中古マンション選びの築年数に関する初歩的・基本的な質問です。

そろそろ賃貸ではなく一生住むマンションを手にしなければならない年齢になってきたので自身の老後のために中古マンションサイトを物色中です。築10年物、築20年もの、築40年ものなどいろいろなグレードがあるようですが、今からローンを組んで30年経ちローンが完済し終わったところに累計築年数が60年とか70年とかになって「さあこのマンションは建て替えです。お金を払えない老人は出て行け」といういことにはならないのかどうか不安です。この辺りはどうなっているのでしょうか?法規上の実例、実際実例上の慣例?などいろいろな側面で教えて下さい。

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2012/12/28 05:28:30
  • 終了:2013/01/02 14:38:30

ベストアンサー

id:oil999 No.1

oil999回答回数1728ベストアンサー獲得回数3202012/12/28 11:46:54

ポイント42pt

分譲マンションは個人の財産ですので、その建て替えについて国が法的に拘束することはできません。

建て替えについては、区分所有法(http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html)第62条で、

区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

と定められています。
しかし、この条文をもってしても、区分所有者に対して「お金を払えない老人は出て行け」と強制することはできません。財産権の侵害になるからです。
このため、現実問題としてはマンションの建て替えは非常に困難な事業になっています。とくに支払能力があっても長期間住む見込みがない高齢者中心のマンションでの建て替えは困難を極めます。

もし寿命が尽きそうなマンションを狙うのであれば、

  • 建て替え計画がある。
  • 容積率に余裕があり、建て替え後の住居数が増える見込みがある。
  • 高齢者が少ない

ような物件を探すと良いでしょう。

なお、長期修繕については、国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を定めています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

id:sgmrsn

なんとなく話しの端緒の部分だけでも解りました。どうもありがとうございます。

2013/01/02 14:33:32

その他の回答(2件)

id:oil999 No.1

oil999回答回数1728ベストアンサー獲得回数3202012/12/28 11:46:54ここでベストアンサー

ポイント42pt

分譲マンションは個人の財産ですので、その建て替えについて国が法的に拘束することはできません。

建て替えについては、区分所有法(http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html)第62条で、

区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

と定められています。
しかし、この条文をもってしても、区分所有者に対して「お金を払えない老人は出て行け」と強制することはできません。財産権の侵害になるからです。
このため、現実問題としてはマンションの建て替えは非常に困難な事業になっています。とくに支払能力があっても長期間住む見込みがない高齢者中心のマンションでの建て替えは困難を極めます。

もし寿命が尽きそうなマンションを狙うのであれば、

  • 建て替え計画がある。
  • 容積率に余裕があり、建て替え後の住居数が増える見込みがある。
  • 高齢者が少ない

ような物件を探すと良いでしょう。

なお、長期修繕については、国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を定めています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

id:sgmrsn

なんとなく話しの端緒の部分だけでも解りました。どうもありがとうございます。

2013/01/02 14:33:32
id:Lhankor_Mhy No.2

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2302012/12/28 16:41:37

ポイント38pt

 たぶん日本で一番古い分譲マンションである宮益坂ビルディングが築60年経っていませんから、築60年70年のマンションがどうなるか、誰も分からないのではないでしょうか。
 
 それでは答えになりませんから、一応想定されることを書いておきます。
 oil999さんの回答に追記する形になりますが、建替え決議が通れば売渡請求権があるため(63条)、実質的には強制退去に近い形になると思います。

建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

建物の区分所有等に関する法律

『「お金を払えない老人は出て行け」と強制することはでき』ないとは確かなんですが、それでも

建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、(中略)裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与する

建物の区分所有等に関する法律

 と同条にありますから、1年程度の猶予しかありません。
 
 ちなみに、この63条のいう「時価」については以下のような判例があるようです。

「時価」とは、敷地の更地価格から建物の取壊費用を控除した額である。

http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/trade/352.pdf

 
 
 
 以上です。

id:sgmrsn

お詳しそうなお二人が法令解釈のレベルで回答してくださってるということは
過去に全国のマンションでトラブルになったことはとりあえずはないようですね。ただこれからは問題になるでしょうけど。

2013/01/02 14:36:48
id:pigmon88 No.3

pigmon88回答回数501ベストアンサー獲得回数252012/12/29 04:22:51

ポイント20pt

そういうことより、日本のマンションはまず耐用年数を50年くらいしかみておらず、50年をすぎると内部の水道管などがぼろぼろになって、しかも簡単に取り替えられるようになっていないのです。ですから建て替えざるをえない。マンションを購入される際に、その辺がどういうつくりになっているかを吟味する必要があるでしょうね。

id:sgmrsn

回答ありがとうございます。水道も生命線ですからね。

2013/01/02 14:37:54
  • id:seble
    きちんとした根拠を上げるのは面倒なのでこちらで。

    鉄筋コンクリート建造物の寿命は、50年がやっとと言われています。
    首都高の老巧化問題、中央道の笹子トンネル事故などあるように、手抜きもあったろうとは思われますが、それでも金かけて、一応は1級のゼネコンが施工してもあの程度です。
    民間で、しかも実際の工事は孫請け任せで、果たしてどれほどの建造物ができるでしょう?普通は30年保てば御の字。
    法律がどうのこうのというより、外壁が剥がれ落ちて通行人を殺しちゃったり、内部がどんどんひび割れ起こしたり、どうにもならなくなるのが実情です。
    崩壊しそうになればその前に解体命令が出て居住者も追い出されるでしょうし、それ以前に怖くて住めないでしょう。ちょっと地震で揺れたらどうなるか・・・

    通常は建て替え費用も管理費から積み立てますが、やはり一般的にはかなり足らなくなり臨時費用が百万単位(100~900万という意)で必要になります。
    また、具体的にいつ建て替えるかという問題も、全住民の合意が必要ですから結論が出にくくズルズルいきかねません。払えない人は出ていく事になりますが、持ち分は管理組合で買い取るとかせざるを得ず、またズルズル。そのうち地震が・・・
    建て替え中の1~2年はよそに住まなければなりません。
    新築なればまた引っ越し。
    70年物なら記念物。(戦前の低層アパートがありましたな)

    今後、少子化で不動産価値も当てにはなりませんし、しかし建設費は人件費ですから下がる事もなく、一生住むとなると木造1軒屋がベターかと。
    (建売はダメね)
    都心では家は持てません。

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