抵当権を外してもらう何らかの手立てはありますか?(長文です)

親友から相談を受けています。友人は頑張り屋さんの花屋さんで、新しい店舗への移転を考えていました。長い間探した結果、是非欲しいという物件が出てきました。喜んで不動産屋さんに行ったら、その物件は賃貸ではなく売り店舗で、抵当が設定されていることが分かったそうです。その物件は国民生活金融公庫と税務署の抵当に入っているらしく、友人が購入するお金を全て返済に回してもまだ不足しているので抵当を外してもらいにくいとオーナーさんが友人に話しているようです。質問は、友人が購入する金額ではオーナーさんが完済できない場合、やはり抵当権は外してもらえないんですよね?買い手がついているなら全てじゃなくても一旦まとまったお金が入ってくるから抵当を外してあげようと公庫や税務署は考えないんですよね?こういう風にすれば、あるいはこういう風になれば抵当を外してもらえるという何かがあれば是非アドバイスお願いします。さっきも友人夫婦がその物件で目に星を浮かべて語っていたので何とかしてやれないものかと思ってここに来ました。

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  • 登録:2008/02/14 22:55:03
  • 終了:2008/02/16 14:33:26

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.5

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312008/02/16 10:42:33

ポイント20pt

http://d.hatena.ne.jp/Lhankor_Mhy/

こんにちは、不動産営業をやっているものです。

 

kanebunさんの仰るとおり、税務署と公庫は抵当権を外すのは難しいと思います。

お友達の目的は、その物件を購入するというよりも、その物件で花屋をオープンすることだと思うので、以下のような方法はいかがでしょうか。

 

1.その仲介不動産屋に「新規オーナーが決まったら、賃料○○円で借ります」と告げる。入居予定の収益物件として、不動産屋も売却しやすいかと思います。

 

2.競売されるのを待って、入札する。現在の売り出し価格より安く買える公算大です。

 

3.競売で落札できなくても、落札者を調べて(開札の時に分かります)賃貸契約を持ちかける。自己使用目的の落札でなければ、賃料の額によっては喜んで契約してもらえるはずです。

 

 

お友達のビジネスの成功をお祈りします。

id:newpeace

なるほどです。友人夫婦はその物件しか見えていないようですが、ここの皆さんの客観的な意見を聞いて少しスタンスを変えた方がいいと思いました。

明日の夜に友人夫婦と会うので、ここのやり取りをプリントアウトして見せてみます。

おせっかいなんだよ!と言われるかもしれませんが・・。

2008/02/16 13:59:02

その他の回答(4件)

id:t_shiono No.1

t_shiono回答回数256ベストアンサー獲得回数222008/02/14 23:51:15

ポイント20pt

専門家では決してないのですが、状況を整理させてください。

ある物件があって、それに抵当がついているのですよね?

なんの担保で抵当に入っているか分からないのですが、仮に5000万円の抵当権がついていたとします。

そこで、売買によって5000万入ってその金額で完済しますという約束を取り交わし、売買することは可能だと思います。また、そういうケースは多いと思います。

ただ、今回は、その価格よりも低い3000万円などで売りにでているのでしょうか?

これは、ちょっと僕の専門外なので、定かではないですが、抵当に入ったままで、そもそも所有権の変更など行うことはできるのでしょうか?

そもそも、公庫融資などで5000万の抵当に入っているということは、物件の価値として、5000万以上の物件だと思うのですが、それを3000万円で購入しようというのは虫のいい話なのではないでしょうか?

状況が分かっていないので、何とも言えないですが。

参考:

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20031008A/in...

id:newpeace

詳細は分りませんが、複数の所有物が抵当に入っていて、この物件もその一つのようです。

。抵当に入った物件でも購入できるそうですが、購入後に、抵当権者(銀行)に差し押さえられるかもしれないから怖くて買えないと友人は言ってました。返さなければいけないお金が例えば5000万円として、この物件の評価額が3000万とした場合、この物件が売れても2000万円は足りないわけですから、売れれば完済というわけにはなりません。それでも銀行からすれば3000万円でも売れれば返してもらえるので抵当を外してくれるかといえばそういうわけにはいかないそうです。質問は、どうすればこの物件の抵当が外れて友人が安心して購入できるか知りたいということです。そもそも完済でないと抵当は外れないから無理だよということならそういう現実も友人に教えてあげたいです。外れる方法があればそれが一番ですが。

2008/02/15 00:08:14
id:KUROX No.2

KUROX回答回数3542ベストアンサー獲得回数1402008/02/15 00:02:33

ポイント20pt

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1178787...

>代金で抹消出来ない程の抵当権が付いている物件を購入する人は皆無だと思われます。

-------

>一旦まとまったお金が入ってくるから抵当を外してあげようと公庫や税務署は考えないんです

>よね?

考えません。

id:newpeace

URLの内容、大変参考になりました。

友人が言うように、買うことはできても後で取り上げられるかも知れないから怖くて買えないというのはその通りということですね。

友人とオーナーさんは何度も会って、話しているようですが、オーナーさんがこういうふうに動けば抵当権が外れ、友人が安心してこの物件を買えるというやり方はやはりないのでしょうか?

2008/02/15 00:17:36
id:Baku7770 No.3

Baku7770回答回数2831ベストアンサー獲得回数1812008/02/15 01:57:02

ポイント20pt

 まず回答に先立って、一つアドバイス。思い出した居酒屋があります。

 その物件に何か欠陥はありませんか?若い人にこんなことを言ったら笑われますが、私が現在住んでいる近くに幹線道路に面していて駅から歩いて3分程度の物件があります。裏は小学校です。住んでいて4年近くになりますが、その間に4代主が代わっています。最初は忘れましたが、その次が居酒屋、で3代目がメロンパンを中心としたお菓子屋。今また何かに変わろうとしています。

 その居酒屋も工場街の駅から裏道沿い5分くらいの所にありました。ここなら大丈夫と店を開いたんですが、人の流れが違ったんですね。田舎で道が暗いもんだから、危ないけれど国道沿いを歩いているってね。裏道を通るのは家が遠いので酒も飲まずに帰る。しばらくして店をたたんでしまいました。

 儲かっているけれど、病気で仕方なく売るというなら別ですが、税金すら滞納するというのは余程だらしないか儲かっていない証拠です。手をつける前に一度調べなおされたらどうですか。倒産した後の店で営業しても意外と儲からないものです。

 

 権利関係が細かく書かれていませんが、オーナー=経営者でいいんでしょうね。そうでないと、さらにややこしい話しが出てきます。

 さて、一番楽な入手方法ですが現在のオーナーが破綻して物件が競売に付されるのを待つという手があります。ただし、税金の滞納がある場合競売が難しいとされます。

 税金の滞納の内訳はどうなっていますか?本税の減額は難しいとはされていますが、100%不可能だとは言い切れません。延滞税については充分減免が可能だといえますし、過去の例ですが、豊田商事事件では被害者救済のため所得税が減免されたなどという例もあります。大体オーナーが破綻したら取り立てようがありませんから。

 

 さて、交渉ですが、オーナーに直接金が直接渡らないようなことも考えるべきです。そのオーナーはどんな車に乗っていましたか?太っていませんでしたか?多くの場合、負債を押し付けて売却代金を懐に入れてといった考えで向こうは交渉してきます。債権者である市町村や国、国民金融公庫に足を運んで聞いてみてはいかがでしょう。

 参考までに

http://www.anze.jp/article/13175271.html

id:newpeace

アドバイスありがとうございます。その物件は私も知っている場所なのですが、その町で一番人が集まってくるデパートの近くの店舗です。そのあたりの店はしゃれた店が多く、どの店も結構お客さんが入っているのですが、その店は数年前からずいぶん苦戦していたようです(店の種類は書きませんが今は厳しいタイプの商売です)。そのあたりで物件が出るのは珍しいらしく、そして何よりもそのあたりに花屋さんがないというのが友人が是非この物件を入手したい理由みたいですオーナーさん(経営者)とは何度も友人は会っているそうですが、すごく真面目な昔気質の人のようです。今は返済していくために夫婦で働きに出ているようで、いつ会ってもすごく疲れているようで、友人がその店を高く買ってあげたいと言っているのですが、奥さんがしっかりしているのでそれは絶対にダメということになっているそうです(当然ですが)。友人に確認しましたが、お金はオーナーさんに直接手渡らないようです。負債があるので抵当が外れない限り手付金などすべては不動産屋さん預かりのようです。何か策はないでしょうか・・・。

2008/02/15 08:02:09
id:kanebun No.4

kanebun回答回数91ベストアンサー獲得回数32008/02/15 12:05:31

ポイント20pt

http://q.hatena.ne.jp/kanebun

疑問に思います。私も不動産屋ですが、オーナーが債務整理できていない物件を売却すべく売り募集することが業務上あり得ません。

またその不動産屋さんが債務整理の力添えも出来ないようでは成約に至らないでしょう。

現実問題として、良いお友達の買い手が現れても、お話が進んでいない事からして無意味で、お友達も買い金額以上の負担は出来ない筈です。

先ずオーナーが各債権者と交渉し、債権の減額交渉(①良くあるのは利息を負けてもらう②売買価格で足りない分はオーナー個人が別途返済計画を立て、抵当権を外してもらう)をする事。

但し、国民金融公庫は絶対といって良いくらい減額しません。

各交渉はかなり難しいと予想されますので、本来は弁護士さんに依頼すべきです。

仮にオーナーが減額交渉に成功したと言っても、素直に信用せず各債権者にお友達自身が確認すること、弁護士が付いてれば安心です。

安易に不動産屋を信用して、契約の手順としての手付金を預けては絶対にいけません。

私としてはかなり難しいことだと考えますので、迂闊に契約をしない様にして下さい。

id:newpeace

アドバイスありがとうございます。とても良く理解できました。

その不動産屋さんは地元で有名なところで、確か10店舗くらいあってCMもやっていたと思います。契約は特約が入って、抵当が外れない場合は預かったお金は全て返却するということだそうです。任意売却を専門にされている事務所?があるようですが、オーナーさんがそういうところに依頼して動いてもらっても、抵当を外して売却するっていうのは難しいものなんでしょうか?友人夫婦には別の物件も探すように言いますが・・・。

2008/02/15 12:42:14
id:Lhankor_Mhy No.5

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312008/02/16 10:42:33ここでベストアンサー

ポイント20pt

http://d.hatena.ne.jp/Lhankor_Mhy/

こんにちは、不動産営業をやっているものです。

 

kanebunさんの仰るとおり、税務署と公庫は抵当権を外すのは難しいと思います。

お友達の目的は、その物件を購入するというよりも、その物件で花屋をオープンすることだと思うので、以下のような方法はいかがでしょうか。

 

1.その仲介不動産屋に「新規オーナーが決まったら、賃料○○円で借ります」と告げる。入居予定の収益物件として、不動産屋も売却しやすいかと思います。

 

2.競売されるのを待って、入札する。現在の売り出し価格より安く買える公算大です。

 

3.競売で落札できなくても、落札者を調べて(開札の時に分かります)賃貸契約を持ちかける。自己使用目的の落札でなければ、賃料の額によっては喜んで契約してもらえるはずです。

 

 

お友達のビジネスの成功をお祈りします。

id:newpeace

なるほどです。友人夫婦はその物件しか見えていないようですが、ここの皆さんの客観的な意見を聞いて少しスタンスを変えた方がいいと思いました。

明日の夜に友人夫婦と会うので、ここのやり取りをプリントアウトして見せてみます。

おせっかいなんだよ!と言われるかもしれませんが・・。

2008/02/16 13:59:02
  • id:Lhankor_Mhy
    5の回答者です。
     
    いろいろな方法はあると思うのですが、現在の所有者から賃借することだけは避けたほうがいいです。競売になってしまうと敷金・保証金は返還されず、下手をすると強制退去になります。
     
    たぶん、不動産屋もそんなことは勧めないとは思いますが、一応念のため。

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