教えて下さい。

私は、賃貸マンションに住んでおりますが、来月に更新(2年更新)となります。入居時の契約書には、更新時も保証会社加入(家賃の)と特約に書いてありますが、2年間滞納もなくきちんと家賃は支払って来たので、今回の更新は父の連帯保証人だけで、保証会社の加入はしないと管理会社に告げたら、契約を解除すると言われました、家賃を払っていても、特約事項を守らない場合は契約解除となりますか?どなたか専門の方のアドバイスをお願い致します。(入居時は保証会社加入と父の連帯保証で契約しました。)

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  • 1人1回まで
  • 登録:2009/06/20 23:10:01
  • 終了:2009/06/21 20:12:00

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.6

Lhankor_Mhy回答回数775ベストアンサー獲得回数2302009/06/21 10:29:50

ポイント20pt

 こんにちは。不動産会社に勤めている者です。

 

http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa5060188.html

↑同じ人ですか?

 

 さて。

 個人的な意見としては「微妙」です。知っている限り判例とかはないはずです。

 争点としては2つあると思います。

・保証会社契約を強制させる契約は有効なのか?

 消費者契約法10条によると「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」とあり、これにあてはまるかという問題です。

 この特約は明らかに義務を加重するものですので前段は当てはまると思いますが、後段についてはきちんと説明を受けていますし契約の際に更新料を支払うことも予測可能であったと思われます。私の感覚では、この特約は有効です。

 

・特約に違反すると契約を更新できないのか?

 借地借家法28条によると「建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか(中略)正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」とあり、この正当の事由にあてはまるかという問題です。

 これについては私の感覚では正当事由にあてはまらない、と感じます。更新料未払いが更新拒絶の正当事由として認められなかったケースもあり、このあたりの判断は借主有利にされることが多いからです。

 

 まとめますと、

・warusap38さんは、保証会社の契約を更新する義務を負う。

・しかし、保証会社の契約を更新しないことが、更新拒絶の正当事由とはならない。

 と考えます。つまり、バックれようと思えばできる、ということです。しかしながら、冒頭で申し上げましたとおり、おそらく判例のないケースですので「裁判してみないと分からない」というのが本当のところではないでしょうか。

 また、納得して行った契約について履行をしないというのは、信義を守るつもりがないという事ですから、個人的にはおかしいと感じます。「契約条文の変更をお願いする」というスタンスでしたら理解できるのですが。

 

 参考リンク

http://fudosan.2525.net/2008/10/post-45fb.html

http://fudosan.2525.net/2008/01/post_93cc.html

id:warusap38

ありがとうございます。ほんとに微妙な問題なんですね。感謝いたします。

2009/06/21 17:50:58

その他の回答(7件)

id:hijk05 No.1

hijk05回答回数1307ベストアンサー獲得回数232009/06/20 23:20:52

ポイント17pt

>特約事項を守らない場合は契約解除となりますか?

あたりまえ(^^;

そのために、特約事項に明記してあるんですから。

id:warusap38

ありがとうございます。

2009/06/21 00:07:04
id:drill256 No.2

かえる回答回数175ベストアンサー獲得回数72009/06/20 23:54:20

ポイント17pt

入居時の敷金や、更新時の更新料はどのような設定になっていますか?

敷金には滞納時の担保としての意味もありますが、敷金が0だったりした場合は保険に入っていただかないと大家としては不安ですよね。

もちろん、0でなくても滞納は怖いのですが。

そのため、契約書に特約事項があるのだと思います。もちろん契約事項は重要です。



重要事項説明と称して口頭で説明されたかどうかがポイントになる場合もあります。

契約書に書いているだけで説明を受けていない事項は、応じる必要はないと思います。


あと、連帯保証人と書かれていますが、保証人の間違いではないですか?

連帯保証人がいたら、大家側もいきなり契約解除するほど強硬姿勢を見せなくても良いのではないかと思いますが。

空き部屋がないぐらいの人気物件なのでしょうか?


また、契約解除とは即時退去を意味していますか?それとの2年契約で終了を意味していますか?

来月更新ということですが、まだ1ヶ月以上あるなら、契約満了後どうするかを話す場をこれから持つ必要がありますね。

id:warusap38

ありがとうございます。①口頭での説明を受けました。②保証人ではなく、連帯保証人となっています。③契約満了後の退去だと思います。

④物件は、すごく人気物件というほどではありません。これから、話し合ってみようと思います。感謝いたします。

2009/06/21 00:14:46
id:namaewa_5 No.3

namaewa_5回答回数19ベストアンサー獲得回数12009/06/21 00:20:48

ポイント17pt

残念ながら解約となります。

通常、賃貸借契約を交わす際、家主と質問者様のみが契約を取り交わしますが、

保証会社加入の条件場合は、

1.家主と保証会社

2質問者様と保証会社

の契約を締結していると思われます。

2.の場合、質問者様は保証会社へ家賃の振込等を行っていませんか?

つまり、家賃の支払いに関しては質問者様から保証会社へ支払う契約になっており、

家主には質問者様から直接に家賃が振り込まれていない状況となっております。

(家主へは保証会から家賃が振り込まれているかと思われます)

この場合、家主と保証会社とでの契約によるのですが、

仮に質問者様が家賃を滞納した場合、その滞納分を保証会社が立替て家主に払う場合もありますし、

立替はしないが滞納分の取り立てを家主に代わり保証会社が行う場合もあります。

つまり、保証会社を間に介在させることにより『家賃』に関しては保証会社と質問者様との

契約になるのです。


家主にしてみれば、保証会社加入が前提で質問者様に部屋を貸してもいいですよ。

という賃貸借契約を取り交わしているので、これほ反故にした場合、当然ながら

賃貸借契約は解除となります。

従って保証会社に加入しない=家賃を支払わない=契約解除

と受け取られても仕方がないのです。

しかしながら正確にはまだ判例が出ていません。

保証会社に原契約を解除する効力が発生するのかどうかは疑問だからです。

昨年は家賃保証会社が自社の運転資金にする為、家主に家賃を払わなかったり

保証会社が悪質な取り立てを行うなど様々な事件が発生していることも一因かもしれません。

http://blog.goo.ne.jp/sumaino1/c/4a9e127c8dc79d591cf4482da091a7b...

id:warusap38

ありがとうございます。とても参考になりました、感謝いたします。

2009/06/21 09:19:38
id:AND0 No.4

AND0回答回数179ベストアンサー獲得回数102009/06/21 00:23:10

ポイント17pt

契約を解除すると申し出た相手は、大家ではなく管理会社ですよね?

管理会社からすれば、貴重な収入がなくなるので、契約を解除すると言うに決まっています。

大家さんに直接交渉すれば、上手くいくかもしれません。

ただ、大家さんも管理会社との仲が悪くなるリスクを負いますので、なかなかOKは出さないかもしれませんが、交渉してみる価値はあると思います。

id:warusap38

ありがとうございます。よく考えてみます。

2009/06/21 09:20:41
id:pahoo No.5

pahoo回答回数5960ベストアンサー獲得回数6332009/06/21 09:02:45

ポイント17pt

家賃を払っていても、特約事項を守らない場合は契約解除となりますか?

契約解除となります。


特約に次回更新時の条件が書いてあるのであれば、それを了承して契約したわけですから守らなければなりません。

守らなければ warusap38 さんの契約不履行となり、契約解除されることは正当な行為です。


契約書(とくに特約)には、賃借人にとって不利な条項が書いてある場合もあります。よく読んでから契約しましょう。

もし更新契約書の特約にも、次回契約時にも保証会社の加入が条件付けられているようでしたら、その必要性について納得がいくまで不動産屋さんに説明してもらってください。先方には説明責任がありますので。

一般的に、連帯保証人が無い場合に保証会社を立てます。したがって本件の場合、連帯保証人による保証では不足だということを意味しています。なぜ不足なのか、その点を質問するといいでしょう。


その他にも変だなという条項があれば、納得がいくまで説明を受けるようにしましょう。

id:warusap38

ありがとうございます。こんど契約するときは、注意します。感謝いたします。

2009/06/21 09:22:42
id:Lhankor_Mhy No.6

Lhankor_Mhy回答回数775ベストアンサー獲得回数2302009/06/21 10:29:50ここでベストアンサー

ポイント20pt

 こんにちは。不動産会社に勤めている者です。

 

http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa5060188.html

↑同じ人ですか?

 

 さて。

 個人的な意見としては「微妙」です。知っている限り判例とかはないはずです。

 争点としては2つあると思います。

・保証会社契約を強制させる契約は有効なのか?

 消費者契約法10条によると「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」とあり、これにあてはまるかという問題です。

 この特約は明らかに義務を加重するものですので前段は当てはまると思いますが、後段についてはきちんと説明を受けていますし契約の際に更新料を支払うことも予測可能であったと思われます。私の感覚では、この特約は有効です。

 

・特約に違反すると契約を更新できないのか?

 借地借家法28条によると「建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか(中略)正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」とあり、この正当の事由にあてはまるかという問題です。

 これについては私の感覚では正当事由にあてはまらない、と感じます。更新料未払いが更新拒絶の正当事由として認められなかったケースもあり、このあたりの判断は借主有利にされることが多いからです。

 

 まとめますと、

・warusap38さんは、保証会社の契約を更新する義務を負う。

・しかし、保証会社の契約を更新しないことが、更新拒絶の正当事由とはならない。

 と考えます。つまり、バックれようと思えばできる、ということです。しかしながら、冒頭で申し上げましたとおり、おそらく判例のないケースですので「裁判してみないと分からない」というのが本当のところではないでしょうか。

 また、納得して行った契約について履行をしないというのは、信義を守るつもりがないという事ですから、個人的にはおかしいと感じます。「契約条文の変更をお願いする」というスタンスでしたら理解できるのですが。

 

 参考リンク

http://fudosan.2525.net/2008/10/post-45fb.html

http://fudosan.2525.net/2008/01/post_93cc.html

id:warusap38

ありがとうございます。ほんとに微妙な問題なんですね。感謝いたします。

2009/06/21 17:50:58
id:kanebun No.7

kanebun回答回数91ベストアンサー獲得回数32009/06/21 10:38:15

ポイント17pt

賃貸保証の仕組み。

契約書の署名捺印欄をよく見てください。

①家主との賃貸契約書=貸主:家主ー借主:貴方 連帯保証人欄には父の署名捺印は無い筈です。賃貸契約書の連帯保証人にはなっており ません。

②賃貸保証契約書=連帯保証人:保証会社ー借主:貴方ー連帯保証人:父 したがって父は貴方が家賃を滞納した場合、保証会社に責任を負います。(滞納家賃は保証会社が家主に対し責任を負い、家主に立て替え払いしております)

以上を参考にして、対抗策を考えます。(家主の悪感情を考えず)

①家主に対して、過去の実績・家賃が問題なく支払える収入の証明・父親の連帯保証人としての自信度を書いて、保証会社の保証なしの更新を希望することを内容証明郵便で送ること。

②保証会社は滞納者を想定して色々と法的対策を考えておりますが、正常者(普通の人)の契約解除=強制退去は出来ません。なぜなら賃貸借契約の貸主では有りません。(保証料を支払わなければ賃貸保証契約は終わります。)

③家主が拒否し、家賃を受けとらなっかた場合は、法務局に供託してください。

④裁判所は、家賃被害のない家主には味方しません。何故なら貴方が代替え策を提示しておりますから。

今報道されているように家賃を滞納している不良滞納者も、なかなか強制退去出来ない状況ですから貴方が手続きを踏めば大丈夫です。

以上参考にして下さい。

id:warusap38

ご丁寧な説明をありがとうございます。努力してみます、感謝いたします。

2009/06/21 17:54:13
id:QuestR2 No.8

QuestR2回答回数435ベストアンサー獲得回数132009/06/21 17:45:36

ポイント17pt

>保証会社の加入はしないと管理会社に告げたら、契約を解除すると言われました、

保証金を3ヶ月払うのでとか、交換条件をつけないと、大家さん側のリスクが回避されないので

納得してもらえないでしょう。あくまでお願い事項なので、大家さんとの合意がない限り契約は変更できません。

2年更新制をとってるのは、何か合った場合に契約の解除をしやすくするためです。

>更新は父の連帯保証人

賃貸マンションにおける連帯保証人の責任は軽く、連帯保証人が払わない場合もあります。

その場合に、保障会社に保障してもらうのです。

id:warusap38

ありがとうございます、感謝いたします。連帯保証人も、なかなか支払わないのですね。

2009/06/21 17:57:24
  • id:namaewa_5
    >重要事項での説明は受けているのです
    この時点で、まずは不利です

    >保証人ではなく、連帯保証人となっています
    保証会社の契約によっては保証人、連帯保証人、緊急連絡先
    など内容が異なります。
    しかしながら、これはさして問題にはなりません。
    あくまでも保証会社と質問者様との契約になります。

    >連帯保証人がいたら、大家側もいきなり契約解除するほど強硬姿勢を見せなくても良いのではないかと思いますが
    ここはある意味、正解です。

    契約上、連帯保証人が家主からしたら欲しいのです。
    もし、賃貸借契約書にお父様が連帯保証人にであれば、交渉次第では保証会社を解除できるかもしれませんね。

    >契約満了後の退去だと思います。
    たいてい、解約は一か月前予告となっているので、来月更新であるならば遅いかもしれませんね。
    7月が更新月であるならば5月末日までに予告しなければなりませんし。
  • id:seble
    普通は賃貸に連帯保証なんか付けないでしょ?
    そのための保証会社でしょ?
    ちょっとおかしな契約かと、、、
    (どうせバックマージン)
    付けて悪い事はないですが、付ける義務まであるかと言うと疑問じゃないかな~?

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