【J-REIT】


J-REITに関する素朴な疑問です。

なぜ「投資法人」は「複数の物件を所有し」、
かつ「常に資産の入替を行う」のでしょうか?

(以下の質問文はコメント欄ご参照下さい)

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  • 1人2回まで
  • 登録:2010/12/07 11:09:46
  • 終了:2010/12/14 11:10:03

回答(1件)

id:mare_caldo No.1

mare_caldo回答回数205ベストアンサー獲得回数532010/12/07 12:05:38

ポイント60pt

いくつかの理由があるように思えます。


投資信託及び投資法人に関する法律第63条に「投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができない」と規定されています。投資する資産があらかじめ単一の不動産と予定されている場合、そもそもここでいう資産の運用にあたるのか?という疑義があるのかもしれません。


J-REITの立法の経緯をみると、有価証券の投資信託制度を拡充する形で枠組みが作られています。有価証券の投資信託の場合には、当初から複数の銘柄に投資することが大前提となっています。単一銘柄に投資するのであれば、その銘柄を直接買えば良いわけですから。そのことから、J-REITも複数資産への投資が当然のものと考えられてきたのかもしれません。


また、J-REITを作る側から見れば、単一の資産への投資だと資産運用会社の仕事がなくなってしまい報酬もとれない、という問題があるようにも思います。この点は、「個人投資家は、個々の投資法人の「アセットマネージャー能力」をチェックする必要はなくなり」というご指摘と真っ向から対立する点ですが、J-REITを作る側からすれば、高いアセットマネージャー能力があるので高い報酬をもらいます、という立て付けにしておかないと商売にならないし、人も張りつけられない、という都合があるようにも思います。そうだとすると、仮に制度的には単一不動産REITが可能だとしても、誰もそんなREITは作らない、ということになります。


「複数物件を所有し、適宜資産を入れ替える」という存在は、本質的に不動産会社の株と変わらないのでは?という点ですが、不動産賃貸が主要目的となっている会社であれば、その通りだと思います。ただ、三井不動産や三菱地所などのいわゆる不動産会社は、むしろデベロッパーとしての事業に重きを置いていると思います。ダイビルやイヌイ倉庫などは、かなりそうした存在に近いかもしれませんが、以前から所有していた不動産の活用が通常なので資産の入れ替えはあまり行われないと思います。

  • id:itarumurayama
    J-REITを「不動産所有権の小口化の一手法」として考えるなら、
    単純な形で「六本木ヒルズだけを所有し、資産入替も行わないJ-REIT」
    という形式の方が、個人投資家にとっては「判りやすい」のではないでしょうか?

    「保有資産は単独、かつ入替せず」というJ-REITは、
    「投資法人に投資する(=アセットマネジメントに投資する)」のでなく、
    単純に「単体のビルに投資する(=プロパティマネジメントに投資する)」という
    形体になります。

    一般人はJ-REITを「判りづらい」と感じています。
       
    一方で、
    「丸ビル(だけ)に投資します」
    「サンシャインシティ(だけ)に投資します」
    「ミッドタウン(だけ)に投資します」
    という形式だと、「スッキリしていて素人にも非常にわかりやすい」です。 

    「資産が単一だと、空室発生時や大規模修繕時に配当が大幅減になるリスクがある、
     複数組合せのポートフィリオにした方が、リスク分散になる」という反論もあるでしょう。
      
    しかし、それは投資家側が、J-REITを複数所有することでリスクヘッジできる話でしょう。
    「六本木ヒルズファンドと丸ビルファンドとサンシャインシティファンドと新梅田シティファンドの
     4つを所有することによって、リスクヘッジを図る」とすればいい。

    こうなると、個人投資家は、個々の投資法人の「アセットマネージャー能力」を
    チェックする必要はなくなり、「プロパティマネジメント能力」だけのチェックで済みます。
    というか、現状では「アセットマネジメント能力」が不透明(スポンサー会社との利益相反問題)
    なので、その分だけJ-REITの魅力が失せています。

    なぜ、J-REIT界には、このような「単一物件ファンド」がないのか、
    教えていただけませんか?
    法制度として「複数アセット」が義務付けられているのでしょうか?

    というか、「複数物件を所有し、適宜資産を入れ替える」という存在は、
    本質的に不動産会社の株と変わらないのでは?
    (法人税免税という導管性の問題は別にします)
  • id:itarumurayama
    良くわからないのだが、REITというスキームの「スポンサー会社の立場」から見たメリットって、何?

    デベがREITを立ち上げ、自らの物件を入れ込むということは、
    自己所有不動産から得られる収益機会そして含み益を放棄する、ということでしょ?
    まあビルの管理収入だのアセットマネジメント収入だのは入ってくるんでしょうが、
    ビル会社が所有主義を放棄するというのは、根本的に不動産会社のレーゾンレートル(存在意義)の
    放棄、という気がしてならない。

    投資口の大半を保有し続けるのであれば、投資口のインカムゲイン・キャピタルゲインの
    一部を取り戻すことができるんでしょうが、三井不ですらNBFの数%の投資口しか保有していない。

    「ビルの管理収入を上げたい」というのであれば、他オーナービルのビル管理を受託すればいいのですよ。
    もっと言えばサブリース業務でもすればいい。

    REIT導入時、不動産業界自体が「不動産と金融の融合」「所有と管理(不動産経営)の分離」という
    もっともらしい美辞麗句がもてはやされ、業界の雄である三井不と三菱地所が先陣切って乗り込んで、
    その後40銘柄ほど上場していったのですが、結局、金融界の荒波に洗われてしまったのが、この10年。
    NBFやJREはそれでも初値を上回っているから「失敗したとはいえない」のかもしれないが、
    その他の会社は、失敗したと言わざるを得なかったのでは?

    「所有と不動産経営の分離」というアングロサクソン的不動産金融が、本当に「正しかった」のか?
    そもそも「所有と不動産経営の分離」を象徴するREITのシステムが、アングロサクソン的世界
    (アメリカ・カナダ・オーストラリア・イギリス)で突出して発達し、その他ではあまり発達していない
    現状をどう見るのか?

    2000年ごろの不動産ワールドは、「アングロサクソン的不動産価値観が唯一善」とされ、
    それに同調して各社ともオフバランスに走ったのだが、本家のシステムがサブプライム&リーマンで崩れた
    今となっては、再度「本当にこの価値観が正しいのか?」と見直す時期に来たのでは?

    つまり、資産を外部化せず、オンバランスのまま不動産のリスクとリターンを取りに行く、という
    従来型のオーソドックスなシステムの方が、長い目で見たら上手く行っているのでは?
  • id:itarumurayama
    REITの個別銘柄投資に踏み切る個人投資家が少ない(10%程度)について、
    他の人が語っていない理由を書いておく。

    不動産にそんなに詳しくない投資家目線になってREITを考えた場合、
    日本ビルファンド(NBF)の物件数60なんて、物件数多すぎです。

    勿論、物件多い方が、ポートフォリオ上のリスクヘッジになりますし、
    運営コストは相対的に安くなりますし、値動きが安定的になりますが、
    「60もの物件をチェックする」のは、素人にはしんどい。
    というか、少しは不動産に強い自分でも、正直しんどい。

    「REITの売買自体を生業としている」人じゃなく「一般人」が把握できる物件数は、
    多くても20棟、まあ10棟以下でしょう。

    よく管理職とかでも「部下として管理できるのは、最大でも20人、
    できれば10人程度に抑えよ」と言うでしょう。
    それと一緒。

    で、実はニワカにREITをいろいろ本を読み漁って研究したんですが、
    一番「判りやすかった」のは、グローバルワン投資法人だったんです。
    現時点で、運用棟数、わずか7棟。
    なので、素人でも、自分も、ポートフォリオの全容をつかめるので、
    「投資すべきか否か」の「判断」を下しやすい。

    一方、1棟1棟の規模が結構大きいので、運営コスト倒れになることもないし、
    それなりにリスク分散になる。

    本来なら、REITというのは、そこそこの規模の不動産を、
    数棟~10棟のレベルで運営していくべきもんじゃないのかなあ?

    40棟も60棟も増えてくると、自分で分析してもよくわからないし、
    結局投資法人が出している「運営の状況」みたいなレポートを妄信するしかなくなる。
    そこには個々の物件の動向じゃなく「都心物件」「郊外物件」「地方物件」と
    カテゴライズされた「物件集団」の動向しか出てこない。

    某社が発行していた個人向け不動産特定事業商品がヒットしたのは、
    実はこの辺も理由なんじゃないか、と思う。
    あの商品、(ファンドによって違いますが)2~3棟のビルをパッケージにしたものなので、
    非常に判りやすい。
    機関投資家の場合、「投資法人が発行する運営状況レポート」的なものの方が
    上の決裁を通りやすいのかもしれないが、個人が投資する場合は、
    グローバルワンや某社不動産特定事業商品のように「一桁の物件数」という点が
    受けるんじゃないか、と思っている。
  • id:itarumurayama
    あと、Jリートが嫌われる理由として「元本の値動きの激しさ」というのがあり、
    「規模が小さいから流動性が低く値動きが激しい、だからもっと規模を大きくすべき」との議論があるが・・・

    某社が発行していた個人向け不動産特定事業商品がヒットしたもう一つの理由が
    「元本が変動しにくい」という点

    J‐REITでこの点を解決させたいのなら、
    「J‐REIT指数の変動が●%以内であれば、元本がロックされます、
     しかし●%を超えれば、ロックが外れます」という仕組投信に仕立てる、ということになるのかなあ・・・
  • id:itarumurayama
    そもそも、REITに「レバレッジ」を認めた時点で、純粋な「収益不動産からの配当」という性格から
    「不動産収益とレバレッジ効果収益のハイブリッド商品」に変質してしまっている。

    「現物不動産への投資が理想だが、規模が大きすぎて・・・
     もっと小口化した商品ないの?」という投資家から見れば、
    「単純に不動産収益『だけ』を分配するビークル」が理想となるが、
    今のリートは「不動産収益とレバレッジ効果収益のハイブリッド商品」なので、
    このような投資家から見れば「レバレッジ効果収益なんて余分なもの加えやがって・・・」ということになる。

    レバレッジ効果がプラスに働いていればいいが、マイナスに働き、というより「レバレッジ不能」になれば
    ニューシティレジデンスになるわけです。

    で、なんでレバレッジをREITがビルドインしているのか、と考えてみれば、
    「外部成長を当然の前提」としているからなんですよね。
    (=それを前提にしないと運営会社社員が高給貰う理由が立たない)

    未確認情報ですが、これら社員は2,000万円近い年収らしい。

    運営社員の年収をせいぜい500万円程度の「事務員」として、
    外部成長・レバレッジ等を一切行わない、純粋に「不動産収益『だけ』の分配」REIT、というのは
    スキーム的に成り立たないんですかねえ・・・
  • id:itarumurayama
     復興REITは正しいか?

     東証が被災地復興の一ツールとして「復興REIT」を企画しているらしい。
     水をさす訳ではないが、日本のREITの「盛り下がり」ぶりに対する自己批判なしに
     REITを企画しても、企画倒れになるのでは?

     特に、この手の公益性が高いファンドは、個人が高い関心を示すと思われるが、
     個人がREITにソッポを向いている点をどう総括するのか?

     個人が志向するのは、REIT型ファンドではなく、不動産特定共同事業商品のような
     匿名組合型&優先劣後型商品である。
     (REITの個人比率の低さと、不動産特定共同事業商品の個人比率の高さは好対照)
     今回の原発震災で有名になった飯田哲也氏(環境エネルギー政策研究所所長)は、
     某社の不動産特定共同事業商品にインスパイアされて市民出資型(匿名組合型)の
     風力ファンドを立ち上げた、と告白している。  
     
     風力発電市民ファンドと、今回の復興ファンドは、その公益性に共通点があり、
     ということは、組成スキームもREIT型(東証取引型)より匿名組合型&優先劣後型の方が
     想定出資層(公益意識の強い個人)によりリーチするのではないか?

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