いつ頃かは未定ですが、マンションの購入を考えています。

当方、これまで、いわゆる区分所有建物には居住したことがなく、
一戸建て又は賃貸アパートが居住の主でした。

そこで、
実際に区分所有建物にお住まいの方、
或いはお住まいになった経験がある方で、
区分所有建物に住まうことで生じた問題や事件、
悩み事等がございましたらご教授下さい。

但し、以下のものは除きます。

１、組合役員を任せられた、
　　あるいは任せられるかもしれないという事。

２、上下階、左右隣の区分所有者との個人的トラブル。

３、騒音に関するトラブル。

４、ペットの関するトラブル。

・・・以上です。

どうか、宜しくお願い申し上げます。

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マンション居住者です。

ご指摘の点以外では、

１・駐車場。

いくつかのケースがあります。

駐車場が全戸分ない場合。分譲時に先着順とするか抽選とするか。

また、転売などで空きが出た場合の決め方ももめているところがあります。

全戸分あっても、立体駐車場などで、出しやすい場所、出しにくい場所がはっきりしていると、結構もめます。結果として、出しにくいところになってしまった人が、来客用の駐車場を占有するなどして問題になっています。

また、駐車場自体も分譲するケースがありますが、この場合、儲かるのは業者だけです。駐車場の料金は結果としてマンションの管理費などの収入になるわけですので、最初に売られてしまえば、マンションとしての収入が減ります。

２・管理費。

多くのマンションは管理を系列の業者が請け負います。

ほかの業者と比べると、結構高いこともありますが、いざ会社を変えるかどうか、という話になると、なかなか意見がまとまりません。

また、修繕積立金などは購入時の負担を低く見せるため、業者側が甘く見積もっていることが多く、いざ修繕、というとき、足りないことも多いです。

また、管理会社、理事長などは多額の管理費を預かるわけですから、しっかりチェックしていないと、横領などの危険があります。

今はないと思いますが、かつて、修繕積立金の銀行口座の名義が管理会社になっていて、管理会社が倒産したために債権者に取られてしまった、という例もあります。

結構、ぎりぎりの予算を組んで入居した人が多いマンションの場合、必ず管理費の滞納問題が出てきます。管理会社が積極的に動いてくれる場合もありますが、プライバシーの問題とも絡み、その人にどう払わせるかがかなり難しいです。

３・地震対策

最近のマンションは大きな地震で倒壊することはありませんが、全く壊れないということはありません。

完全な共有部分ならともかく、隣家との境界となる壁にひびが入るなどした場合、どこまでが専有部分で、どこからが共用部分か、という判断が難しく、当然、どこまで自己負担で復旧しなければいけないか、ということにかかわります。

４・駐輪場

１戸１台では足らなくなります。

５・高齢化と老朽化

だいたい、マンション購入の適齢期というのはありますから、結構同年代の人間が居住します。マンションも人間も同じように年をとるので、人間が定年を迎えるころ、マンションもあちこちにがたが来ます。前述したように、こういうとき、修繕積立金などが十分に担保されていないと、修理したいがお金がない、という状況に陥ります。

６・賃貸化

分譲で売っていても、居住者が変わったり、転勤などで賃貸に回すケースもあります。あまりに賃貸入居者が多いと、管理組合が機能しなくなり、質が低下します。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/

http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/

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　一番の問題は法律が変わったときにどうなるか、規約が変わったときにどうなるかということではないでしょうか。

　私の自宅マンションは、建設時は合法だったのが建築基準法の改正で違法建築になってしまい、震災後建替えという案も出ましたが、建蔽率を１／３にしなければならないということから廃案になりました。

　

　規約も住民層が変わってしまったことから変更が加えられいつの間にか制限が加わりました。本来無制限だったのが犬の大きさに制限が加えられたのです。

　

　何にしろ、守るべき法律が区分所有法一つ増えますので、法律に従うのが苦手な方には向かないと考えます。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8A%B4%E5%83%8D%E9%87%91%E5%BA%A...

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マンションで多数決できめないと駄目な重要なことが

でてきます。人間関係も複雑に絡んできたら、

面倒この上ないです。ここに利害関係もまざってきます。

でも、ずーともめているわけには行かず、必ず答えを

出さなければいけません。（まあ、ずーともめている

ところはあるかもしれませんが）

具体的名問題は、回答者１があげられていることです。

あと、すんでいる年齢層、年収層が同じなら利害関係が

一致しやすいときがありますが、そうでないときは必ず

衝突が起こります。

区分所有建物を、一生の住まいにするか、または

売って住み替えるかによってもかなり価値観が違います。

売って住み替えたい人は、マンションの価格が下がる行為を

嫌がりますし、一生の住まいにしたい人は、できる限り

お金がかからない範囲で保守をして、長くすむことを

望んでる人が多いと思います。

戸数にもよると思います。

http://q.hatena.ne.jp/answer

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単なるご挨拶のコメントと知りつつ、コメント欄が使えないこともあり、追加です。

小規模マンションと大規模マンション

マンションには規模にかかわりなく一定程度必要な共用部分がありますので（管理人室など）、小規模マンションの方が、管理費、修繕積立金とも割高になる可能性が高いです。

大規模マンションの問題点

分譲時に「ホテルライクのサービス」とか「最寄り駅への送迎バス」とかさまざまな付帯サービスを売りにしているものがありますが、その費用は最終的に居住者の負担です。例えば、託児所などは子育て世代には人気がありますが、数年で不要になります。

あまり間取りがバラエティーに富みすぎている物件も問題になりやすいといわれています。この場合、分譲価格に相当の開きがある（例えば、２０００万円台から１億円台など）という状況です。

当然、それぞれの物件の価格というのを居住者は知っているわけですから、同じマンションの中で優越感、劣等感というのが生まれやすくなります。場合によっては、それが子供同士の関係などに波及することもあるといわれています。

また、同じマンション内に明らかに所得水準が異なる家族が居住していれば、当然、金銭感覚、価値観なども異なる可能性が高く、管理組合などの運営に支障をきたしやすいのは、前述されておられる通りです。

ちなみに超高層マンションの場合、通勤時間帯にエレベーターラッシュアワーが存在する、というまことしやかな噂もあります。

もっとも、では一戸建てがいいか、という話になると、それも一長一短です。

セキュリティー、庭の管理などはマンションの方が手間はかかりませんし。

http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20040105A/...

長々と駄文、失礼いたしました。

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増築や改築の際の金銭トラブルが最も起こりやすいです。

修繕積立金がどこまで有効なのかわからず言われるがままに支払いに応じるケースが多いので注意してください。

http://q.hatena.ne.jp/1188092740

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URLはダミーです。

http://hatena.ne.jp

管理組合の理事長をやっていたことがあるのですが、最初の管理組合理事会と管理会社は重要です。これは、長期修繕のために重要です。

区分所有者が毎月支払うお金として管理費と修繕積立金があります。この修繕積立金は大規模修繕のために積み立てておくものです。

しかし、多くの場合はマンションを売る側が毎月の出費を安く見せたいために修繕積立金を低く設定しています。そして、いざ大規模修繕をしようとすると修繕積立金では足りずに各区分所有者から特別徴収をすることになります。

もちろん、特別徴収するためには管理組合の総会で可決される必要があります。たいてい、ここでひと悶着あります。

私の場合はこの問題を事前に回避するために管理費を抑えて浮いたお金を修繕積立金に回すようにしました。一年目の理事会が経費で親睦飲み会しかしていないことが分かり、腹が立って二年目に自分で理事長に立候補しました。

マンションの管理会社はデベロッパー指定の管理会社が最初に入ります。たいてい系列会社です。競争原理があまり働かないため割高なケースが多いです。しかし契約更新は毎年行うため、私が理事長のときに複数の会社から相見積もりを取ってサービスレベルは維持しつつも安い会社に契約変更をしました。

このときももちろん総会を開く必要はあるのですが、サービスレベルは維持しつつ年間で300万円削減し、大規模修繕までに3000万円のコストセーブができるため反対はありませんでした。長期修繕計画でみると、3000万円ほどショートしていたので、これをやらなければ3000万円の特別徴収をしなければいけなかった可能性があります。結果的にサービスレベルは上がりましたし。

これはたいていどこの分譲マンションでも当てはまるケースだと聞いています。

これ以外は特に賃貸物件と変わらないのではないかと思います。何かといえば総会で決議しなければいけないというのがチョット面倒ですが。