賃貸している分譲物件の更新が6月末(3ヵ月後)に迫った時期に

「大家が自宅として利用するため更新のタイミングで家を空けてほしい」
との連絡が仲介の不動産を通じてありました。

3ヵ月後の立ち退きが難しい事を伝えると

・大家側は6か月前の通告で立ち退きを請求できる
(※確かに契約書に【賃貸借期間中であっても、正当な事由のある場合には
6ヶ月前の予告を持って本契約の解約を申し入れることができる。】
という記述があります。)

・6月の更新料は不要。

という事から結局6ヶ月後に退去しなくてはならないという事でした。

このようなケースの場合、

■立ち退き料の請求などは難しいでしょうか?
■「大家が住居として利用する」という理由は「正当事由」にあたりますでしょうか?
■立ち退かないという選択肢はあるのでしょうか?

どうかよろしくお願いいたします。

回答の条件
  • 1人3回まで
  • 登録:2008/03/27 13:14:07
  • 終了:2008/03/29 01:19:46

ベストアンサー

id:motsura No.4

motsura回答回数602ベストアンサー獲得回数272008/03/27 19:47:43

ポイント20pt

実は私も今、立ち退きを含む賃貸トラブルの真っ最中です。

まず、法的な情報なら、ここに連絡するとサクっと教えてくれます。

http://www.houterasu.or.jp/

メールでも問い合わせ可能です。こちらの質問をコピペして送れば、関連の法律や、相談先を教えてくれます。

https://www.houterasu.or.jp/cgi-bin/toiawase/show_entry.cgi

以下がうちに送られてきた「法テラス」からのコピペです。

----------------------------------------------------------------------

「賃貸借契約の期間中に、賃貸人から解約をする場合には、いつまでに賃借人

 に通告する必要がありますか?」

▽法制度

・貸す期間を決めている建物の賃貸借契約の場合には、期間満了の1年前から

 6ヶ月前までの日に、更新拒絶を通知する必要があります。

・貸す期間を決めていない建物の賃貸借契約の場合には、明け渡してほしい日

 の6ヶ月前に解約申入れをする必要があります。

・いずれの場合にも、「正当事由」が必要です。

[補足]

・正当事由があるかどうかは、建物の使用を必要とする賃借人、賃貸人(大家)

 の事情、これまでの使用状況、家賃の支払状況、建物の状態、立退き料の提

 供の有無などを総合的に考えて、判断されます。

・賃貸借契約の終了後も、賃借人が住み続けている場合に、賃貸人は遅滞なく

 異議を述べないと更新されたものとされます。

----------------------------------------------------------------------

「立ち退き料とは何ですか?」

▽法制度

土地建物の賃借人が、賃貸人の要請に応じて賃借物件を明け渡す場合に、その

代償として支払われる金銭のことです。

[補足]

・立ち退き料については、法律で定められているわけではありません。

・立ち退き料は、賃貸人側からの更新拒絶または解約申入れにおいて、正当事

 由を判断する際の一要素となります。

----------------------------------------------------------------------

「立ち退かない」という権利はあります。

そこに「住む権利」は貴方のものです。

自分も争ってる最中なのではっきりとは言えませんが、貴方の方が正しいと思います。

示談交渉がうまく行くといいですね。

id:shinsatronik

現在同じ問題を抱えている方のご意見、大変心強く思います。

教えていただいたサイトにも相談をして、弁護士に相談をしたいと思います。

有難うございます!

2008/03/28 13:51:46

その他の回答(6件)

id:pahoo No.1

pahoo回答回数5960ベストアンサー獲得回数6332008/03/27 13:37:15

ポイント20pt

身近な行政書士にご相談になるのがいいでしょう。以下は私見です――。

■立ち退き料の請求などは難しいでしょうか?

可能だと思います。

ただし、立ち退き料を請求できる法的根拠はありません。あくまで、shinsatronikさんと大家さんの間の信頼関係に基づき、shinsatronikさんの転居に関わる諸費用の一部を大家さんに負担してもらうような形で請求されるのが無難かと存じます。

■「大家が住居として利用する」という理由は「正当事由」にあたりますでしょうか?

大家さんが何らかの必要に迫られて住居として利用するということであれば、正当事由だと思います。

大家さんとよく話をして、先方の事情も酌んであげてはいかがでしょうか。

■立ち退かないという選択肢はあるのでしょうか?

民事訴訟を起こすという選択肢もありますが、お互い、体力を消耗するだけですので、お勧めはできません。


参考サイト

id:shinsatronik

ご参考になる意見、有難うございました。

大家さんとの交渉をしたいのですが、必ず仲介の不動産を通さないと連絡が取れないようです。

行政書士、弁護士への相談も検討したいと思います。

有難うございました。

2008/03/28 13:39:05
id:kanebun No.2

kanebun回答回数91ベストアンサー獲得回数32008/03/27 14:28:00

ポイント15pt

http://q.hatena.ne.jp/kanebun

大家が自己の居住の目的をもっての明け渡し要求は正当理由になります。

契約書条項の大家からの6ヶ月前通告の契約解除を了解のうえ、署名捺印されておりますので立場的に弱いです。

但し、正当理由が真正であるかどうか、貴方が納得いく証明を受けることです。

納得いかない場合、立退き料を含め貴方の要求を通したい時は、あなた一人での交渉は難しいと思いますので公的な機関

簡易裁判所に調停の申し立てをし、正当理由の開示・立退き料の要求をした方が貴方が保護されると思います。

なにせ賃貸契約書の条文が正当であるか、否かの問題ですから。

id:shinsatronik

簡易裁判になる可能性があるのですね。

まずは書面で向こうの条件を確認して、

必要に応じて裁判になることも踏まえ対応していこうと思います。

有難うございました。

2008/03/28 13:41:13
id:YUI2007 No.3

YUI2007回答回数370ベストアンサー獲得回数162008/03/27 18:48:59

ポイント15pt

>■「大家が住居として利用する」という理由は「正当事由」にあたりますでしょうか?

結論から申し上げますと、この案件には正当な事由は必要ありません。

このケースですと契約の中途解約ではなく、法律上では契約の終了に当たるからです。

契約の更新とありますので、契約期間は基本的には更新日までです、そこで改めて更新するかどうか双方の合意があってはじめて契約の更新にいたるので、この場合は大家さんが単に契約を更新しないだけなので、そこに理由は必要ないです。極端な話「なんとなく」と言われても文句は言えません。

賃貸借契約なので借地借家法の適用があり、契約の更新を前提としている場合もありますが、やはり3ヶ月前からその意思がないことを明確に示しているので、契約の更新は難しいかと思われます。

■立ち退き料の請求などは難しいでしょうか?

立ち退き料は民法上の損害賠償にあたるものですが、単純に契約が終了するだけと考えられますので、金銭の請求は難しいかと思います。

■立ち退かないという選択肢はあるのでしょうか?

法律上はなしです

ただ立ち退かなければ、大家側も無理やり立ち退かすことはできませ、向こうが訴訟(占有訴権)に踏み切るまでの時間稼ぎは出来るかもしれませんが、逆にこちら側が損害賠償の対象になる可能性は大きいと考えられます。

id:shinsatronik

参考になるご意見、有難うございました。

やはり楽観視はできない状況なのですね・・・。

弁護士への相談をして対応を検討いたします。

2008/03/28 13:44:05
id:motsura No.4

motsura回答回数602ベストアンサー獲得回数272008/03/27 19:47:43ここでベストアンサー

ポイント20pt

実は私も今、立ち退きを含む賃貸トラブルの真っ最中です。

まず、法的な情報なら、ここに連絡するとサクっと教えてくれます。

http://www.houterasu.or.jp/

メールでも問い合わせ可能です。こちらの質問をコピペして送れば、関連の法律や、相談先を教えてくれます。

https://www.houterasu.or.jp/cgi-bin/toiawase/show_entry.cgi

以下がうちに送られてきた「法テラス」からのコピペです。

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「賃貸借契約の期間中に、賃貸人から解約をする場合には、いつまでに賃借人

 に通告する必要がありますか?」

▽法制度

・貸す期間を決めている建物の賃貸借契約の場合には、期間満了の1年前から

 6ヶ月前までの日に、更新拒絶を通知する必要があります。

・貸す期間を決めていない建物の賃貸借契約の場合には、明け渡してほしい日

 の6ヶ月前に解約申入れをする必要があります。

・いずれの場合にも、「正当事由」が必要です。

[補足]

・正当事由があるかどうかは、建物の使用を必要とする賃借人、賃貸人(大家)

 の事情、これまでの使用状況、家賃の支払状況、建物の状態、立退き料の提

 供の有無などを総合的に考えて、判断されます。

・賃貸借契約の終了後も、賃借人が住み続けている場合に、賃貸人は遅滞なく

 異議を述べないと更新されたものとされます。

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「立ち退き料とは何ですか?」

▽法制度

土地建物の賃借人が、賃貸人の要請に応じて賃借物件を明け渡す場合に、その

代償として支払われる金銭のことです。

[補足]

・立ち退き料については、法律で定められているわけではありません。

・立ち退き料は、賃貸人側からの更新拒絶または解約申入れにおいて、正当事

 由を判断する際の一要素となります。

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「立ち退かない」という権利はあります。

そこに「住む権利」は貴方のものです。

自分も争ってる最中なのではっきりとは言えませんが、貴方の方が正しいと思います。

示談交渉がうまく行くといいですね。

id:shinsatronik

現在同じ問題を抱えている方のご意見、大変心強く思います。

教えていただいたサイトにも相談をして、弁護士に相談をしたいと思います。

有難うございます!

2008/03/28 13:51:46
id:tera-p No.5

tera-p回答回数92ベストアンサー獲得回数212008/03/28 01:30:09

ポイント15pt

更新が迫っている,ということは定期借家契約ではない,ということでよいですよね.

だとしますと,「正当な事由」がない限り,家主は契約更新を拒絶,もしくは契約の解除はできません.これは借地借家法の以下の条文が示すとおりです(下記の「第26条第1項の通知」とは,契約を更新しないことの通知などのことです).

借地借家法第28条

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)

第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

次に,「大家さんが自分で住みたい」というのが「正当な事由」に相当するかですが,上記の条文にありますように,「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」を考慮します.つまり,貸主と借主が,それぞれどのくらいその建物を必要としているか,という事情に依ります.単に自分で住みたいから,だけで正当な事由になるとは限りません(住まなくてはならない,という事情がある場合は正当な事由になります).

ただし,「自分で住みたい」だけでは正当な事由に相当しなくても,同じく条文にありますように,貸主は「建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」することにより,正当な事由とすることができます.これがいわゆる立ち退き料です.つまり,借主が立ち退き料を請求する「法的な根拠」はちゃんとあります(後述のように,今回のケースでは減額されるか,状況によっては0と判断されることもありえますが).

立ち退き料の計算方法はいろいろありますが,たとえば,以下の計算式などで計算されます(補償方式).

<差額家賃×24ヵ月分+差額敷金+引越し相当額>

具体例:現在の家賃(10万円)と同様な借家の家賃が13万円としますと、その差額家賃は3万円で、その24ヵ月分で72万円。敷金返還金が80万円で、次の敷金が120万円としますとその差額40万円。引越し料が30万円。合計して立退料は142万円です。

http://www1.odn.ne.jp/cbs03800/koramu4.htm より引用)

ただし,大家さんが「自分で住みたい」という事情がある場合,その必要性(と借主側の事情)に応じて上記から減額がなされることになります.これが具体的にどのくらいになるかは,ケースバイケースになるでしょう.

なお,「立ち退かない」という選択肢ですが,貸主は少なくとも立ち退き料を支払うことによって「正当な事由」を作ることができますので,大家さんの事情が「正当な事由」に相当する場合,もしくは双方の事情を勘案して十分な立ち退き料が提示された場合には,合法的に「立ち退かない」ことは難しいです.

こういうケースでは,不動産屋は必ずしも借主の立場に立って物事を考えてはくれません.契約解除に納得がゆかれないのであれば,法律の専門家に相談されるか,もしくは家庭裁判所の民事調停のスキームを利用なさったほうが望ましいかな,と思います.

ご参考になれば.

id:shinsatronik

大変参考になりました!

不動産屋はこちらの言い分を全く聞く気がないため、法律の専門家に相談をしたいと思います。

2008/03/29 01:06:09
id:Lhankor_Mhy No.6

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312008/03/28 09:57:13

ポイント20pt

こんにちは。不動産営業をやっているものです。

 

貸主側からの更新の拒絶には正当事由が必要です。

この場合の正当事由は、たぶん「建物の劣化」だと思います。

正当事由がない場合、相応の立退き料などでバランスをとる必要があります。

 

ですので、立退き料は取れる、と一般的には言えるでしょう。

 

相場は地方によって変わりますが、首都圏は「賃料5ヶ月」に近い事が多いようです。

さらに敷金は全額返還されるべきでしょう。

 

また、正当事由がある程度認められる場合(たとえば、ある程度の「建物の劣化」とか)、その割合に応じて立退き料を減額することが相応である場合もあります。その辺で争うことになれば、裁判所にいくしかないです。

 

 

いずれにしろ、立退き料が支払われるまで、更新には同意しないことです。家賃を受け取ってくれなくても法務局に供託すれば、強制退去はありません。

そもそも、強制退去自体が違法ですから、家賃の滞納などがない場合、強気で行って大丈夫です。

id:shinsatronik

現場にいらっしゃる方からのコメント、大変有難く思います。

条件を鵜呑みにせず、本当に良かったと思います。

2008/03/29 01:07:25
id:ken33jp No.7

ken33jp回答回数928ベストアンサー獲得回数132008/03/28 13:44:39

ポイント15pt

借地借家法第30条からも、立ち退き要求は無効になりません。

法的にも契約書の内容は、借家人の不利益とは認めてません。

だから、争っても無駄です。

敷金の返金とか、3か月分の家賃をタダにするとかで示談になるケースが

多いです。

  • id:motsura
    いるかありがとうございます。
    私の方は立ち退き料をもらうことで話が決着に向かっています。

    もう、法テラスにご相談ならご存じかもしれませんが、弁護士さんの相談料は、30分5250円が相場です。
    ただ、法テラスの場合、月の収入が20万200円以下の場合(自治体によって差があるそうなので、お確かめ下さい)相談料を無料にしてもらうこともできるそうです。

    ken33jpさんは争っても無駄だとおっしゃってますが、私は新居の礼金と仲介手数料、引っ越し代、新居の1ヶ月分の家賃、そして慰謝料までもらえることになりました。

    精神的に厳しい面もあると思いますが、どうか負けないでください。
  • id:shinsatronik
    かなり長くなりましたが、結局2か月分の家賃+敷金全額返金という形で落ち着きました。
    一歩も引かないスタンスを保持できれば良かったのですが、長期戦になると妥協を考えてしまいますね・・・。

    また、今回は次の当てがあったためお願いしませんでしたが、
    間に入った不動産を通して新居を探し、仲介手数料などをオマケしてもらう方法なども交渉次第ではありそうでした。

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