ほとんど、人生相談。

土地の買い取りを考えています。価格を決める方法を考えてください。

・地方都市の市街地にある30坪ほどの土地・建物です。固定資産税の評価額は、依然として下がり続けています。
・この土地に接して、私の父所有の土地があり、この二筆の土地の上に一棟の建物が建っています。
・昔、私の祖父の所有でしたが、いろいろありまして、遠い親戚へ相続されたものです。(遠い親戚=縁としても、地理的にも遠い)
・建物は、5年以上空き屋。中の家財道具もそのままで、片づけに数十万円かかりそうです。築30年以上たっているので、住居とするのは無理そうですが、店舗としてなら賃貸出来るかもしれません。(借り手がいれば)
・手数料や諸経費を抑えたいので、不動産屋をはさむつもりはありません。
・「双方が納得できる金額」は、無理でしょうから、「双方が、しぶしぶ承知する金額」を決める方法はあるでしょうか?
・相談するとすれば、不動産鑑定士?土地家屋調査士?

回答の条件
  • 1人2回まで
  • 登録:2007/10/21 23:35:15
  • 終了:2007/10/23 21:40:49

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.3

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2302007/10/23 19:37:26

ポイント50pt

お言葉に甘えてコメント欄よりコピーします。


あなたのお父さんの土地をA、親戚の土地をBとします。

A,B共に100㎡、上物延床35坪、路線価10万円、時点修正1.00として、それぞれの現在価値は、


A

100*10/0.8*1.00*0.5(無接道)=625万円

しかし、上物が親戚名義とのこと。借地権が成立しますので、単純な所有権ではなくいわゆる底地権です。底地権割合を3割と仮定して、

625*0.3=187.5万円


B

土地部分 100*10/0.8*1.00=1250万円

建物減損 35*-3.5=-122.5万円

建物部分 0

さらに建物があることによって借地権があります。借地権割合を4割とし、この場合接道が取れるので無接道修正せず、

借地権 100*10/0.8*1.00*0.4=500万円

合計 1627.5万円


ところで、A+Bを一体の土地としてみた時の価値は、

土地部分 200*10/0.8*1.00=2500万円

建物減損 35*-3.5=-122.5万円

建物部分 0

合計 2377.5万円

ですから、あなたはBを取得するための費用が、2377.5-187.5=2190万円以下ならば得をすることになります。

一方、親戚の方は1627.5万円以上で売却できれば、得をすることになります。


つまり、両者ともにとって得になる価格が1627.5万円~2190万円までにある訳で、その範囲で取引すればよいかと思います。

実際の金額は、ご自分で数値を当てはめ直して下さい。もちろん、この計算は大雑把なものですが、特殊なケースでなければ大枠を外さないだろうと思っています。


ところで、借地権割合と底地権割合を足しても10割になっていませんが、実際の相場はそんなものです。この辺の感覚は借地になれた不動産屋でも難しいです。

id:fuchaka

回答拒否の件に関しましては、心中お察し申し上げます。

まあそう落ち込まずにネ。

お星様とイルカさんを差し上げますから。

実際に取引価格を決めるにあたっては、相場とは関係のない事柄も絡んできそうですが、これを基礎として、交渉に当たりたいと思います。

いろいろおつきあいいただいてありがとうございました。

2007/10/23 21:36:47

その他の回答(2件)

id:iojoy No.1

iojoy回答回数45ベストアンサー獲得回数02007/10/22 01:34:41

ポイント15pt

状況のほど、ご推察申し上げます。

気軽に、大手の不動産会社(自営の不動産ではなくチェーン的な財別系不動産会社)に

今回のお話を持っていって見ることをオススメします。

それも、2、3軒廻られたらいいでしょう。

大手であれば、どこでも無料で見積もり迄提示してくれる筈です。

その他、不動産について、いろいろアドバイスしてくれるでしょう。

そして、各社が出された資料を基に双方で置き目になるのが一番だと思います。

当然、不動産会社には”最終的に取引はしないことにした・・・”位で済みます。

その後に大量のDMや勧誘電話が来るかもしれませんが、基本的に無料で相談に乗ってくれます。

id:fuchaka

回答、ありがとうございます。

なにせ、田舎なもので、地元の不動産屋さんはいるんですが、

相手方は、都市部にいらっしゃるので、いくつか相談されたようですが、遠い田舎ということで、「取り扱い外」といわれたようです。

んー。やはり、間に第三者が必要なのでしょうか?

2007/10/22 08:45:58
id:paraizo No.2

paraizo回答回数139ベストアンサー獲得回数102007/10/22 16:59:32

ポイント15pt

国税庁の路線価じゃ駄目でしょうか?

>固定資産税の評価額は、依然として下がり続けています。

とあるので思ったより高くはなると思いますが建物の撤去費用を引いて貰うとか交渉の余地はあると思いますが双方納得する数字は出ると思います

id:fuchaka

回答、ありがとうございます。

やはり、路線価あたりが交渉の基礎となる金額ということになるんでしょうね。

それに、土地の形状によって係数を掛けたり、建物の撤去費用を引いたり、、、、

いろいろ計算してみます。

2007/10/22 18:46:57
id:Lhankor_Mhy No.3

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2302007/10/23 19:37:26ここでベストアンサー

ポイント50pt

お言葉に甘えてコメント欄よりコピーします。


あなたのお父さんの土地をA、親戚の土地をBとします。

A,B共に100㎡、上物延床35坪、路線価10万円、時点修正1.00として、それぞれの現在価値は、


A

100*10/0.8*1.00*0.5(無接道)=625万円

しかし、上物が親戚名義とのこと。借地権が成立しますので、単純な所有権ではなくいわゆる底地権です。底地権割合を3割と仮定して、

625*0.3=187.5万円


B

土地部分 100*10/0.8*1.00=1250万円

建物減損 35*-3.5=-122.5万円

建物部分 0

さらに建物があることによって借地権があります。借地権割合を4割とし、この場合接道が取れるので無接道修正せず、

借地権 100*10/0.8*1.00*0.4=500万円

合計 1627.5万円


ところで、A+Bを一体の土地としてみた時の価値は、

土地部分 200*10/0.8*1.00=2500万円

建物減損 35*-3.5=-122.5万円

建物部分 0

合計 2377.5万円

ですから、あなたはBを取得するための費用が、2377.5-187.5=2190万円以下ならば得をすることになります。

一方、親戚の方は1627.5万円以上で売却できれば、得をすることになります。


つまり、両者ともにとって得になる価格が1627.5万円~2190万円までにある訳で、その範囲で取引すればよいかと思います。

実際の金額は、ご自分で数値を当てはめ直して下さい。もちろん、この計算は大雑把なものですが、特殊なケースでなければ大枠を外さないだろうと思っています。


ところで、借地権割合と底地権割合を足しても10割になっていませんが、実際の相場はそんなものです。この辺の感覚は借地になれた不動産屋でも難しいです。

id:fuchaka

回答拒否の件に関しましては、心中お察し申し上げます。

まあそう落ち込まずにネ。

お星様とイルカさんを差し上げますから。

実際に取引価格を決めるにあたっては、相場とは関係のない事柄も絡んできそうですが、これを基礎として、交渉に当たりたいと思います。

いろいろおつきあいいただいてありがとうございました。

2007/10/23 21:36:47
  • id:fuchaka
    質問者です。コメント欄を受付に設定変更しました。
    ウォッチされてる方もお気軽にコメントしてください。

    ちなみに、
    「1ヶ月以内に3名以上から回答拒否されているユーザーの回答を拒否する」
    に、設定しています。
  • id:Lhankor_Mhy
    こんにちは、不動産営業やっているものです。


    はてブにも書きましたが。
    建物の名義が回答者にある・両土地とも接道義務を満たしている・市街化区域にある・という仮定で、路線価*面積/0.8*n*t-上物床面積*35000。tは前年の騰落率。nはお好みで、0.9~1.0ぐらい。


    なお、
    >手数料や諸経費を抑えたいので、不動産屋をはさむつもりはありません。
    とのことですが、手数料を惜しむなら、相談先はないものと決めて望むべきです。
  • id:Lhankor_Mhy
    つか、私、「1ヶ月以内に3名以上から回答拒否されているユーザー」なんですね、orz
    この前、誤回答したからなあ。
    人力検索、引退しようかなあ。
  • id:fuchaka
    Lhankor_Mhy様
    コメントありがとうございます。
    とっても参考になります。m(_)m

    >手数料を惜しむなら、相談先はないものと決めて望むべきです
    ですよね。いざとなったらプロにお願いすることとして、もう暫く直接交渉してみるつもりです。

    >建物の名義が回答者にある・両土地とも接道義務を満たしている・市街化区域にある・という仮定で、路線価*面積/0.8*n*t-上物床面積*35000。tは前年の騰落率。nはお好みで、0.9~1.0ぐらい。
    式の意味は何となくわかります。
    ただ、建物の名義もあちら側。父名義の土地は、接道してません。
    建物を資産と見るか、近い将来取り壊しの費用が生じる負債と見るかで、評価が大きく隔たりそうです。
  • id:Lhankor_Mhy
    長文失礼します。


    あなたのお父さんの土地をA、親戚の土地をBとします。
    A,B共に100㎡、上物延床35坪、路線価10万円、時点修正1.00として、それぞれの現在価値は、


    A
    100*10/0.8*1.00*0.5(無接道)=625万円
    しかし、上物が親戚名義とのこと。借地権が成立しますので、単純な所有権ではなくいわゆる底地権です。底地権割合を3割と仮定して、
    625*0.3=187.5万円


    B
    土地部分 100*10/0.8*1.00=1250万円
    建物減損 35*-3.5=-122.5万円
    建物部分 0
    さらに建物があることによって借地権があります。借地権割合を4割とし、この場合接道が取れるので無接道修正せず、
    借地権 100*10/0.8*1.00*0.4=500万円
    合計 1627.5万円


    ところで、A+Bを一体の土地としてみた時の価値は、
    土地部分 200*10/0.8*1.00=2500万円
    建物減損 35*-3.5=-122.5万円
    建物部分 0
    合計 2377.5万円
    ですから、あなたはBを取得するための費用が、2377.5-187.5=2190万円以下ならば得をすることになります。
    一方、親戚の方は1627.5万円以上で売却できれば、得をすることになります。


    つまり、両者ともにとって得になる価格が1627.5万円~2190万円までにある訳で、その範囲で取引すればよいかと思います。
    実際の金額は、ご自分で数値を当てはめ直して下さい。もちろん、この計算は大雑把なものですが、特殊なケースでなければ大枠を外さないだろうと思っています。
  • id:fuchaka
    感動ものです。
    こうやって、不動産の価値が決まっていくんですね。

    路線価・借地権割合などは調べることが出来たので、早速に数字を入れて計算してみたいと思います。

    Lhankor_Mhy様へポイントを送りたいので、設定変更しました。
    回答拒否してません。
    上のコメントのコピーを回答へ入れてください。
  • id:Lhankor_Mhy
    >お星様とイルカさんを差し上げますから。

    初イルカです。ありがとうございます!

この質問への反応(ブックマークコメント)

トラックバック

「あの人に答えてほしい」「この質問はあの人が答えられそう」というときに、回答リクエストを送ってみてましょう。

これ以上回答リクエストを送信することはできません。制限について

絞り込み :
はてなココの「ともだち」を表示します。
回答リクエストを送信したユーザーはいません