、人の流れです。先程の例で言えば、夕方工場帰りの人の流れが多くても主婦が通らなければ、食料品の店を開いても儲かりません。

 同じ通りに、同じ系列の店があるというのも参考になります。オリジン弁当は出店に先立って、コンビニがあるかを調べるそうです。普通ライバルと思うでしょうが、24時間営業してペイできるかはコンビニの数を見れば判るそうです。

id:yasashiikiss No.5

yasashiikiss回答回数7ベストアンサー獲得回数02006/11/17 14:40:21

ポイント17pt

前者4人の回答はそれぞれ要点をついていると思います。

それぞれ検討の上、それでも買い受ける事にした場合は下記事項を事前に確認しておいて下さい。

● 所轄の区、市町村の都市計画課、又は建築指導課等の窓口で確認して下さい。

1)前面道路が「道路」として認定されているか?又、認定幅員は現況と合致しているか?

2)店舗を建てて良い用途地域か?建幣率、容積率、北側斜線制限、道路斜線制限を調べて、現況建物が大きすぎないか?

*現況建物の価値は築年数と共に下がる一方ですから、更地としての価値を十分調べた方が良いでしょう。

id:NoxStrix No.6

NoxStrix回答回数26ベストアンサー獲得回数72006/11/17 23:09:56

ポイント17pt

少々、状況がわからないのですが、まず、土地と店舗を一括して買うということでしょうか?

次に、日本の物権法は土地と建物を別のものとして捕らえますので、もしも一方ですと、法定地上権が設定される恐れがあります。

(これにはこまごました要件がありますがそれは省略)

つぎに、抵当権を見なくてはなりません。

抵当権がどちらかに設定されていた場合には、本件では、競売手続を経ないで売買するので、

抵当権は抹消されず、かりに抵当権が実行された場合には、あなたの土地は競売にかけられてしまいます。

その場合は、売れたお金は、抵当権者の債権を充当したあとに残りが質問者様に返ってくるだけです。

抵当権

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6%A8%A9



抵当権が怖いのは、登記がされた以降の物権変動がほとんど認められません。

さらに、かりに土地に抵当権がついていて、その後、親戚の方に貸借したとします。

この時の賃料ですが、これには、抵当権に基づく物上代位で債権者に持っていかれる恐れがあります。

ここなんかはイメージとしてはわかりやすいですかね?

http://www.hyogoben.or.jp/kurashi/021016.htm

http://www.2550.net/estate-teitou.htm


さらに、今回の差押えがどのようなものかわからないのですが、

差押えが、一般債権(抵当権等がついていない)だとすると、

競売逃れの行為と見られて、詐害行為取消権の恐れも発生します。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A9%90%E5%AE%B3%E8%A1%8C%E7%82%B...

これは、要は財産隠しと見られる場合です。

不動産売却で消費・隠匿・散逸しやすい金銭に換えることは詐害当為となりえて、

それ有用の資のためなら例外的に詐害行為ではないとなるのですが、

質問者さまの記述だけでは良くわからないのですが、仮にこれに該当すると、売買は無効。

その上で、質問者様は不当利得返還請求で親戚の方に請求するということになりますが、

デフォルトを起こしているようですし、お金が返ってくるかどうかは微妙です。



以上、問題点の洗い出しは不十分かと思いますが、(網羅的ではないです)

僕がぱっと思いつく範囲ではこんなところです。

きちんと調査してからの方が良いと思います。

まずは、登記の確認。そのあと、司法書士などでもいいので、相談してはいかがでしょうか?

(ほしいとお思いならってことですが)

ご参考になれば幸いです。

id:monreve No.7

monreve回答回数64ベストアンサー獲得回数12006/11/18 04:31:48

ポイント17pt

1週間以内に返事が欲しい

との事でした。(でないと競売にかかるとか、

どうとか、、、)

 

 上記の内容ですと抵当権が付いていますので貴方が買っても登記できないです。 抵当権が付いてる物件は簡単に言うと借金を返さなければ物件は抵当権者の物です。

買うのであれば抵当の設定金額を確認して抵当権解除できるか確認してください。 親戚に聞けばスグに分かります。

物件を買って親戚に貸すのであれば賃貸契約書を作成して賃貸で貸したほうがいいですね。

親戚ですから言いにくいと思いますが。

id:tamtam3 No.8

tamtam3回答回数345ベストアンサー獲得回数202006/11/18 18:07:54

ポイント10pt

万が一、その土地と建物を 障害なく譲り受けられたとして

(あくまで仮ですよ)

あなたにメリットはあるのですか?

親戚に貸すのは論外ですよね

何故って、そこで事業をしてたのに、うまくいかずに競売にかけられた相手です

貸した所で、すぐに金が払えなくなるでしょうから

では、あなたがその店を、他の人に貸せるか

貸したとしたら、家賃はどの程度取れる場所なのか

その家賃収入で、買った土地と建物の費用が捻出できるのか

その辺りも調べておいた方が良いと思います。

買ったは良いが結局使えずに 安値で転売する例も多いですからね

id:neyorawa No.9

neyorawa回答回数54ベストアンサー獲得回数52006/11/19 19:00:06

ポイント10pt

これって単純に、高く売れるあてがないんでしょうね。具体的な理由はわかりませんが、間違いなくおいしくない物件だからだと思います。いくら親戚といったって、金の話となると一歩引いたほうがいいと思います。締め切りを理由に煽ってくる話で良い話というのを私は聞いたことがありません。事前に調べるもなにも、やめたほうが懸命だなって匂いはぷんぷんします。

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