【賃貸店舗退去時の原状回復について】オーナーさんとトラブってます。ご助言ください!


4年前にスナック居抜き物件でバーを開業しまして、
不動産屋からは「好きにリフォームしていいよ」と言われていたので、
壁、天井、カウンターなど全般的に材の張り替えを行いました。

で、今月閉店することになりまして、
原状回復義務の適応範囲とオーナーの権限について質問があります。

質問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。
※元のスナックの建築、設計、仕上げなどの情報は残っておりません。

質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。
※契約書にはこの制限に間する記載はない
※オーナーの指定業者よりこちらで探した施工業者の方が回復コストが安い

以上、分かりづらかったらすみません…
何卒お力添えのほどを!

ご不明点などあればその旨コメントしてください。説明or修正致します。

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 登録:2008/06/20 02:22:56
  • 終了:2008/06/24 11:46:15

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.5

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2302008/06/20 18:16:06

ポイント100pt

こんにちは。不動産営業をやっているものですが。

 

居抜きというのは、物件内の造作物を前入居者から買い取っている形になるんですね。ですので、それらの所有権はあなたにあります。そうなると、造作物の処理はあなたの責任になります。

 

一般的に居抜きの退去は

・造作物を残して退去

・スケルトンで退去

になります。入居時の状態に戻す、というのは「造作物を撤去して造作物を設置する」という、誰の得にもならないものなので、あまりやらないと思います。

どの退去方法になるかは、通常契約書に書いているものなのですが、それが不明であれば話しあいで決めるしかないと思います。

なお、業者はオーナー指定の方があとあと楽です。(退去後に「××が直ってない!」とか言われたくないでしょう?)

id:bulge

ご回答ありがとうございます。

業界人からの回答、心強いです。

4の回答へ先ほど返信の形でも追記させてもらったのですが、

オーナーは前の店舗の造作も回復させたい、Lhankor_Mhyさんの仰る「あまりやらない」ことを希望されてます…

こちらとしては、「前の造作を復帰」という一文が契約書にない以上、原状回復としてそこまでする義務はないと思って思っているのですが、いかがでしょう?またご意見いただければ幸いです。

業者はコストと内容に納得がいくようであればオーナー指定の方が良さそうですね…

退去後のトラブルをさけるには「確認期限」みたいなものを設ければリスクが減るでしょうか?

2008/06/20 18:52:55

その他の回答(5件)

id:fuk00346jp No.1

潮澤 昴回答回数1140ベストアンサー獲得回数542008/06/20 03:33:49

ポイント10pt

質問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。

元のスナックの通り

でしょう。

参考URL:

http://fudosan.2525.net/2007/12/post_7ca7.html

質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。

それは不要のようです。

参考URL:

http://www.kikakubiru.net/cm/index.html

id:bulge

ご回答ありがとうございます!参考になります。

2008/06/20 08:52:44
id:yazuya No.2

yazuya回答回数639ベストアンサー獲得回数532008/06/20 04:55:31

ポイント50pt

問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。

※元のスナックの建築、設計、仕上げなどの情報は残っておりません。

スケルトンにまで戻さなければならないわけではないです。

また、完全に元に戻すことも常識的に考えて不可能ですので、一般的に「借りてきた状態はこのくらいだったなあ」というのが通る程度に戻すことになるでしょう。

元の情報がどこにもないのでしたら、貸主だって細かいところをあげつらって「元に戻ってない」ということもはずなのでむしろちょうどいいかもしれません。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/genjoukaihuku.h...




質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。

契約書に指定の業者しかダメと書いてあっても値段が酷ければ無効な場合もあります。

そのような規定がないのであればなおのこと指定の業者でなくても大丈夫です。

※オーナーの指定業者よりこちらで探した施工業者の方が回復コストが安い

この場合は見積書をもらっておけばあとで裁判になったとき等に有利です。

どの程度安いのかもポイントですが、そもそも契約書に規定がないのであれば少しでも安ければどこを使っても構わないはずです。


常識で考えて、価格に関わらずオーナーの指定した業者しかダメというのがまかり通るのであれば、業者とオーナーが組めばいくらだってとれることになるじゃないですか。

1円で貸しておいて、退去の時に「原状回復は指定した業者がやります。費用は1億円」です。なんてこともできちゃいます。

通るわけがないでしょう。

id:bulge

ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。

>元の情報がどこにもないのでしたら、貸主だって細かいところをあげつらって「元に戻ってない」ということもはずなのでむしろちょうどいいかもしれません。

これについてなのですが、逆に元々ありもしないことを要求されたりされそうで怖いのです…建物はみえないところも多分にあるので…

「それがあったかわからない」というものに関しては強気で突っぱねることが出来るのでしょうか。

2008/06/20 08:57:16
id:haruyo_koi No.3

haruyo_koi回答回数125ベストアンサー獲得回数32008/06/20 12:40:46

ポイント30pt

自由に改装してよいとのこと。

それくらい言ってくれる人なら、もしかしたら、そのままでいいというかもしれません。

また、原状回復する際は、後からつけたカウンターなどははずすことになります

 

原状回復をしてから、引渡しなので

引き渡すまではあなたの責任であり、相手にその業者を決める権限はありません。

元にもどっているかどうかというところで初めて相手がでてくるのです。

あなたが改造したものを、なぜオーナーが口出しするのでしょうか?

最初はゼロの状態、そこに改装をして自分がものを足す。

渡すときは元に戻せという だったら自分で足したものを引いて、ゼロにして渡す。

これが普通では?

相手はゼロの状態であれば、素人がやっても業者がやっても文句は言えません。

ただし、素人がやることにより、何か問題が生じた場合は責任を問われます。

 

最初に確認したほうがいいですよ

オーナーは次の借り手を同じ系統の人で捜しているかもしれません

そのまま利用できると思って・・・。

id:bulge

ご回答ありがとうございます。

すみません、オーナーの希望に関する情報が少なかったようです(反省)

こちらに追記させてください。

【追記:オーナーの希望】

オーナーはゼロに戻すことを希望しているのではなく、「前入居者の店舗の姿」を原状回復として希望されています。

僕らの作った内装を居抜きでまるまる使いたい次の入居希望者が現れても、その入居を渋る感じなのです。


ですので原状回復の範囲を確認したく、以前の店舗デザインを要求されたらコスト的にたまったもんじゃない、ということなのです。

質問が不慣れですみません…


オーナー側に業者を決める権限はない(最初に取り決めない限り)というのが大方のご意見ということで安心しました。

引き続き宜しくお願いします。

2008/06/20 18:35:23
id:yazuya No.4

yazuya回答回数639ベストアンサー獲得回数532008/06/20 12:44:54

ポイント50pt

「それがあったかわからない」というものに関しては強気で突っぱねることが出来るのでしょうか。

突っぱねてまず問題ないです。

仮に裁判になったとすれば、利益を得るほうが証明責任を負いますので相手がそういうものがあったことを証明しなければなりません。


また、そもそもそのようなことは関係なくとも、あなたがどうしても費用を払わなかったところで相手だって払わせるために裁判などを起こすのは手間で不確実なので普通は嫌なはずです。大体、日本の裁判など勝った方だって損をすることが多いのです。

相手にお金を払わせたい方が(仮に正当性があっても)既に不利なので実はあなたの方がその点でかなり有利なのです。


一円も払わないというのは通らないかもしれませんが、交渉の手段としては「そんな無茶苦茶言うならもう一切知らない。『好きにリフォームしていいよ』といわれた以上、原状回復の義務はない。これで明け渡すから文句があるなら訴えろ。」くらいの態度で交渉するのもアリかもしれません。

法律がどうなっていようと、この手の交渉は強気にやった方が大抵勝ちます。

id:bulge

なるほど。非常に参考になりました。強気が大事ですねw

オーナー側の証明手段は再度検証してみます。

強気にいってひょっこり証明されないよう確証持てればと思います。

ありがとうございました。

2008/06/20 18:44:03
id:Lhankor_Mhy No.5

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2302008/06/20 18:16:06ここでベストアンサー

ポイント100pt

こんにちは。不動産営業をやっているものですが。

 

居抜きというのは、物件内の造作物を前入居者から買い取っている形になるんですね。ですので、それらの所有権はあなたにあります。そうなると、造作物の処理はあなたの責任になります。

 

一般的に居抜きの退去は

・造作物を残して退去

・スケルトンで退去

になります。入居時の状態に戻す、というのは「造作物を撤去して造作物を設置する」という、誰の得にもならないものなので、あまりやらないと思います。

どの退去方法になるかは、通常契約書に書いているものなのですが、それが不明であれば話しあいで決めるしかないと思います。

なお、業者はオーナー指定の方があとあと楽です。(退去後に「××が直ってない!」とか言われたくないでしょう?)

id:bulge

ご回答ありがとうございます。

業界人からの回答、心強いです。

4の回答へ先ほど返信の形でも追記させてもらったのですが、

オーナーは前の店舗の造作も回復させたい、Lhankor_Mhyさんの仰る「あまりやらない」ことを希望されてます…

こちらとしては、「前の造作を復帰」という一文が契約書にない以上、原状回復としてそこまでする義務はないと思って思っているのですが、いかがでしょう?またご意見いただければ幸いです。

業者はコストと内容に納得がいくようであればオーナー指定の方が良さそうですね…

退去後のトラブルをさけるには「確認期限」みたいなものを設ければリスクが減るでしょうか?

2008/06/20 18:52:55
id:redwing1 No.6

redwing1回答回数541ベストアンサー獲得回数32008/06/21 01:24:02

ポイント30pt

常識的な範囲で助言します。

まず居抜きの場合、それらの設備はあなたのものですから、次の入居者があらわれたら、その人にいくらかで売るという形になります。

オーナーは設備とは関係ありません。

しかし、その辺は契約書にどうかかれているかだと思います。所有権の関係がわからなければ世話になった不動産屋、あるいは前入居者にきくことです。

それと契約書にどう書かれていても、常識的にいっておかしな条項は無効です。

それらはすべて常識的観点から解釈しなおされます。


要はオーナーは現状回復という名目で、出入りの業者に法外な料金をださせて、敷金をほとんど盗ってしまうおうとしているだけですよね。

だから、指定の業者を使う必要がないという点を確認すれば、現状回復云々問題の大半は消失してしまうでしょう。

しかし、通常オーナーは強欲なので、なかなか認めないと思います。

話し合いでらちがあかない場合は、少額訴訟で提訴すれば1日裁判でたいがい入居者側に有利な常識的な判断がでると思います。(額が大きい場合は、通常訴訟ですが、単純な問題なので、数回ですむと思います)

訴訟を恐がらずに交渉すれば、相手もしぶしぶ応じるかもしれません。

市役所や弁護士会の法律相談などを利用されてもいいかもしれません。

id:bulge

ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。

やはり若干強気、というのが良さそうですね。

2008/06/24 10:09:28
  • id:OVA3
    民法上は借りた時の状態に戻すことです
    契約上、原状回復とは~~の条文が無い限り、法律上は借りた時に戻すことになります
    が、実際のところ、契約として明確化していない時はオーナーとの話し合いでどこまで戻すか決めることが多いです
    特に居抜き物件の場合は、どこまで戻すかは、契約時にハッキリ明記しておかないと、話し合いでしか現状回復の定義ができないからです
    (今回のケースで特に明記されていない場合は、普通であれば現在の居酒屋として使える状態か、スナックに戻すことになると思います)
    また、どこの施工業者を使うかは、契約時の修繕特約に明記されているかどうかによって変わってきますし
    契約時にその説明を受けたかどうかにも変わってきます
    契約書に修繕特約として「退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること」のような一文があれば
    オーナーの指定する業者を使うのは当たり前になってきます
    ただ、今回はそのような一文は無いとのことなので、bulgeさんの探してきた業者でも問題は無いと思います
    ちなみに「賃借人は本件建物を原状に復して明渡しをしなければならない。このときの費用は賃借人の負担とする」のような一文であったり
    契約時に修繕の説明が無かった時等は、消費者契約法による特約の無効であったり、公序良俗違反にもなったりしますので
    今一度契約書等を見直して見ることをお勧めします
  • id:bulge
    >OVA3
    コメントなのにこんなに…ありがとうございます!

    なるほど仰る通りですね。
    書いていただいた文面を参考に
    契約書を細かく見直してみます。
  • id:seble
    >好きにリフォームしていいよ
    なので、所有者(なのか?)は、この時点で原状回復を放棄したと思われます。
    もちろん、単なる口約束でしょうし、文言の解釈次第で結果は二分するとは思いますけどね、、
    床に大穴が空いているとか、明らかに損傷があるような状況はリフォームされたとは言い難いので
    修復すべきだろうとは思いますが、、、
  • id:bulge
    >sebleさん
    コメントありがとうございます。

    「所有者(なのか?)は、この時点で原状回復を放棄したと思われます。」

    我々もそう思っていました。確かに口約束なのですが、逆に「もとの店舗の状態に戻してね」とは一言も言われておらず、オーナー側にも希望に対して説明責任が果たせてないのでは、と思っています。

    修復はもちろんするつもりでいます。
  • id:Lhankor_Mhy
    回答の続きです。
     
    契約書に定めがない場合は、「原状」の確定は困難です。通常、不動産屋がその辺りは気を使うものなんですが、直接取引きしたんですか?
     
    ただ、私の個人的な考えでは「前入居者の状態まで戻す」というのは社会通念上認められないかと思います。スケルトン渡しどころか、居抜き退去が普通ではないかと思うのですが、これは地域の慣習にもよるでしょう。
     
    「どうしても元に戻せ」とごねられた場合、最悪、造作物買取請求権を行使してみてはいかがですか?

    >>
    (造作買取請求権)
    第33条 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
    <<

    「原状に戻しますが、時価(償却されていないので当然費用全額)で買い取って下さいね」と要求するわけです。結局、スケルトン状態までの負担になります。
     ただし、借地借家法の定めではありますが、特約で放棄できるので契約書をご確認の程を。
  • id:bulge
    【ご報告】
    オーナーさんと打ち合わせをし、
    一応僕らにとっては円満な解決に向かいそうです。
    現状決定したのは下記。

    ・前の居抜きの状態に戻す必要はない
    ・スケルトンまで僕らがやる義務もない
    ・自分たちで付加した造作物だけ自費で撤去

    やはり、オーナーさんは「前の店舗はこうだった!」みたいな話しを延々されてたんですが、
    みなさまのお知恵のおかげで、法的に、また社会通念的に僕らがどこまですべきかを
    認識できていたので、上記のような決定にもっていくことが出来ました。

    みなさま、本当にありがとうございました。
    また何かあったらはてなで質問します。

    それと、今まではてなで僕はロム専だったのですが、
    今回ほんと助かったので、今後は僕も積極的に回答して
    少ない知識でも何かの役に立てればと思いました。

    これからも宜しくお願いします。

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