不動産の任意売却、競売について詳しい方教えて下さい。

住宅ローンが払えず、任意売却をすることになりました。
債権の回収は既に住宅金融公庫から債権回収会社(日立キャピタル)に委託されており、地元不動産会社と専任契約済。
債権回収会社より690万円以上で売却の指示があったのですが、固定資産税も170万円滞納し、役所から差押られ、これでは売却できないと思い滞納税分を最低売却価格に上乗せし、その上乗せ分で税金を払い売却しようと思いました。(売却金額から税金を満額払えば差押解除するとの役所了解済) 順調に870万円で購入希望者が2組見つかったのですが、話が進むと債権回収会社は売却金額から滞納税に当てられる金額は30万円が上限であると言ってきました。
そこで不動産会社に確認して貰った所、役所は滞納分満額払えば差押解除するが、30万円ではできないとの回答でした。このままでは任意売却できず競売になり、返済金額も大幅に減ってしまいます。なんとか任意売却する方法はないのでしょうか?詳しい方何卒宜しくお願い致します。

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2011/06/19 22:03:39
  • 終了:2011/06/23 21:27:08

ベストアンサー

id:ninsui No.5

にんすい回答回数1ベストアンサー獲得回数12011/06/23 16:52:55

ポイント300pt

抵当権抹消応諾価格が690万円で、購入希望者が870万円だったのですね? 手続き上の不備を作らなければ、差押の解除と抵当権抹消ができたかもしれませんね。

今のスキームでは、抵当権者が合意しないのでご破算です。あらためて、差し押さえ解除に要する費用を確保し、適正な価格で売却を目指すしかないのではないでしょうか。とにかく、一からやり直しです。

なお、債権回収会社は住宅金融支援機構から業務受託しているだけなので、不当な利得を目指すようなことはしません。また、租税公課と一般債権の位置づけと差押の解除は別物です。抵当権設定後の差押は抵当権に劣後しますし、配当が期待できない差押は、国税徴収法によって解除しなければならないことになっていますが、役所がそれに従わないのが実情です(もちろん、もっともらしい判例を持ち出して正当化するのですが)。

また、弁護士に相談することは、ほとんど意味がありません。相談するのであれば「役所に差し押さえを解除させよ」「抵当権者に差し押さえ解除費用を認めさせよ」と具体的にオーダーすべきですが、通常は「向こうがダメと言うなら、そりゃダメですわなぁ」で終わりです。「国税徴収法に反する役所をこらしめてやりましょう」というぐらいの骨太の先生がいれば話は別ですが・・・それでも、競売阻止には時間的に間に合いません。

その他の回答(4件)

id:seble No.1

seble回答回数4680ベストアンサー獲得回数6172011/06/20 07:21:11

ポイント50pt

弁護士に相談した方が良いと思いますが、ちょっと裏技的に考えてみます。

債権者としては実際の債権より割引しているでしょうから、高ければ高い方が良いに決まっています。

690万以上ですが870万で売れるなら全額を取りたいでしょう。

これを債権者へ教えてしまったのは失敗だったと思います。

売却額はあくまで690万にして、滞納税は買い主が払うというような契約にできたように思います。

(競売ではそのような条件はよくあります)

ただ、債権者に対して誠実ではありませんし

(民法、誠実義務違反)

違法行為なのかもしれません。

(よく分かりません)

債務がどの程度残るのかもはっきりしませんし、弁護士に相談するべきだろうと思います。

(1時間の相談だけなら1万円程度)

id:suppadv No.2

suppadv回答回数3552ベストアンサー獲得回数2682011/06/20 22:06:44

1番の回答者さんの仰るとおり、弁護士を入れるのが一番です。

30万円でダメでも、分納を認めてもらうという交渉があります。

そのあたりは、交渉が必要になってくるので、専門家を入れるのが重要だと思います。

id:online_p No.3

online_p回答回数1153ベストアンサー獲得回数592011/06/20 23:58:54

債権回収業者を甘く見てはいけません、当然自分が裏で安く買いたたくつもりなのです。素人が金融業者相手には勝てません。やはり金融・競売のプロに相談しましょう。

id:KENTAKUN777 No.4

藤井回答回数27ベストアンサー獲得回数62011/06/23 00:39:56

ポイント150pt

相談者さんの無知が利用されている典型のケースかと思われます。


まず、債権順位から考えてみます。今回のケースでは、租税公課は、金融債権及び一般債権の上位に位置します。ですので、役所が譲ることはありませんし、譲るようにあなたが立ち回る必要もありませんし、債権回収会社の取分が多くなるように配慮する必要はまったくありません。


租税公課は、破産後の免責が出にくいので、物件売却代金を、租税公課全額支払いにに充当すべきであり、金融債権の弁済に配慮する必要はありません。


まず、役所に事情を説明し、租税公課全額支払いのために動くので、足並みをそろえてほしい、つまり、売却代金が完納のために充当されることを法的に担保してください、と依頼し、必要な手続きをとって下さい。国家・国家権力を背景とした自治体とただの債権回収会社がケンカしても勝負はみえています。納税の義務は憲法規定事項であり、金融債権の回収については、国家からしてみれば、どうでもいいことなのです。免責がすぐ出る債権はあと回しにして、免責がまず出ない債務の整理をきちんと完了し、できるだけ身軽になることを目的としてください。


そのようにして、まず、税金関係を全部整理・完納しましょう。で、残った代金を、債権回収会社に渡せばイイのです。


債権回収会社の、本件における収支が、赤字か黒字かは、あなたが心配してもいみないことです。


仮に、納税分を控除された額でも、黒字だとしたら、相談者自身に所有権を移してもらうこともありえますし、黒字でなければ、残債放棄の交渉をする、交渉が成立すれば、継続して居住、成立しなければ、退去・破産で相談者は解放されます。


債権回収会社に配慮する必要はありません。彼らが当該債権を買いとったことは、回収会社の自己責任の範疇で行われたことです。


最後になりますが、あなたをその物件から追い出すことは、簡単にはできません。かなり時間がかかります。落ち着いて、行動してください。

id:ninsui No.5

にんすい回答回数1ベストアンサー獲得回数12011/06/23 16:52:55ここでベストアンサー

ポイント300pt

抵当権抹消応諾価格が690万円で、購入希望者が870万円だったのですね? 手続き上の不備を作らなければ、差押の解除と抵当権抹消ができたかもしれませんね。

今のスキームでは、抵当権者が合意しないのでご破算です。あらためて、差し押さえ解除に要する費用を確保し、適正な価格で売却を目指すしかないのではないでしょうか。とにかく、一からやり直しです。

なお、債権回収会社は住宅金融支援機構から業務受託しているだけなので、不当な利得を目指すようなことはしません。また、租税公課と一般債権の位置づけと差押の解除は別物です。抵当権設定後の差押は抵当権に劣後しますし、配当が期待できない差押は、国税徴収法によって解除しなければならないことになっていますが、役所がそれに従わないのが実情です(もちろん、もっともらしい判例を持ち出して正当化するのですが)。

また、弁護士に相談することは、ほとんど意味がありません。相談するのであれば「役所に差し押さえを解除させよ」「抵当権者に差し押さえ解除費用を認めさせよ」と具体的にオーダーすべきですが、通常は「向こうがダメと言うなら、そりゃダメですわなぁ」で終わりです。「国税徴収法に反する役所をこらしめてやりましょう」というぐらいの骨太の先生がいれば話は別ですが・・・それでも、競売阻止には時間的に間に合いません。

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