不動産業者にサブリースでアパートの管理を頼んでいました。23年に解約することで解約書を出しましたら、解約は3ヶ月後と契約書に書いてあります。となりそれなら12月ですね。と言ってたのが、9月です。調べてみると7月も家賃入れてありません。入れるように督促し、10月になって10月も入れません。契約書では2ヶ月滞納の場合即解約できるということで、通帳もよこさないので、銀行に行って(私名義なので)止めました。総額220万です。

その後嫌がらせで入居者に会社に家賃を入金してくださいと、社長名で電話するため、入居者は困って未納状態となっています。社長が電話できる権利はありません。ただ入居者は社長との付き合いが長いのでそちらの言うことを聞きます。内容証明送ったのですが、返事来ません。
警察に訴えることは可能ですか。刑事になりますか。罪はなんでしょうか。
並行して裁判を起こしたいのですが、地裁ですか。裁判起こすにはどうしたらいいでしょうか。

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2012/08/31 00:41:22
  • 終了:2012/09/07 00:45:05

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.4

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312012/09/04 20:37:45

ポイント25pt

 こんにちは、不動産管理会社に勤務している者です。
 
 補足ありがとうございました。拝読した限り2つ問題点があります。

  1. マスターリースが適法に解約されていない可能性がある
  2. サブリース中の入居者の滞納賃料債権は不動産業者が持っている

 ひとつづついきます。
 

マスターリースが適法に解約されていない可能性がある

 マスターリースも借地借家法の適用を受ける場合があるため、正当事由のない一方的な解約は難しいかもしれません。12月解約の合意はできていたようなのでその時点での解約には問題ないかもしれませんが、10月時点での解約はできていないという解釈も成り立ちます。
 さらに言えば、サブリースは質問者と入居者との契約でないため、マスターリース解約時に入居者と直接契約しなければならないはずです*1。「そんな細かいことを」とおっしゃるかもしれませんが、サブリース事業者が大家から解約を申し渡された時に、全ての入居者との契約を解除し別の大家の物件に付け替えた例を知っています。
 

サブリース中の入居者の滞納賃料債権は不動産業者が持っている

 仮に上記をクリアしたとしても、サブリースは不動産業者と入居者とが契約しているものですので、当然に賃料債権は不動産業者が持っています。ですから(10月に解約されたとして)10月以前の賃料を請求する権利があります。『社長が電話できる権利はありません』はサブリース解消後の賃料については正しいですが、それ以前の分については正しくないです。
 
 

まとめ

 まとめるとこのような状況だと思います。

  • 質問者は10月に解約したと主張しているが、不動産業者は借地借家法28条に基づき解約が成立しておらずマスターリース・サブリースともに有効である、と主張している。

 おそらく詐欺罪は難しく、民事でマスターリース契約の解除を争うことになると思います。それは面倒でしょうから、賃料債権の一部を免除することと交換に契約を合意解除してしまった方が手っ取り早いのではないかな、とも思います。お金がかかってよろしければ弁護士さんにご相談をおすすめします。
 
 
 

参考

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319120658004264.pdf
↑長いので、判決と補足意見だけでも読んでみると参考になると思います。

*1:ただし、マスターリースに賃貸人の地位の継承について特約があればそれに従うことになります

他1件のコメントを見る
id:nyanko2212

ありがとうございます。ただ他のアパートは入居者さんが私宛に振り込んでいます。何件かが出来ていませんし、何回か振り込んでもらった後に、電話して社長の方に振り込ませています。

2012/09/05 16:06:41
id:Lhankor_Mhy

 いずれにせよ、マスターリースの解約合意書を質問者と不動産業者との署名入りで作成した方がよさそうです。マスターリースが解除されれば、当然にサブリースも解除され、社長さんに請求権がないことが確定します。これに署名しながらも社長さんが入居者に請求をするなら、詐欺という視点も出てくるかもしれません。
 同時に入居者と質問者の契約巻き直しもしておくべきだと思います。もめた後ですので、その方が入居者も安心すると思います。

2012/09/06 15:32:35

その他の回答(3件)

id:seble No.1

seble回答回数4675ベストアンサー獲得回数6172012/08/31 10:59:21

ポイント25pt

まず間違いなく刑事にはなりません。警察も関与しません。
単純に民事事件でしょうから、通常の民事裁判や調停等受けて下さい。
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/index.html
伝手がないなら弁護士会経由などで。
http://www.nichibenren.or.jp/bengoshikai.html

id:nyanko2212

この場合罪状はありますか。

id:gaujino No.2

gaujino回答回数10ベストアンサー獲得回数12012/09/01 23:26:22

ポイント25pt

お書きの内容では事実関係が全く判断できません。多分どなたも判断できないでしょうし、判断には書類の確認が必要ですから、あなたの住所を管轄する区市町村の住民相談窓口にご相談してはいかがでしょうか。
事業にかかわることなので、消費者センターなどは相手にしてくれず、相談相手は弁護士になります。損害額が小さいと弁護士料の方が持ち出しになりますが、資産明け渡しとなればそうもいっておられません。220万円が何なのかさえ文面ではよく理解できませんが、これくらいの損害額なら弁護士を使う費用も必要性もあるでしょう。
不動産に関する法律の知識が若干あれば、裁判所に行って調停申し立てをする方法もありますが、あまり親切に対応してくれるとは思いません。

id:nyanko2212

私のアパート50室。管理会社にサブリースで依頼しました。毎月100万の家賃が入ります。サブリースだと支払いが多いので、23年春頃から一般管理に戻すか、全面的にやめるかを話し合ってきました。9月に一般での契約書内容に納得できないということで、解約します。と連絡しました。解約は3ヶ月後ですとなり、12月ですねと確認取りました。収支報告書調べて振込先の通帳見ると、7月分が入っていませんでした。振り込むように連絡しましたが、10月になり、月末になっても7月も、10月も支払っていません。支払う気がないので、解約です。
契約書を見ると2ヶ月未納の場合は即解約できるということで11月1日に解約書送りました。私の個人名の通帳を預けていたので、銀行に行き通帳をストップしました。seibeさんの言われる「契約違反」でしかありませんか。
解約後私は入居者に振込先はこちらに。入居者には管理が変わりました。と連絡しているのに、社長は嘘をついて入居者に今までどうり入金してください。と連絡していて、入金がないので確認すると、入居者もどうしたらいいか困っています。現在管理会社に支払っている人もいれば、保留している人もいます。
これについては詐欺罪でしょうか。訴訟起こすしかありませんか。
弁護士入れないと難しいでしょうか。よろしくお願いします。

id:gaujino No.3

gaujino回答回数10ベストアンサー獲得回数12012/09/04 18:49:54

ポイント25pt

一刻も早く、こんなサイトではなく専門家に相談すべきです。

「解約後私は入居者に振込先はこちらに。入居者には管理が変わりました。と連絡しているのに、社長は嘘をついて入居者に今までどうり入金してください。と連絡していて、」

このあたりは刑事にもなりそうな気がするので(小生専門家にあらずしてはっきりとは言えませんが)、最初に、ダメでもともと、警察に行ってみてはいかがでしょう。

id:Lhankor_Mhy No.4

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312012/09/04 20:37:45ここでベストアンサー

ポイント25pt

 こんにちは、不動産管理会社に勤務している者です。
 
 補足ありがとうございました。拝読した限り2つ問題点があります。

  1. マスターリースが適法に解約されていない可能性がある
  2. サブリース中の入居者の滞納賃料債権は不動産業者が持っている

 ひとつづついきます。
 

マスターリースが適法に解約されていない可能性がある

 マスターリースも借地借家法の適用を受ける場合があるため、正当事由のない一方的な解約は難しいかもしれません。12月解約の合意はできていたようなのでその時点での解約には問題ないかもしれませんが、10月時点での解約はできていないという解釈も成り立ちます。
 さらに言えば、サブリースは質問者と入居者との契約でないため、マスターリース解約時に入居者と直接契約しなければならないはずです*1。「そんな細かいことを」とおっしゃるかもしれませんが、サブリース事業者が大家から解約を申し渡された時に、全ての入居者との契約を解除し別の大家の物件に付け替えた例を知っています。
 

サブリース中の入居者の滞納賃料債権は不動産業者が持っている

 仮に上記をクリアしたとしても、サブリースは不動産業者と入居者とが契約しているものですので、当然に賃料債権は不動産業者が持っています。ですから(10月に解約されたとして)10月以前の賃料を請求する権利があります。『社長が電話できる権利はありません』はサブリース解消後の賃料については正しいですが、それ以前の分については正しくないです。
 
 

まとめ

 まとめるとこのような状況だと思います。

  • 質問者は10月に解約したと主張しているが、不動産業者は借地借家法28条に基づき解約が成立しておらずマスターリース・サブリースともに有効である、と主張している。

 おそらく詐欺罪は難しく、民事でマスターリース契約の解除を争うことになると思います。それは面倒でしょうから、賃料債権の一部を免除することと交換に契約を合意解除してしまった方が手っ取り早いのではないかな、とも思います。お金がかかってよろしければ弁護士さんにご相談をおすすめします。
 
 
 

参考

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319120658004264.pdf
↑長いので、判決と補足意見だけでも読んでみると参考になると思います。

*1:ただし、マスターリースに賃貸人の地位の継承について特約があればそれに従うことになります

他1件のコメントを見る
id:nyanko2212

ありがとうございます。ただ他のアパートは入居者さんが私宛に振り込んでいます。何件かが出来ていませんし、何回か振り込んでもらった後に、電話して社長の方に振り込ませています。

2012/09/05 16:06:41
id:Lhankor_Mhy

 いずれにせよ、マスターリースの解約合意書を質問者と不動産業者との署名入りで作成した方がよさそうです。マスターリースが解除されれば、当然にサブリースも解除され、社長さんに請求権がないことが確定します。これに署名しながらも社長さんが入居者に請求をするなら、詐欺という視点も出てくるかもしれません。
 同時に入居者と質問者の契約巻き直しもしておくべきだと思います。もめた後ですので、その方が入居者も安心すると思います。

2012/09/06 15:32:35
  • id:seble
    刑事ではない、つまり罪状はないという事です。
    民事上の契約違反等で訴訟を起こすなり何なりする事になります。
    強いて言えば契約違反が罪状です。
    他に何か証明できる事実、例えば、当初から夜逃げでもするつもりで支払いを停止したとか計画的であれば詐欺、横領罪等も無くはないと思いますが、ほぼ有りません。
  • id:Lhankor_Mhy
    ちょっと分かりにくいので補足お願いします。
    ・質問者、不動産業者A、入居者B、の関係は
      質問者→(マスターリース)→A→(サブリース)→B
    で、よろしいのでしょうか?
    ・「銀行に行って(私名義なので)止めました」とは、Aが入金できないように止めた、ということなんでしょうか?
    ・この場合滞納しているのはBなんでしょうかAなんでしょうか。
    ・「社長が電話できる権利はありません」とは、マスターリースを解約しているから、AがBに督促する権利がないとお考えなのでしょうか?
     
     
     
    もし上記のようなことですと、質問者のおっしゃることには疑義があるように思えます。
  • id:Lhankor_Mhy
    なお、「社長が電話できる権利はありません」がその通りであり争いがないのであれば、AはBに対して存在しない債権をもって請求をし、しかもAは存在しない債権であることを認識していることになるので詐欺になる可能性もあると思います。
    しかし、質問文を読む限り、事実認識にには相違があるのではないでしょうか。そして、その相違は今のところ質問者に不利であるように見えます。

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