不動産の相続と名義変更について、質問させてください。


5年前に同居の母親を亡くし、特に大きい財産は持っていないと思っていたために今まで相続の手続き等はしてこなかったのですが、最近になって遠方で暮らしている離婚した父親名義の今の住まいが、住宅ローン完済時点で母親に贈与する事になっていると聞きました。

調べてみると、公正証書が見つかり、確かにその旨記載されていました。

ローンの完済は母親が他界する3ヶ月ほど前でしたので、生前に手続きしていれば名義変更できていたと思うのですが・・・

現在の住まいを自分名義に変更する必要が出てきたため、現名義人の父親からの贈与ではなく、母親からの相続と言う形にしたいのですが、今からでも可能でしょうか?

少し特殊なケースだと思いますが、お詳しい方がいらっしゃいましたら、お知恵をお貸し頂きたいです。

よろしくお願いします。

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2012/02/05 14:50:04
  • 終了:2012/02/12 14:55:03

ベストアンサー

id:suppadv No.1

suppadv回答回数3552ベストアンサー獲得回数2682012/02/05 16:04:48

ポイント150pt

>母親からの相続と言う形にしたいのですが、今からでも可能でしょうか?
お母様からの相続にするには、まず、お母様の名義になっていることが重要です。
そのためには、一度お父様からお母様へ贈与を行う必要がありますが、対象者が生存しておられないので、現時点ではそれが出来ません。
基本的には無理だと考えてください。


基本的には無理ですが、どのような文章の公正証書になっているかで、可能性が残されているかもしれません。
公正証書の記載事項が単なる贈与する約束だけでは、過去に遡って贈与を行うことは出来ませんので、可能性はないと考えたほうがよいでしょう。




しかし、住宅ローン完済の日時も記載されていて、その日時を持って贈与されて登記変更が行われ、そして、その手続きはお父様側で全て行う旨が記載されていれば、事実上は贈与が完了していた。お父様側の手続きの不備でそれが登記という状況に反映されていなかったとして主張出来る可能性があります。この場合に重要なのは、完済時点で事実上は贈与が完了していたということが確実に主張できることです。
この辺りの主張が出来るなら、専門家である弁護士に相談してみる価値はあると思います。



税務署側としては、贈与税を支払うべきところを相続税として税金を支払わないように細工をしていると考えるので、万全の体制を整えないと面倒なことになります。
弁護士や税理士等を入れることをお勧めします。悪質な脱税と判断されると、後で非常に面倒なことになりますので、十分に準備して進めてください。

id:sa1241

ご回答ありがとうございます。
大変詳しくご解説いただき、勉強になりました。

suppadv様のお話聞く限りでは厳しそうですが、もう少し調べてから、実際に弁護士の方に公正証書を見てもらおうか考えようと思います。

2012/02/05 18:02:00

その他の回答(1件)

id:suppadv No.1

suppadv回答回数3552ベストアンサー獲得回数2682012/02/05 16:04:48ここでベストアンサー

ポイント150pt

>母親からの相続と言う形にしたいのですが、今からでも可能でしょうか?
お母様からの相続にするには、まず、お母様の名義になっていることが重要です。
そのためには、一度お父様からお母様へ贈与を行う必要がありますが、対象者が生存しておられないので、現時点ではそれが出来ません。
基本的には無理だと考えてください。


基本的には無理ですが、どのような文章の公正証書になっているかで、可能性が残されているかもしれません。
公正証書の記載事項が単なる贈与する約束だけでは、過去に遡って贈与を行うことは出来ませんので、可能性はないと考えたほうがよいでしょう。




しかし、住宅ローン完済の日時も記載されていて、その日時を持って贈与されて登記変更が行われ、そして、その手続きはお父様側で全て行う旨が記載されていれば、事実上は贈与が完了していた。お父様側の手続きの不備でそれが登記という状況に反映されていなかったとして主張出来る可能性があります。この場合に重要なのは、完済時点で事実上は贈与が完了していたということが確実に主張できることです。
この辺りの主張が出来るなら、専門家である弁護士に相談してみる価値はあると思います。



税務署側としては、贈与税を支払うべきところを相続税として税金を支払わないように細工をしていると考えるので、万全の体制を整えないと面倒なことになります。
弁護士や税理士等を入れることをお勧めします。悪質な脱税と判断されると、後で非常に面倒なことになりますので、十分に準備して進めてください。

id:sa1241

ご回答ありがとうございます。
大変詳しくご解説いただき、勉強になりました。

suppadv様のお話聞く限りでは厳しそうですが、もう少し調べてから、実際に弁護士の方に公正証書を見てもらおうか考えようと思います。

2012/02/05 18:02:00
id:oil999 No.2

oil999回答回数1728ベストアンサー獲得回数3202012/02/05 23:17:15

ポイント150pt

公正証書として贈与契約がなされていたのであれば、ローン完済時点で贈与がなされていたとみなすことができます。

しかしながら、生前に登記されていた事実がなければ相続はできません。

よって、ご質問のケースでは相続は困難と考えられます。

id:sa1241

参考になります。

やはり難しそうですね・・

ご回答ありがとうございました。

2012/02/06 18:58:03

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