30代独身女性です。単身者向けの小さな中古マンションを購入して居を構えたいと考えています。自営業を初めて今年で3年目、現時点での手取りは約30万/月、減っても20万はほぼ確定です。貯蓄は開業資金に使ったので一時だいぶ減りましたが、現在100万ほどにまでは回復しました。

今候補に考えているのは300万から400万ほどの物件で、ローンで細々と払っていけたらいいかと思っています。ただ、節税対策に所得額をかなり抑えて申告しているため、住宅ローンの審査はほぼ通らないと思われます。多目的ローンならいけるようですが、あの高金利を思うと足踏みしてしまいます。長く住むつもりなので購入を念頭に置いていましたが、これなら賃貸のほうがかえって割安なのかもしれない、と悩んでいます。
貯金がまだ少なすぎるのはわかっているのですが、事情があり、なるべく急いで引っ越したいと考えています。経済的な負担を少しでも軽くするのによい方法はないものでしょうか。具体的なアドバイスをいただきたいと考えております。家族・親類からの借金は今のところ考えておりません。

回答の条件
  • 1人2回まで
  • 登録:2010/01/30 13:03:21
  • 終了:2010/02/06 00:47:09

回答(12件)

id:km1967 No.1

km1967回答回数541ベストアンサー獲得回数402010/01/30 13:50:59

みずほ銀行カードローン

http://www.mizuhobank.co.jp/loan/card/index_9.html

id:seasonable_flavor

借りやすく、かつ比較的低金利のローンという意味合いでのご回答でしょうか?

このように検索してすぐに見つかる情報はこちらも当然集めております。

簡単にでもご説明をいただけるとありがたかったのですが。

2010/01/30 15:35:34
id:Lew No.2

Lew回答回数469ベストアンサー獲得回数202010/01/30 15:10:30

ポイント18pt

 以前、仕事でお世話になった人で似たような話を聞いたことがあります。その人も個人事業主でローンで家を立てようとしましたが審査が通らず、その年は所得額を黒字にすることでやっと審査が通ったと言っていました。ローンを組む場合は節税対策を取らず、逆に黒字にしないと(結果的に税金を多く納め)いけなく、やはり経済的な観点で考えると賃貸なんじゃないですかね?

 あとは親族とかにローンに入ってもらって自分がそれを返すというやり方もあると思いますが、まずもめるでしょう。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

税金で持っていかれるぐらいなら経費で有効利用を…と考えて今までやりくりしてきましたが、それが裏目に出た形になりました。

20年は住むつもりで探しているので、気持ちの面でも賃貸より自己所有のほうが楽な気がするんですよね…。

親族に頼ればたぶんノーローンで買えるのですが、今までいろいろと資金援助をしてもらってきたのでこれ以上お願いするわけにもいかないな、というところです。

2010/01/30 15:42:11
id:sumike No.3

ミケ回答回数379ベストアンサー獲得回数252010/01/30 15:10:36

ポイント18pt

自営業をされている方は、収入申告内容で判断されます。

通常、3期分の確定申告書を見ます。

その中で1期でも赤字があると、審査に通らないほど厳しいです。

年収も経費を差し引いた後の所得が審査の対象です。

ただ、3期分の平均の所得でみるところもあるそうです。

メガバンクをはじめ一般的な金融機関は上記のケースが多いですが、

一部の金融機関では、決算の内容もしっかり

見たうえでトータルで判断します、というところもあります。

その場合は、一般的なケースと比べて金利の上乗せがありますが、

今後、返済可能な水準であること、今のうちに

住宅を購入したいというお気持ちであれば、そういった金融機関を

選ぶことになります。

根気よく情報収集をされて個別に金融機関を当たったり、

場合によっては、これまで節税のため、所得を低く申告されていた過去3年分については修正申告をされた方がいいかもしれません。

 ちなみに、スルガ銀行、ゆうちょ銀行は、比較的自営業者に優しい収入計算をされているそうです。(接待交際費、専従者給与、減価償却費等を

収入に割り戻して所得と見なすそうです)。

 住宅ローンは、各種ローンの中でもかなり低金利で長く借りられますので、できるだけ住宅ローンで借りられることをお勧めいたします。


 

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

スルガ銀行は、物件を見せていただいた不動産屋さんもおっしゃっていました。

一度直接尋ねてみるのもいいかもしれませんね。

ゆうちょもよさそうですね。

有益な情報のご提供に重ねて感謝いたします。

2010/01/30 15:44:14
id:rafting No.4

ラフティング回答回数2652ベストアンサー獲得回数1762010/01/30 15:31:14

ポイント12pt

金額から行っても家族・親類から借金をして購入してしまうのが一番の解決策だと思います。

id:seasonable_flavor

うーん、まあそうなんですけどね…。親族から借りて返していけば金利要らないし…。

2010/01/30 17:17:45
id:kick_m No.5

kick_m回答回数1372ベストアンサー獲得回数542010/01/30 17:14:52

ポイント20pt

ちょっと方向が異なりますが、

>今候補に考えているのは300万から400万ほどの物件で、

かなりの田舎の話だとしても、300万円というのは安すぎて資産価値がない。

安物買いの銭失いになりがちなので、せめて500-700万くらいの物件にした方がいいと

思います。

>事情があり、なるべく急いで引っ越したいと考えています。

こういうのもよくないです。大きな買い物になるのですから、充分時間をかけて納得

できるものを選ぶべきです。ローンその他の返済計画もふくめて、そうあせらずに

もう一度じっくり考えなおした方がいいと思います。

id:seasonable_flavor

資産価値、ないですか。

将来、何か事情が変わったときに賃貸に出す可能性はありますが、その可能性を抜きにして自分が長く住むにしても資産価値というのは重要になってくるのでしょうか?

売るときのこととか?

よければまたお教えください。

焦るとよくないとのご忠告は確かにそうだよなと思いました。

ありがとうございます。

2010/01/30 17:20:21
id:auctiondiary No.6

auctiondiary回答回数1085ベストアンサー獲得回数22010/01/31 03:33:45

ポイント18pt

賃貸をお勧めします。

1、300万から400万円の物件が今後長く住むにあたって、適した物件とは思えないこと

2、値がかなり安く、資産価値として売るときに価値があるとは思えないこと

3、マンション等では、修繕管理費や立替の問題が近いうちに発生するのではないか?ということ。

これだけ安い物件ということは、賃貸にしても大して高く貸せないからです。ということは、借りるのも安いはずですよね?借りるのが逆にそこそこ高い場合は、管理費等何か裏がありそうです。


もしどうしても買うのであれば土地つきの一戸建てであれば土地の価値がありますし、成功して新築という話も自分の都合ですので簡単でしょう。そういう物件を選ぶことをお勧めします。


どうしても買いたいならばもう少しお金を貯めて安定した基盤を作ったうえでもう少し値の高いものの購入をお勧めします。いくらなんでも商売をしていく上で、フリーキャッシュが少なすぎます。何かあった場合一発で倒産する状況ではないでしょうか?売り上げが安定していても天災等もありえますし、火災もあるかもしれません。保険があっても数ヶ月売り上げが無いこともあるでしょう。そういうリスク管理はされていますか?関係ない話ですが、重要ですし、それが無くなった時に、すべてを失ってしまいます。

どうせ賃貸ならば、社宅として半分くらい会社の経費として支出して当面住むのはどうでしょうか?

今の状況では、あまりにリスクが多いのではないかと思います。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

今日、本命の物件をもう一度見に行きました。

先日は昼間見たので、今日は夕方の時間帯を指定して見せていただきました。

今日来られたのは当該マンションの管理会社の不動産部門の方で、大規模修繕の予定は当分入っていないこと、修繕が発生した場合も修繕積立金に多くて1000円とかその程度の金額を一時的に上乗せするようにして、居住者の生活を過度に圧迫しないようにしていることなどを聞きました。

リスク管理についてもアドバイスをありがとうございます。参考にさせていただきます。

2010/02/01 00:40:00
id:kato0424 No.7

kato0424回答回数66ベストアンサー獲得回数12010/01/31 11:40:44

ポイント18pt

自営業ですと審査はシビアですよね。

「遠くの(家族)親戚よりも近くの他人」と言います。

家族・親戚以外で、あなたの周囲に、あなたの事情をよく理解してくれそうな人はいませんか。

例えば、少なくても年賀状のやりとりをしているくらいの間柄で。

学校の恩師(出身大学の教授*できれば経済・経営系だといいかもしれません)とか。そういった人にお願いするのはいかがでしょうか。

あるいは

今は焦らずに、じっくり構想を練ることも大切ではないでしょうか。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

そうですね。

焦らずゆっくりと、というアドバイスが多く、やはりちょっと急ぎすぎているのかもしれん、と思い始めております。

2010/01/31 23:54:01
id:rafting No.8

ラフティング回答回数2652ベストアンサー獲得回数1762010/01/31 13:00:56

ポイント12pt

マンションの場合には、固定資産税や都市計画税もそこそこの値段になるかと思います。

(木造の一戸建てと比較して)

また、管理費や修繕費も考慮に入れる必要性があろうかと思います。

そのうえでそこそこ快適な暮らしが出来る賃貸と比較することをオススメします。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

住みたい年数(20年は住みたいと考えています)で比べてみると、やはり圧倒的に購入のほうが安いです。将来結婚したりいろいろしてそこを出る可能性ももちろんないわけではないでしょうけれども、そのときは賃貸に出すか売るかすれば、ある程度は戻ってくるでしょう。

場所は一等地です。賃貸の場合、借り手に困ることはまずないと思いますし、そこそこの家賃で貸せるようです。

って感じで考えているのですが、甘いでしょうか?なんだか考えているうちに弱気になってきました。

2010/02/01 00:09:58
id:coolstylean1216 No.9

coolstylean1216回答回数12ベストアンサー獲得回数02010/01/31 14:27:32

ポイント18pt

昨年に中古マンションですが購入しました。若干24歳での購入でしたが2000万ほどでしたら都市銀行が貸してくれました。不動産の人は地方銀行がオススメと言っていましたが購入先の不動産に相談してみては如何ですか?

年銀行と地方銀行では待遇が違います。そして自営業をしていると言う事なのでメインバンクにしている銀行だと尚更融通が効くと思います。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

うらやましい限りです。きっと堅実なお仕事をされているのでしょう。

メインバンクの中の人に友人がいるので聞いてみましたが、わたしの条件ではまず間違いなく無理だろう、とのことでした。経営方針も金庫の鍵も、超お堅いことで有名な地銀です。

ローンを組むなら、ご紹介いただいたスルガ銀行とか、そのあたりに期待してみるしかないのかもしれませんね。

2010/02/01 00:12:52
id:ths93013 No.10

ths93013回答回数42ベストアンサー獲得回数02010/01/31 20:42:21

ポイント11pt

どんな理由があるにせよ、物件選びは慎重にした方がいいですね。

「急いで引っ越したい」、というのが気になりますが、引っ越すことを

優先するならば、最初は安い賃貸でもいいのでは?少し落ち着いてから

中古マンションを選んでもいいと思いますよ。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

そうですね。

まずは現在の体制で十分に貯蓄額を増やしてからでないと、何にしてもよくなさそうですよね。

もうちょっと腰を据えて考えてみようかと思っています。

2010/02/01 00:15:07
id:e55ind No.11

e55ind回答回数162ベストアンサー獲得回数42010/02/01 18:32:22

ポイント11pt

300万から400万程度で売られているマンションをかっても

賃貸に住んでも、ほとんど経費はかわりません。

あとマンションの場合は、管理費が別途かかり、

300万から400万程度の物件だと15年以上はたっていると思うので

最低月額2万円は必要です。

よほどの立地条件でない限り、かったそのマンションはうれませんね。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

うーん。ごめんなさい。コメントに後から補足したので読まれないままご回答いただいたのかもしれないですね。

管理費・修繕積立金・駐車場代に固定資産税の月割、保険など諸々の経費を加えて考えても、同じレベルの物件であれば購入のほうに分がありそうでした。

2010/02/01 22:49:51
id:fkoubou25 No.12

fkoubou25回答回数14ベストアンサー獲得回数12010/02/03 23:46:37

ポイント18pt

わたしも現在自営業にて生計を立てています。我が家は3年前に一軒家を購入しましたが自営業ということで銀行の審査に時間(あれこれ質問されて約2週間くらい)がかかったと思います。(ちなみに公務員をしている友人は4日ほどで審査が下りたそうです。)結局3年分の決算書を黒字上乗せして申告その結果、税金、健康保険等かなり高くなりました。結果的には自営業ということで金利は数ポイント高くなりました。今ローンが大変ですが商売をしている上で持ち家と言うのは急な出費で融資が必要な場合などに有利になると思います。

マンションを買う又は賃貸に住む、どちらが得かというと難しいもんだいですよね。

ただ、購入してもマンションの場合別途で共益費、修繕積立金、又固定資産税等々いろいろな固定費が毎月掛かります。

心情的には借り物ではなく自分の持ち物として欲しいですよね。でも1つ言えることは購入するにしても出来るだけ頭金を多くためて銀行に借りる金額を出来るだけ少なくすることが先決だと思います。ローンを組んで高い金利を払うのはバカらしいですものね。

id:seasonable_flavor

ありがとうございます。

自営業だと普段は好きなようにやれる分、こういうときに現実の厳しさに直面しますね。

ご苦労、お察しいたします。

やはりわたしのように金額がさほどでもない場合には、ローンを組むより自分でコツコツ貯金するか、親族から借金するかして、一括でまずは買ってしまってから後のことを考えるのがよさそうですね。

2010/02/04 22:40:05
  • id:seble
    マンションは一定の期間で建て替えが必要なので、格安、古い、などは要注意です。
    鉄筋コンクリートは50年ぐらいは保つ事になっていますが、現実には手抜き工事だったり色々で、、
    個人や零細が融資を受けるには、大銀行ではなく、中小、地場の金融機関の方が有利です。
    上がっている以外には、信用金庫、労金、農協など、、、
  • id:seasonable_flavor
    sebleさん、ありがとうございます。
    上でも田舎かどうかの話が出ていますが、どのくらい田舎かと言うと、賃貸で言えば、35000円出せば女子学生でも安全で快適な一人暮らしができるという、そういうレベルの土地柄での話だと申し上げると多少はわかりやすいでしょうか。

    鉄筋だと50年が目安なんですね。でもまあ、実際はいろいろですか…。
    どちらも鉄筋コンクリートで、平成初期に建築されたものです。
    400万円の物件は、何と言うのかわかりませんがたとえば「ダイワマンションほにゃらら」みたいな感じで、同じ会社が建設および総合管理を行っている別のマンションに以前住んでいた経験がありますが、防音性が高く、水周りも良く、非常に満足度が高かったので候補に入れております。

    金融機関、ありがとうございます。
    確かに労金もいいと聞いたことがありました。
    参考になります。
  • id:kick_m
    マンションというのはどこにあるかによって、まったく値段が変わってきますよね。都市圏では、やっぱり最低1000万前後でないと、安心はできない。田舎では400-500万でも充分なものがある。さびれたリゾート地では数十万で投げ売りしている。土地がただに近いから、建設費用だけということになりますから。
    お話をきいていると、新潟あたりくらいかと思いますが、一流メーカーの施工ということで、それほど悪いものではないのかという気もします。
    ただ素人では専門的なことはわからないから、ご心配であれば、不動産鑑定士みたいな人に依頼して、一度みてもらったらどうかと思います。
    それで、OKということになれば、自己資金100万、足りない分が200万程度であれば、借金はすべきではない。親戚に100万でもいくらでも出してもらって足りない分だけを借りる。親戚から融通してもらえない場合は、今回は見送るくらいがいいのではないでしょうか。たかが200万と思っていても、こんなご時世ですから、返せなくなったらすぐに300万、400万にふくれてしまいます。

    資産価値というのはこういうことです。ダイヤの指輪は30万程度からあります。もっとも売れるのはその価格帯のものです。しかし質屋が取るのは50万円くらいの指輪からです。30万円の指輪は自分がもっているだけならいいが、資産価値は0なのです。だから資産として考えるなら、50万円以下の指輪は買うべきでない。それだけの話です。

    商売をやっているということは、どうなるかわからないのですから、売らなければならなくなったとき、あるいは成功して、もっといいところに移るとき、そういうことも考えて、最低限競売で値段がつくものにしておいたらどうかという意味です。



  • id:sumike
     同じ間取りでも、賃貸物件よりは、分譲住宅の方が、防音性や、設備的に優れた作りになっていると思います。
     分譲賃貸でもいいでしょうが、いくらお金を払っても自分のものにならないのは勿体無いかなぁと思い、私も早々に家を購入しました。

     築年数が10~15年程度になると、大規模修繕をする物件が多いので、その時に修繕積立金以外に別途お金が必要になるケースがあります。

     労働金庫は労働組合員の福利厚生の一つとして創立された金融機関ですので、原則、企業等の労働組合員が対象です。
    労働組合未加入企業や、自営業の方にも門戸を広げている、ろうきんもありますが(入会金などを払って、準組合員になれるところもあるそうです)、自営業者の方は借りられない労働金庫もありますので、HPなどであらかじめ確認をされた方がいいかもしれません。東海ろうきんは自営業者は借りられないと謳ってありました><
  • id:sumike
    何度もすみません。
    私の回答の補足ですが、ゆうちょ銀行の住宅ローンは、スルガ銀行の住宅ローンの代理販売で、内容的には同じものです。
    ただ、スルガ銀行がお近くにない場合や、ゆうちょ銀行の直営店の店頭に行きにくい場合にインターネットで申し込むこともできるので便利です。
  • id:miharaseihyou
    安いマンションには、それなりな事情がある場合が多い。
    例えば、管理が酷いとか、立て替えや改修or壁の塗り替えなどでの出費が迫っているとか、問題のある住人(一般的なのが騒音とゴミでしょう)が居るとか、リフォームにかなりな金額が必要(水回りのトラブルが多いようです)だとか、・・・etc,etc.
    優良物件だと思っても、かなりな期間を掛けて多方面から調査するべきだと思う。
    何らかの工事をするには、もしかしたらイニシャルコスト以上の出費になるかもしれないのだから。
    不動産屋の口約束など、有って無いようなものだそうです。
  • id:Lhankor_Mhy
     思いつきなのでコメント欄に書きますが、いっそのこと賃貸事業として融資を起こすのはどうでしょうかね。
     日本政策金融公庫で不動産投資の融資を引っ張るのが流行ってますし、私のお客様でもアパート購入で金利2%程度で借り入れてる方もいます。
    http://toushihomes.livedoor.biz/archives/110130.html
     
     自営業が法人でしたら、法人で買ってしまってあなた様が借主になるという形式にすればよいのではないでしょうか。
  • id:doumoto
    家賃35,000円っていうとかなり地方都市なので、慌てて買わなくても急激に値上がりすることはないような。(´ー`)y-~~。
    このご時世なのでこれから売り物がジャンジャン出てきますよ( ̄ー ̄)。あと数年貯金に励んで、キャッシュで買うのがいいかなあと。つーか、物件購入費以外に細々としたお金が結構積み重なってきます。登録免許税だの不動産取得税、登記費用、不動産屋への手数料、任売だと、固定資産税の月割りや司法書士への報酬等々。100万弱の出費はあっという間です。
    ちなみに、家賃35,000円だと表面利回り10%で420万なので、300万円代前半の物件を狙うのがよいかと。とりあえず賃貸で貸しても10%以上で廻るので、精神的にラクですよ。(´ー`)y-~~。
  • id:seasonable_flavor
    kick_mさん、ありがとうございます。
    回答をつけてくださって構わなかったのに、コメント欄で申し訳ないです。
    資産価値についてのご説明、ありがとうございます。
    >たかが200万と思っていても、こんなご時世ですから、返せなくなったらすぐに300万、400万にふくれてしまいます。
    そうなんですよね。
    「たかが200万」のためになんで場合によっては400万も払わねばならなくなるのか、と思うとローン組むのもばかばかしい金額だよなあ、と思ったり。
    以前、知人のマンション購入→居住→数年後に売却の一連の話を聞いたことがあるのですが、最終的に、買ったときとほぼトントンの値段で売れたそうです。
    その知人に聞いてみると、今回の候補物件も立地や施工のしっかりさ加減から見て、急激に値下がりすることは考えにくい、とのことでした。

    sumikeさんも、2度もコメントをいただきましてありがとうございます。
    賃貸って、長年住むにはちょっと虚しい感じがしますよね…。
    今まで払ったお金って何だったんだろう、って私も出るときに思いました。
    近所の労金の中の人にも知り合いがいるのですが、比較的自営業者にも良心的な対応はするものの、やはり基本的な判断基準は地銀とそんなに変わらないそうで…。メインターゲットは労働組合員だから、自営業の人はそれなりの対応しか期待できないかもね、とのことでした。
    スルガ銀行についてもありがとうございます。ゆうちょ銀が代理販売してるんですね。

    miharaseihyouさん、ありがとうございます。
    前述の通りかなりの田舎なので、相場は全体的にかなり安いとは思います。
    ただ、あちこち見て回って、田舎にしても不自然なほどに安い物件はやっぱりそれなりに理由があるんだな、というのはよくわかりました。
    >不動産屋の口約束など、有って無いようなものだそうです。
    うーん…。なるほど。とにかく売れればいいってことで「大丈夫ですよー」とか軽く言っちゃう人もいるのかもしれないですね。気をつけます。

    Lhankor_Mhyさん、ありがとうございます。
    なるほどー、と感心してしまいました。そういうやり方もあるんですね。
    しっかり読んで、参考にさせていただきたいと思います。

    doumotoさん、ありがとうございます。
    急いで買いたいというのはあくまでわたしの個人的な都合で、値上がりを懸念してのことではないです。
    でもおっしゃるとおり、貯金額を十分に増やしてキャッシュで買うのが一番経済的で安心ですよね。
    将来、事情が変わってそこを出ることになっても、家賃収入は十分に期待できる物件のようです。
    やっぱり、時期尚早ですよね。それはわかってはいるのですが…。うーん。どうしたもんか。
  • id:miharaseihyou
    もう一つ。
    不動産を買う場合見落とされがちなのが税金等です。
    収得の際には何某か別枠で課税されますし、毎年評価額に応じて固定資産税が課税されます。
    住宅ローンの支払いの一定額に対する所得控除はありますけどね。
    その分の出費を考慮して購入しないと、ローンの支払いと合わせて、あっという間に破産する結果になった人も居ます。
     
    もちろん不動産屋に支払う手数料なども後から請求されて、それもかなりな金額であわてる場合もある。
    全部の出費がどのくらいになるのか、少な目に見積もってしまう事が多い。
    十二分にご注意下さい。
  • id:seasonable_flavor
    miharaseihyouさん、重ねてありがとうございます。
    固定資産税は、うちの県だと毎年10万ぐらいになるようです。
    あとは登記に10万、仲介手数料が20万弱、その他に印紙代とかですね。

    マンション購入で破産って、辛いですね…。
    自分はそのようなことになってしまわないよう、十分に気をつけながら検討したいと思います。
  • id:seasonable_flavor
    ありがとうございました。
    当面は、貯金を増やしながらよい物件との出会いを待ちたいと思います。
    狙っていたところは、この質問を上げた二日後に売れてしまったそうです。
    本当はすぐにでも越したかったですが、やはり先立つものがないとどうしようもありませんね。
    がんばって稼ぎます。

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