借地に家を立てる時の取り決め


近々、借りている土地(更地)に家を新築し、小規模な自営業を開始する予定があります。
地主さんとは好意的にお話できているので、家を建てて長期的に土地を利用することにも合意を得ています。ただし、地主さんの土地に対する思いがあるため、将来的に土地の購入ができるのかどうかは定かではありません。

そんな状況で、万が一トラブルがあった時のための取り決めをすることになりました。
契約は不動産屋などを挟まず、個人間でいいだろうという話になっています。

具体的には

・土地の所有者が変わる時
・家の所有者が変わる時
・土地を返すとき(家が残ってしまう)
・契約の更新時期(今のところ、5年くらいで何もなければ更新という話)
・取り決めの時効

上記のようなポイントで、トラブルになる気がします。

双方ができる限り不利にならず、円滑に運用できる取り決めにしておきたいと考えています。このような場合の注意点、想定しておいたほうが良いこと、家の権利と土地の権利の関係などを教えてください。

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2012/06/15 09:19:56
  • 終了:2012/06/17 11:40:40

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.1

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312012/06/15 10:29:30

ポイント300pt

 不動産会社に勤務している者です。
 
 まず、何かを貸し借りする時は主に民法が、建物を建造する目的で土地を借りる場合は借地借家法が適用されることをご理解下さい。
 優先順位としては、このようになります。

契約条文>借地借家法>民法など

 ただし、借地借家法については、一部に強行規定があり、これに反する契約は無効になるなどしますのでお気をつけ下さい。
 
 ひとつずつ見ていきます。

土地の所有者が変わる時

 問題ありません。たとえ競売にかかったとしても借地関係は承継されます。たとえ当初の契約が無効となっても、建物の登記がされていることで地上権が主張できますから、最悪でも新法借地権が主張できます。
 

家の所有者が変わる時

 上記と同じですが、土地の所有者変更と異なり、建物の所有者変更には地主の許可が必要です。承諾には承諾料が必要な場合もあります。
 

土地を返すとき(家が残ってしまう)

第十三条
 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

借地借家法

 借地借家法により買取請求権が存在します。これは強行規定です。ただし、定期借地権においては適用されません。
 

契約の更新時期(今のところ、5年くらいで何もなければ更新という話)

 難しいです。期間を5年とする借地権の形態はありません。おそらく期間は無効とされ、30年の借地権になると思います。
 短い期間の契約にしたいのであれば、公正証書を用いた事業用定期借地契約で10年の契約ができます。ただし、更新はできません。
 

取り決めの時効

 ちょっと何を想定しているのか分かりませんが、契約期間のことであれば上記のとおりです。
 
 
 
 借地契約は不動産屋でも頭を悩ませながら特約を考えていく契約ですが、一般の方でもきちんと勉強をされればできないことではないでしょう。ます、借地借家法を解説した書籍などの一読をおすすめします。

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id:Lhankor_Mhy


×貸主の立場で
○借主の立場で

2012/06/15 12:27:41
id:motoraji

ご指摘いただき、借地借家法の重要性がよくわかりました。
腰を据えて、一度目を通して見ることにします。ありがとうございます。

2012/06/15 15:53:39
  • id:motoraji
    不動産関係の法律に詳しい方や、同じような契約をされている方の回答を期待しております。ネットでも調べていますが、参考になる情報などあれば、そちらも歓迎します。
  • id:seble
    借地権が旧来の形式か、定期かでずいぶん違ってくると思いますが、土地所有者が変わる、土地を売る場合は原則として借地権もそのまま引き継がれます。地代の問題は残りますが、それ以外はだいたい大丈夫かと。
    家の所有者が変わる場合は、借地権者も同時に変わるべきなのだろうと思います。そうでないと又貸しのような事になりますね。借地権者が変わるという事は、現在の借地権は消滅しますから、次の人が新たに借地権を取得できなければなりません。これはかなり厄介な事になりそう。
    土地を返す場合は、原則としては現状復帰、つまり家を取り壊して更地にします。地主の同意があればそのままでも可能ですが、、、
    更新は借地権の種類次第。元の契約に規定されます。地代の更新は別。契約次第。
    時効とは?契約が有効な間は時効など存在しません。
    時効とは契約不履行などで損害賠償を請求するような場合です。
    これは法定なので、契約文書に盛り込んでも無意味。

    借地権の無い、ただ単純に賃貸しているだけの土地であれば、建造物はかなり慎重にしないと5年では元どころか金利も出ませんね。
    定期借地権などを新たに契約した方が良いだろうと思います。
    不動産屋というより弁護士の方がよろしいかと。

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