文章が長く、すべて掲載しきれませんでしたで以下のリンク先に掲載しております。
どなたかアドバイスをよろしくお願い致します。
http://dl.dropbox.com/u/4462799/sodan.html
Lhankor_Mhy
4pt
slowdancing
＞そもそも、ご友人の退去にあたるような契約違反ではないと思われます。
私もそう思えて仕方ないのです。
なぜ、承諾を得て居住している友人が、今更契約違反で退去させられなければならないのでしょう。
あくまで法律が分からない私の解釈なので、曲解している部分もあるかと存じますが、友人の「立ち入り禁止」処置についても、私たちは大家の意思一つで誰も家へ招くことが出来なくなってしまうのではないでしょうか。
法律的にこのような処置は許されるのでしょうか。
Lhankor_Mhy3pt
大家さんが自分の賃貸住宅を管理するために必要な措置として、誰かの立ち入りを禁止することについては問題ありません。
また、そのような特約を付して賃貸契約を結ぶことも契約自由の原則に照らして問題ないでしょう。
しかし、一方で賃借人の来客を制限するのは、賃借人のプライバシー権を犯すものであるとも言えます。契約当初より特約として存在するのであれば合意の上のルールとなるでしょう。しかし、一方的に押し付けるためには一定の正当な理由が求められると考えます。たとえば、ご友人が来訪するたびにマンションをひどく汚す、などのことがあれば正当である、と思われます。
もし、この要求を受け入れずにご友人が来訪し続けた場合、大家が次に取る手段は解約であろうかと思いますが、お聞きしている情報からは解約に十分な理由ではないと考えます。したがって、要求を突っぱねても大家が折れざるを得ないと思います。不動産屋としての経験上、その程度の理由で追い出しをかけるのはちょっとありえないです。
ですが、前述のとおり、要求を突っぱねれば大家との関係は悪くなってしまうと思うので、住みづらくなってしまうと思います。
おそらく、大家としては「せっかく同居人を認めてあげたのに、信頼を裏切られた」と考えており、信頼を回復する証拠としてそのような要求をしているのだと思います。ですから、要求が飲めないのであれば、別の手段で信頼回復を図るか、不信を抱かれたまま住み続けるか、の二択になるのでしょうね。
slowdancing
もともと無契約、無権利で友人の居住を認めてくださった大家さんには感謝しております。
これが私や兄のような契約者なら、すぐに出ていかなければならないような事態は、契約上ないと思います。
※甲からの契約解除は６ヶ月前となっています。
ただ一度口頭（連絡先の提出）で、承諾してくださった場合、友人は無契約・無権利なのでしょうか。
法律上、分かる範囲で構いませんのでアドバイスをお願い致します。
Lhankor_Mhy2pt
契約書を見ていないので、あくまで一般的なお話になりますが。
↓国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」です。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/torikumi.html...
これにおいては、
５ 乙は、本物件の使用に当たり、別表第３に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しなけれ
ばならない。
一 頭書(5)に記載する同居人に新たな同居人を追加（出生を除く。）すること。
とあります。
slowdancingさんの仰っていることに間違いがなければ、ご友人は同居人として認められたことになります。
であるならば、同居人を正当な理由なく退去させることはできません（「あんたの子供がうるさいから子供だけ出て行って！」とやられたら大変ですよね）。そして、1回の善管注意義務違反では正当な理由としては不足であるように思われます。
ですので、ごく標準的な賃貸契約で、ご友人の同居を認めたことについて大家が争わないのであれば、slowdancingさんの仰っている範囲で考えますと、ご友人が退去せず訴訟になったとしても有利に戦えただろうと推察します。
ただ、すでにご友人が退去することについて念書などを交わしているのであれば、状況は不利になるかと思います。弁護士さんが入っている以上、その辺に抜かりはないのでは？
また、しつこくてすみませんが、法律だ契約だというのは、あくまで「双方の常識がすれ違った」時にのみ発動させるものですよ。信頼関係というか常識が同じものであれば、契約書なんてひっくり返す必要はないんです。逆に言えば、契約書をひっくり返してるってことは、大家さんとあなたが「別の常識」で生きてるってことです。今後もトラブルは起きるでしょうから、常識を合わせられないなら早めに転居先を探すべきだと思いますね。
slowdancing
残念ながら、当方が大家と交わした契約書には上記のような記載はありません。
事前承認事項にも新しい同居人については書かれていません。
＞ご友人が退去することについて念書などを交わしているのであれば、
念書といいますか、合意確認書なるものが書留郵便で送られてきました。
判子などサインは一切しておりません。
こちらは念書に当たるのでしょうか？
また、友人はつい先日すでに退去しております。
大家は確認していないでしょうが。
正直Lhankor_Mhyさんのおっしゃるとおり、大家とは入居当初からすれ違っています。
ただ引き下がるのも悔しいも気もしますが、転居も考えています。
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そもそも、ご友人の退去にあたるような契約違反ではないと思われます。
善管注意義務については確かに違反していますが最終的にそれなりの対応をしたと思いますし、禁止事項については大家の同意を得て同居人にしていますので何ら契約違反ではないと思います。弁護士さんに上手くやられたような気がしますかね……？ まあ、それについては話が済んでいますのでいまさらですね。
さて、立ち入り禁止についてですが。
大家さんの立場からすると、仕方ない面もあると思います。
たとえば、ご友人が毎日宿泊に来た場合はどうなるでしょう？ 2日に1回の場合は？ こういった状態ではご友人が退去したとは言えない状態になりますよね。それで「来訪しているだけです」と言われてしまうと大家も困るでしょう。
そのような極端な例ではなくても、大家さんが見に回ったときにいつも顔を会わせるような頻度で来訪していては「本当は退去していないのでは」という疑いが浮かんでしまうでしょう。
個人的な意見としましてはお互いの精神衛生上ご友人にはなるべく立ち寄らせないようにして、どうしてもの場合には大家さんに連絡をして「立ち入り禁止になってますが、今日だけは」とお願いするのはどうでしょうか。
ただ、管理上必要な措置としての立ち入り禁止にしては、正当な理由がないと思います。「規則は規則、法律は法律」でやるなら、「そのような新たな規則は受け入れられない」と争ってみるのもいいかもしれません。たぶん大家が折れざるを得ないです。だいぶ住みづらくはなっちゃうと思いますけど。