職場にしょっちゅう「マンションで資産運用を」という電話がかかってくるのですが、

その怪しさはどの程度なのですか? 理由と共に10点満点であやしさ度の点数をつけてください。
いちおう自分のランクづけを示します。

10点・・・ネズミ講まがい。思いきり怪しい。
07点・・・シルクスクリーン販売。詐欺同様。
03点・・・英会話の複数回数券。少しグレー。
01点・・・新聞。勧誘がしつこいだけ。

あと、自分では5点付近の業者が思いつかなかったので、
それを教えていただけるのもうれしいです。

よろしくお願いいたします。

回答の条件
  • 1人1回まで
  • 登録:2008/06/19 17:27:54
  • 終了:2008/06/21 23:20:09

ベストアンサー

id:tera-p No.8

tera-p回答回数92ベストアンサー獲得回数212008/06/20 00:36:05

ポイント15pt

5点.取引自体に違法性はないし,儲かる可能性もゼロではないが,しつこく勧誘してくるような物件は損失必至.

点数づけ,面白いですね.私の印象ではこんなところでしょうか.

10点 マルチ,ネズミ講   違法,もしくはすれすれ.論外.

   新興宗教,家屋診断

--- 適法性のライン ---

7点 シルクスクリーン   違法ではない.が,法外な値段で高値づかみさせられる.詐欺商売.

   布団の訪問販売

--- 詐欺行為ライン ---

5点 マンション勧誘    違法ではない.ただし電話勧誘モノは損失必至.

   先物勧誘

--- 損失必至ライン ---

3点 英会話の回数券    違法ではない.つぶれなければ損もしない.気が大きくなって買いすぎるとバカを見る.

--- リスク有無ライン ---

1点 新聞の勧誘      違法ではない.得なオファーも.うっとうしいが,一般的にはそれ以上の害はない.

              ただし勧誘員の質によっては10点(Y新聞はひどいことが多い気がする).

あと,大学の教員にマンション投資の勧誘が多いのは,やはり銀行から高額の融資を引き出しやすいからだと思います.

東京の物件が多いのは,東京に(投資用)物件が多いからなのでしょう(地方の場合,そもそも物件が少ないし居住用の割合が高い).

id:lionfan

tera-p様、きれいに整理していただき、ありがとうございました。

おおよそランク付けが一致したみたいでうれしいです。

2008/06/20 00:43:48

その他の回答(9件)

id:smilydogs No.1

smilydogs回答回数181ベストアンサー獲得回数42008/06/19 17:46:04

ポイント15pt

10点。

本当に運用益が期待できそうな良好物件があるのなら、職場に電話かけてまで宣伝します??その電話かけてくる本人なり、その会社なりが運用しても良さそうなもんですよね。

マンションバブルは終わったと聞きます。私の直感ですが、人口減少社会で不動産高騰はなかなか難しいかと。。。

id:lionfan

smilydogs様、ありがとうございます。

ただ、セールス自体はどの商売でもしますので、

たとえば株式投資のすすめは、完全にクロとは言えないと思います。

(自分の中では3点くらいです)

マンションでの資産運用については、手口がわかっていないので、できれば手口も聞きたいです。

2008/06/19 17:48:59
id:uni90210 No.2

uni90210回答回数301ベストアンサー獲得回数52008/06/19 18:05:05

ポイント15pt

07点。

一回話を聞いたことがあるんですが、それはしつこい勧誘ですよ。

利回りが非常に良い、絶対良い物件ですよ、何でこんなチャンスを逃すんですか、と

畳み掛けてくるんですよ。

自社でやったらいいじゃんって返しには、あなたの為ですよ、将来不安じゃないですか、

とか、言ってきます。

まあ、はっきり拒絶の意志を示せば、その後は掛かってこないですけどね。

id:lionfan

uni90210様、ありがとうございます。了解です。

ただ勧誘がしつこいというだけでは、非常に疑わしいですが、ただちにブラックとはならないので、

できれば背後にあるからくりを説明していただけると、腑に落ちるのですが。

(あと、なぜか大学の教員をよくターゲットにしているような印象があります・・・)

2008/06/19 18:08:20
id:spica-star No.3

spica-star回答回数46ベストアンサー獲得回数32008/06/19 18:12:33

ポイント15pt

3点

基本的にはマンションの投資は株式の投資と同じです(詐欺ではありませんが必ず儲かるものではないという点で同じ。)

一棟で10戸が入っているマンションを1億円で買って、各戸が平均で1000万円以上で売れれば儲け、それより下で売れれば損、という感じです。

おっしゃる通り住宅用不動産のバブルははじけたと思いますし、今から買っても儲かるとは思えませんが、詐欺ではないと思います。

id:lionfan

spica-star様、了解です。りがとうございます。

こちらはおおよそ、ブラックではないにせよ、

不必要なリスクをかかえさせる点がダメだと思っておりました。

2008/06/19 18:15:19
id:yazuya No.4

yazuya回答回数639ベストアンサー獲得回数532008/06/19 18:52:48

ポイント15pt

4点。

あれはかなりしつこいですが、絶対儲からないものを売ろうとまでしてるわけではないです。

もちろん、勧誘員が言うほどいい話ではないですが。


5点付近の業者・・・先物とかでしょうか。まあ詐欺ではないので5点くらいかと。

id:lionfan

yazuya様、ありがとうございます。

先物の5点というのはなかなか実感にぴったりでした。

2008/06/19 19:00:07
id:GLOOM No.5

GLOOM回答回数126ベストアンサー獲得回数62008/06/19 22:48:31

ポイント15pt

俺も4点。

違法性はないですが、わざわざ勧誘しないと売れないものと考えると効率のよい物件かは怪しいですね。

マンション価格が低下し始めてるので、不良在庫になる前に捌かないといけないって感じですからね。

自分もアパートマンションで資産運用はありだと思いますが、ただ不動産なので検証してよほどの自信がない限り買うにはリスクが高いと思います。


俺も5点はyazuya同様先物業者でしょうかね。

やってることはグレーに近い白ですが、結果的に手数料でほぼ全てかすめとってるとこが黒ってことで。

ちなみに自分が買った場合の資産運用はたいていの場合、売って差益というより、貸して家賃収入を手に入れるという形になるでしょう。

これと購入金額との割合で利回り○%と言われます。

でよく13%とか15%とか謳っていますが、頭何年かは買った分のローンで目減りしますし、それ以降は当然家賃が値下がりしますので、なかなか思ったほどならないと思います。

相手の会社が利益を得るのは下の通り、マージンで成り立ってると思っていいでしょう。

id:lionfan

GLOOM様、ありがとうございます。

おおよそ、自分が彼らについて思っていた疑惑と同じ回答で、ちょっと安心でした。

2008/06/19 23:07:27
id:k-kotori No.6

k-kotori回答回数118ベストアンサー獲得回数52008/06/19 23:16:47

ポイント15pt

01点 怪しくないと思います。


質屋と同様、たまに掘り出し物がある場合もあります。

ただし、その確率はかなり低いですが・・・。

個人的に、その会話事態にメリットが見いだせない場合は、怪しいというよりもつまらない電話であるような気がします。10点付近の業者は、電話で会話をする際にもっとも日本語がおかしかったりするというイメージでの位置づけで、


というのはいかがでしょうか?

5点付近だと、個人的にはNTTなどの電話勧誘などもその類に分類されてしまいそうです。

id:lionfan

k-kotori様、ありがとうございます。

今回は自分の話した業者が、ちょっとわざとらしくオフィスのざわめきを聞かせていたり、

やたら個人の生活を聞きまくっては褒めまくってたようなところがあるので、

(シルクスクリーン販売のセールスレディみたいな感じです)

すこし普通のセールスじゃないと思ったのでした。

2008/06/19 23:20:27
id:BANO No.7

BANO回答回数149ベストアンサー獲得回数102008/06/20 00:09:55

ポイント15pt

マンションは売れ残ると結構なダメージを施工主、販社に与えます。

(固定資産税がかかってきたり、売りきる前に支払期限が到来してキャッシュフローが悪化し次の計画にお金が使えなくなる)

施工主、建設会社、販売会社の関係で言えば、施工主は建てて儲ける企画をする人、建設会社は建ててお金を施工主に請求する人、販売会社は施工主から業務委託を受けてそのマンションを実際に売る人、または施工主から部屋を買いとって売る人です。

販社としては、それはもう一刻も早く売り切りたいのです。

低層階かつ北向の部屋などはどんなに好立地でほどよい価格でも売れ残ることが多いそうです。

そこで売れ残り物件は賃貸に回る投資用の部屋になるケースが実に多いのです。

賃貸だとそこまでこだわらない方も多くいるため、そこそこ成立っているようです。


しかし利回りが出るかということになると話は別で、個人が利回りを出すのは至難の技。

ある程度の規模でやらなければ、相続の際に現金より得だから、という程度のことが多いでしょう。

1部屋だけだとその利回りも資産税でマイナスになったりしますね。

所得が多く、むしろ「マイナスにしたい人」にはそれなりの効果があることもあります。


そして熱心な勧誘の理由はもちろん高い歩合です。売った物件の3~5%くらいは(場合によってはもっと)

販売担当者の取り分になるらしいです。

私が買った物件の販売担当者によれば、価格の高い部屋を売るとさらに歩合が高くなるとか。


欲しければ自分で買いに行くのに、ほしくない人にテレアポしてる時点で英会話や先物と同レベルかなと思います。

なので、うっとおしさは変わらず。ということで、うーーーん、4点!

id:lionfan

BANO様、ありがとうございます。

いろいろ裏の事情を解説いただいたので、すごくうれしかったです。

みなさまの意見を総合すると、

株以上、先物未満の怪しさ、というところでいかがでしょうか。

2008/06/20 00:13:40
id:tera-p No.8

tera-p回答回数92ベストアンサー獲得回数212008/06/20 00:36:05ここでベストアンサー

ポイント15pt

5点.取引自体に違法性はないし,儲かる可能性もゼロではないが,しつこく勧誘してくるような物件は損失必至.

点数づけ,面白いですね.私の印象ではこんなところでしょうか.

10点 マルチ,ネズミ講   違法,もしくはすれすれ.論外.

   新興宗教,家屋診断

--- 適法性のライン ---

7点 シルクスクリーン   違法ではない.が,法外な値段で高値づかみさせられる.詐欺商売.

   布団の訪問販売

--- 詐欺行為ライン ---

5点 マンション勧誘    違法ではない.ただし電話勧誘モノは損失必至.

   先物勧誘

--- 損失必至ライン ---

3点 英会話の回数券    違法ではない.つぶれなければ損もしない.気が大きくなって買いすぎるとバカを見る.

--- リスク有無ライン ---

1点 新聞の勧誘      違法ではない.得なオファーも.うっとうしいが,一般的にはそれ以上の害はない.

              ただし勧誘員の質によっては10点(Y新聞はひどいことが多い気がする).

あと,大学の教員にマンション投資の勧誘が多いのは,やはり銀行から高額の融資を引き出しやすいからだと思います.

東京の物件が多いのは,東京に(投資用)物件が多いからなのでしょう(地方の場合,そもそも物件が少ないし居住用の割合が高い).

id:lionfan

tera-p様、きれいに整理していただき、ありがとうございました。

おおよそランク付けが一致したみたいでうれしいです。

2008/06/20 00:43:48
id:easyrider9539 No.9

easyrider9539回答回数12ベストアンサー獲得回数12008/06/20 01:38:26

ポイント15pt

ネズミ講とまでは言いませんが10点満点で全て怪しいです。

「マンションで資産運用」と簡単に言いますが、言い方を変えれば「不動産賃借事業を起業しませんか」と言われているのと同じです。

そんなに美味しい話なら何故電話してくる営業の人が自分でやらないの?

電話営業してくる時点で営業しないと売れない、売れ残り物件だということです。

ほとんどがハイリスク・ローリターンで健全な資産及び資産運用にはなり難いと思います。

不動産営業は、売るまでが勝負で売ったら勝ちです。

貴方はこれから10年20年と不動産賃借事業で毎月勝負して行かなければなりません。

バブル時期のような物件価格が短期で値上がりするような不動産投資はありえません。

不動産賃借事業は寝ていてもお金が勝手に入ってくるなんて言う甘い仕事ではないです。

営業トークでは利回りを強調されますが、見た目上の利回りはいくらでも高く出来ます。

この物件はここが良いという売りを無理やり見付けて高い家賃を想定し、入居率100%で空室が発生しないと想定すれば良いだけですから。

実際にオーナーになると仲介業者に支払う宣伝広告費や修繕費が発生し思い通りに利益を上げるのが難しいです。

不動産の要素は、場所、設備、賃料です。

設備と賃料は変えられますが場所は絶対に変えられません。

近隣での需要と供給のバランスはどうか?

家賃が近隣相場で競争力があるのか?

どんな入居者を想定するのか?サラリーマン?学生?

公共交通機関へのアクセスはどうか?

物件毎に調べなければならないことは山ほどあります。

それでも不安を少なくすることは出来ても無くすことは出来ません。

本当に不動産投資をされるのであれば、営業電話をして来た相手を論破できるだけの知識を持たれるのが一番だと思います。

そうした勉強の中でで実際に多くの物件を見る事で目が養われ、本当に良い物件にめぐり合う機会があると思います。

id:lionfan

easyrider9539様、ありがとうございます。

10点とは厳しい見方ですが、それくらいに考えておいたほうがよさそうですね。

了解です。

2008/06/20 08:01:37
id:n_y_a_n_t_a No.10

n_y_a_n_t_a回答回数6ベストアンサー獲得回数02008/06/21 05:33:46

ポイント15pt

※日経新聞に広告の出るような「投資用マンション」を想定して回答します。

投資用マンションはすでに確立した業界であり、東証に上場している会社もあります。

資産運用としてのマンションの怪しさは01点です。

しかしながら、

・個別物件ごとの抱えるリスク(テナントが入らない・建物に瑕疵がある)

・不動産投資に関するリスク(何事も必ずうまく行くとは限らない)

・投資用マンション会社のビジネスモデルの怪しさ

 (建てては売り、売っては建てるという先の見えないビジネス

  ただし、これは居住用マンション業界も同じ)

等の要因も勘案するのであれば「04点」(金額がかさむだけに英会話のちょっと上)

という感じではないでしょうか。

id:lionfan

n_y_a_n_t_a様、ありがとうございます。

確業界としてはいちおう確立しているのに、

金額が大きく、また素人には見えにくい業界であることが、

問題であるように思えます。

それでは終了いたします。

2008/06/21 23:17:13
  • id:seble
    拒否られているからこっちへ、、
    物件自体はちゃんとあるでしょうし、そういう点ではネズミ講まがいなどと違いまともな商売でしょう。
    しつこいのは、何と言っても単価が高いから、1契約取れるだけでも結構なマージンがあるからでしょう。
    資産運用も嘘ではありません。
    ただし、必ずプラスになるという保証はどこにもないですけどね、、w
    (マイナスだって運用には違いない)
  • id:lionfan
    seble様、ありがとうございます。了解です。
    個人的には勧誘の多さとしつこさから、
    株よりもさらに手数料が高いのではないか、という気がします。

  • id:jute
    まぁ会社側の事情もあるんでしょうね
    最近は建築業者や不動産デベロッパーの破綻が相次いでいることからわかるように
    業者に資金をだしている銀行などは回収をはやくしたいと思っている。借り換えも難しい。
    不動産ファンドも解約が多くて債権を買ってもらうのも厳しい。
    そこで早期に資金を確保する必要があるため営業でがんばっているということなんでしょうか。
    あと、不動産関係は大体ローンで買うもので、信用力のある公務員とかは銀行から資金がおりやすいので狙い目と見られているんだと思います。
  • id:lionfan
    jute様、ありがとうございます。
    不思議なのはほかのセールスはめったになく、たいてい東京のマンション投資の話になることです。
    わざわざ茨城に住んでいる人に持ちかけることもないのに。
  • id:yazuya
    >たいてい東京のマンション
    おそらく他の都市では投資用のマンションの採算が見込めないために、賃貸需要が日本で一番ある東京になってるんだと思いますよ。
    一応、儲かるようにと考えられてはいるわけで詐欺ではないのです。
  • id:lionfan
    yazuya様、ありがとうございます。
    東京はちょっとマンションが高いですねえ。倍くらいしてました。
  • id:GLOOM
    あ、yazuyaさんを呼び捨てにしてました…。内容に意識しすぎてた。
    yazuyaさん呼び捨て失礼しました。

    そういえば特に意識しないで回答したんですけど、質問者ってlionfanさんなんですねー。
    クイズ系の制作が多かったから意外な感じですねー。

    投資の場所が東京というのは
    色々要因があるでしょうね。
    人口増(というかマンション増)比的に必然的に東京になりやすいこととか
    一番は投資する人はそこの人じゃなくていいので首都にすれば全国の人に理由がつきやすい(仙台に人に宮崎の物件勧めるとはあ?って感じになりますが、東京ならああって感じになる)ってことでしょうか。
    調べれば中古のマンション・アパートならば全国に腐るほどありますが、3大都市圏以外だと地元以外には買おうとは思ってもらえないでしょうねぇ…。
  • id:BANO
    バブルのころは意外と東京の人が、札幌のはずれの学生用賃貸アパートを何棟も持っていたり
    それこそ宮崎のマンションを買ったりしていました。
    土地神話があったからでしょう。仕事で随分いろいろなケースを見てきました。

    東京に多い、というのはyazuyaさんの意見と一緒です。

    質問の意図と少々外れますが、マンション投資は「損をするため」ということを書きましたが、
    所得の多い時期にマイナスでスタートさせて所得税の軽減を図り、所得の減る老後に
    利益が出ればおんのじ、という考え方に基づいた売り方もされています。
    あとは現金よりも不動産に変えてしまっておけば、相続もしやすく、
    あわよくば残債がチャラになる団体保険で遺族が潤うというのが大きいのでしょう。
    自分では実行する気になれませんが、お金が余って仕方ない方にはリスクヘッジにもなるとは思います。

    しかし、いらないものを知らない人から一方的に無理やり勧められるのはモノが何でもイヤですね。
  • id:GLOOM
    >BANOさん
    時代なんですねえ…。当時はまだ一桁の年齢でしたから全然そういうのが普通だった時代って知らないんですけど、そういうときもあったんですね。
    BANOさんの下のはよく一昔前の節税対策的な話ですねー。確かにそういう買い方も聞きますね。


    まあ、不動産投資にせよ株にせよ先物にせよ内容がわからずに勧められるままに買うのは失敗すると見ていいですね。
    内容を吟味してリスクとリターンのバランスで『これだ』と思って買わないと。

    例えば先物ってあんまりいいイメージないですけど、それこそ昨今の漁業組合の油代が~とかのように原油高が商売に響きそうな職種だったら軽めに原油先物に買いで張る(小額でできるのかは知らないですけど)というのはむしろ賢明だと思いますしね。

    …って自分の解答と同じこといってら。
  • id:heilig_zwei
    先生の部屋でディスカッションをしているとよくこの手の電話が掛ってきます。

    ・大学の内線番号がわかれば簡単にアポが取れる
    ・金持ってる割に世間知らずだから簡単にだませると思われている
    ・でも地位の割には給料が安いから金銭的な野心が燻っている人も居る

    などの理由で大学教員が狙われているんじゃないでしょうか。
    しかも未だにそうゆう電話が掛ってくるということは結構引っかかる人も居るんでしょうね。

    ちなみにうちの先生は5秒で切ります。
  • id:miharaseihyou
    そういえば、サブプライムローンの影響で外資系が散々作ったマンションが(特に都内で)大量に売れ残って、投売りに近い事になっているというNHKのニュース特集があった。流通新聞でもやってたかな。潰れる業者も多いそうだし、計画途中で資金が続かなくなって・・・という例も知っている。
    元々マンションは中古になれば資産価値は激減する。自分で住むのでなければ投資対象としては確実に価値が低下する。
    管理費用や補修費用、税金の負担以外にも数十年後の立て替え時点での解体費用の負担も物凄い。
    つまり、外資の買いによってバブリーな値上がりが続いていた時期でなければ投資対象とはなりえない資産と言える。
    しかし、それを「売って来い」と言われるセールスマンも多いというわけか。なむなむ。

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