銀行から500万円借りてきて、500万円のワンルームマンション(中古)を買います。

金利は1.275%なんで、10年返済とすると月々4.4万円位の返済額です。

その中古マンションは自分では住まなくて、他人に貸したとして、家賃が月6万円取れたとします。
そうすると、4.4万円銀行に返済しても、6-4.4=1.6万円、毎月手元に残ります。
返済が済んだ11年目からは、毎月6万円が丸まる手元に残ります。
この計算って、どこかおかしいですか?あっていますか?
あっているなら、サラリーマンが誰でもマンション投資すれば儲かりますか?

注意:家賃の他の管理費、修繕積立金、マンションの固定資産税、賃貸にかかわる媒介手数料、空室リスク等は考慮していません。

回答の条件
  • 1人1回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2011/04/16 21:58:03
  • 終了:2011/04/23 22:00:04

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.4

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312011/04/17 09:44:41

ポイント18pt

 こんにちは、不動産会社に勤めている者です。

 

 普通の銀行が投資用ローンを1.275%という低利で貸してくれるのかなあ、という疑問は置くとして、計算は合っているようです。

 ですが、儲かるかどうかは出口を考えると微妙なセンではないでしょうか?

 

・想定:10年後に360万円で売却

→ インカムゲイン 1.6万円×12ヶ月×10年=192万円

→ キャピタルロス 360万円-500万円=-140万円

→ 計 52万円の利益

 50万円程度の利益なんて、10年間の賃貸経費と購入売却諸費用で軽く飛んじゃいますね。仮に全て利益になっても、500万円の元手で10年で52万円の利益ですからROE的に言うなら1%となり、リスクに見合ってるとはとても思えなくなります。この想定では儲からない計算になりますね。

 

 ということは、「儲かるか?」の答えは「出口の想定による」ということです。つまり、「売り抜けのタイミングで儲かるかどうかが決まる」ということで、「サラリーマンが誰でもマンション投資すれば儲かりますか?」の答えは「その人のセンスがよければ」ということになります。

その他の回答(9件)

id:y-kawaz No.1

y-kawaz回答回数1421ベストアンサー獲得回数2262011/04/16 22:18:01

ポイント19pt

経費やリスクを全て考慮しないのであれば間違ってないと思います。

ただし当然ですがそれらを考慮しないことはありえないので、儲かる保証は無いです。

id:j4mika No.2

j4mika回答回数173ベストアンサー獲得回数252011/04/17 00:06:19

ポイント18pt

その計算だと、利回りが結構良いように思います。

考えられていないリスクとしては、利回りがよいと言うことは、これから先に、その場所に新しいマンションが建つ可能性が高いと思います。

そうなると価格競争が始まりますので今の利回りの維持は難しいと思います。

また、マンションの老朽化に伴い家賃は安くなると思いますので、それも考慮すべきかと思います。これは、等に含まれるかもしれませんが、地震などの保険も必要かと思います。

あと、家賃とサラリーマンの収入が何らかの理由により途絶えた時のリスクがあると思います。大企業でも倒産する時代ですし、公務員の給料も削減される時代です。

とりあえず、思いつくところとしてはこんな感じでしょうかね。

id:pretaroe No.3

pretaroe回答回数531ベストアンサー獲得回数752011/04/16 23:24:14

ポイント19pt

理論通りなら、間違ってません。あってます。


11年後も同じ毎月6万円という家賃設定は現実味がありません

古くなるほど立地条件が良くない限り、値段を下げていかないと借り手がつかないです。

買った時の中古マンションの築年数も重要な要素です。

id:Lhankor_Mhy No.4

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312011/04/17 09:44:41ここでベストアンサー

ポイント18pt

 こんにちは、不動産会社に勤めている者です。

 

 普通の銀行が投資用ローンを1.275%という低利で貸してくれるのかなあ、という疑問は置くとして、計算は合っているようです。

 ですが、儲かるかどうかは出口を考えると微妙なセンではないでしょうか?

 

・想定:10年後に360万円で売却

→ インカムゲイン 1.6万円×12ヶ月×10年=192万円

→ キャピタルロス 360万円-500万円=-140万円

→ 計 52万円の利益

 50万円程度の利益なんて、10年間の賃貸経費と購入売却諸費用で軽く飛んじゃいますね。仮に全て利益になっても、500万円の元手で10年で52万円の利益ですからROE的に言うなら1%となり、リスクに見合ってるとはとても思えなくなります。この想定では儲からない計算になりますね。

 

 ということは、「儲かるか?」の答えは「出口の想定による」ということです。つまり、「売り抜けのタイミングで儲かるかどうかが決まる」ということで、「サラリーマンが誰でもマンション投資すれば儲かりますか?」の答えは「その人のセンスがよければ」ということになります。

id:papavolvol No.5

papavolvol回答回数1073ベストアンサー獲得回数1982011/04/18 02:22:29

ポイント18pt

実は、今、サラリーマンが大屋さんになって、不労所得を得るというのが流行しています。

預貯金以外に、株や投資信託、そこに不動産を組み合わせて資産を形成すると言う考え方に、私は賛成です。

1.注意点その1=換金性が低いリスク

預貯金はいつでも現金を下ろせます。定期預金でも解約手数料を取られる場合はあっても確実に現金化出来ます。株や投資信託は、値が下がっているときには換金したくないという事はあっても、下がったら下がったなりに現金化出来ないというわけではありません。一方アパートは、買い手がつかなければ現金になりません。つまり、いつでもすぐに現金化出来ないというリスクがあるので、完全な余裕資金で投資すべきです。

2.注意点その2=必ず儲かるかどうかわからないリスク

借り手が見つからなければ赤字になります。特に日本では、新しい物件が出て来ると古い物件は安くしないと借り手が見つからない、そうでなくても古い物件は敬遠される、という傾向が強いと言われています。また、古い物件は耐震性能が不十分な場合があります。

3.注意点その3=修理などの問題

「管理費、修繕積立金、マンションの固定資産税、賃貸にかかわる媒介手数料」とご自分でもおっしゃっていますが、その通りです。さらに、実際にエアコンや給湯などが故障したら修理代が発生します。借り手が入れ替わる時には、じゅうたんや壁の塗り替えなども必要です。

4.注意点その3=所得税などの問題

10戸未満の戸数の賃貸物件を運用する場合には、税法上は「事業的規模ではない不動産所得」とみなされるため、不動産所得の経費が直接的な経費に限定されます。

4.4万円のローンを銀行に支払っても、そのうち所得税上で経費と認められるのは銀行の利息相当額と建物部分の減価償却費だけです。土地の代金は経費にはなりません。

そのため所得税法上では、実際に手にする金額以上の所得があるとみなされて、所得税法の計算上の所得に対して所得税を納めることになります。

さらに、サラリーマンで所得が1千万円を超えない人で奥さんがパートをしていた場合などは、配偶者特別控除を適用しているケースがありますが、所得税の計算上の不動産所得を給与所得に加えると1千万円を超えるという人も居るかもしれません。その場合には、配偶者特別控除の適用が受けられなくなり、さらに給与の税率もアップして、給与所得にかかる税金も年末調整後に確定申告して追加納税する必要があります。

そうは言っても、現金、預貯金、株や投資信託、そして不動産所得などに分散して資産を形成してゆく事はとても大切な事だと私は思います。

サラリーマンが大屋さんのビジネスの成功をお祈りいたします。

id:hanac3 No.6

hanac3回答回数23ベストアンサー獲得回数42011/04/18 00:07:24

ポイント18pt

マンション投資は、基本的にはこのような計算をします。

しかし、危うい点があります。金利が1.725%であることです。この金利では、融資を受けることはできません。金利はもう少し高いです。従って、月の返済額はもう少し高いです。金利と月の返済額は下記ページで計算できます。

次に、マンションの価格が500万円であることです。この物件は、狭い、駅から遠いなどの条件が悪いでしょう。従って、家賃滞納などのトラブルも多いです。

さらに、住宅は常に修繕がつきまといます。マンションの価値は、土地の価値と建物の価値を合わせたものです。このマンションは安いですが、安いのは、土地部分であって、建物は普通の価格です。従って、修繕費は通常の費用です。

このことは考えると、この投資計算は現実的ではありません。

ローン支払月額計算機 弁護士河原崎法律事務所

id:taknt No.7

きゃづみぃ回答回数13539ベストアンサー獲得回数11982011/04/16 22:10:00

ポイント10pt

多分 それだけの計算なら 間違いは ないでしょうね。

>あっているなら、サラリーマンが誰でもマンション投資すれば儲かりますか?

投資するお金があるなら 儲かるでしょう。


>注意:家賃の他の管理費、修繕積立金、マンションの固定資産税、賃貸にかかわる媒介手数料、空室リスク等は考慮していません。

こちらのほうが本来は 重要なんですけどね。

id:tyousann No.8

tyousann回答回数1982ベストアンサー獲得回数542011/04/16 22:30:22

ポイント10pt

確かにマンション投資は一時期はやりました。

支払額ぐらいでいけそうできたから。

それにサラリーマンには昔は銀行もちゃんと貸してくれました。

ところで

諸経費は考慮していませんとのことですが、これが一番かかるのですよ。

家賃の他の管理費、修繕積立金、マンションの固定資産税だけでも、きっと支払額に近い金額になります。

それに、中古であれば修繕積立金が安ければ大規模修繕の時に一時金をとられます。

20年目には排水管の取り換えもあるので、莫大な費用がかかります。

どのような物件を想定しているのかわかりませんが、500万のマンションに6万円もはらうでしょうか?

それに管理費などはどちらが払うのでしょうか?

どこか具体的にお考えでしたら、しっかりとプランを練ってからチャレンジしてくださいね。

だれもがおえるリスクではないと思いますよ。

id:harumi2 No.9

harumi2回答回数1378ベストアンサー獲得回数302011/04/17 06:36:45

ポイント10pt

計算通りならその通りです。私も2LDKマンションもっています。でも住んでいません。買った場所が駅から遠くてバスが出ていますが、本数が少なくて不便なのと、敷地内に駐車場がないので、近くの立体駐車場をかりないと車の維持はできません。また、

マンション近くにスーパーありません。そんな条件で、はっきりいって借りていません。将来は身内の誰かに安く3万円ぐらいでかそうかなと思っています。

ワンルームマンションで6万円家賃がほしいなら、駅から徒歩10分以内、又はスーパー コンビニなどがある、又は徒歩2分以内ぐらいに、バスが15分間隔で来る・・とか、後は借りての仕事場の近くにあるとか、なにかしら条件がそろわないと、借りる人いないと思うので、その辺はよくお考えになり購入したほうがよさそうですよ。

id:akaneko0226 No.10

akaneko0226回答回数504ベストアンサー獲得回数22011/04/18 16:11:14

ポイント10pt

何も考慮しないのであればあっています。

しかし、金利がずっと1.275%が維持されるのであればですが・・・。

また11年もたてば建物が古くなり6万円という家賃は非現実的です。

  • id:loio
    儲かってるなら所得税かかりますね。
    マンション投資の誘い文句は、税金還付でうはうはなので、儲かってるところは少ないんじゃないかと思います。

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