不動産に詳しい方教えて下さい。


先日いとこが喫茶店をする為に東京の港区に新築の小さな店舗を借りました。
内容を説明し、管理もオーナーも審査が通りまして無事に契約も終わり、スケルトンだった店舗の内装も終わりました。

終わった翌日に管理会社から連絡がきて、その物件は東京都の条例で飲食店ができない物件ですと説明されたそうです…

契約金及び業者への仲介手数料、工事費、申請費用等かなりの金額です。

怒りよりも呆然としている従兄弟が可哀想でなりません。

来週早々に従兄弟と管理会社との話合いが持たれるのですが、どうすれば良いでしょうか?

誠意を持って対応しますといってたらしいですが、どこまで普通は責任持ってくれるんでしょうか?

何処かのURLを見て勉強してとか、弁護士のところへ行って相談したら?とか投げやりな回答はご遠慮下さい。
宜しくお願い致します。

回答の条件
  • 1人2回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2013/02/09 21:13:46
  • 終了:2013/02/10 13:32:16
id:poy

質問者から

poy2013/02/10 11:37:12

募集の図面資料を見ましたが、飲食店可!新築物件!と書いてありました。
何度も説明もし、内装の図面も渡して管理会社も大家さんからもオッケーが出た上での契約でした。
なので契約書も店舗用と書いてありました。

で、弁護士さんに相談はわかっています。
ただ、連休明け早々で時間がないところなので何か知恵を借りられたらと思いました。

相談はその話合いの後に必ず行きますが、まずは週明け早々の話合いで気をつけなければいけない事を教えて下さい。

宜しくお願い致します。

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.1

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312013/02/10 10:16:11

 こんにちは、不動産会社に勤めているものです。
 
 おそらく管理をしている会社が仲介も行ったのでしょうから、説明義務違反にあたります。賃貸借契約は解除され改装費用について損害賠償請求ができるでしょう。
 
 以下のような判例があります。おそらく従兄弟さんの事例の参考になるのではないでしょうか。

 工場に使用する目的で建物を賃借した借主が、建築基準法48条(用途地域)に照らし本件建物は工場の用に供することができないことが判明したとして、貸主側仲介業者に対し(中略)賠償責任を負うべきであるとした上で、借主も本件建物の存する用途地域を知っていたことを考慮して損害賠償請求の一部を認容した事例

http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/75-084.pdf

 
 
 
 なお言うまでもないとは思いますが、不動産会社には顧問弁護士がいますから、損害賠償について本格的に争いになるようでしたら弁護士さんに相談される方が賢明だと思います。

他1件のコメントを見る
id:Lhankor_Mhy

管理会社は飲食店ができなかったのを建築会社から聞いてなかったので募集してオーナーもオッケーを出したとの事なのですが、この場合は建築会社との争いになりますか?
それでも管理会社は説明義務違反となりますか?
また、仲介手数料は他の管理会社ではなく違う不動産屋さんに支払ったとのことです。

 一般には、契約の仲介をした不動産会社に説明義務があります。
 建築会社は契約の当事者ではなく、従兄弟さんが飲食店を開こうとしていることを知らなかったでしょうからそのことについて通知しなかったことに特について非はないと思います。管理会社の調査不足です。

この不動産やさんとももめる事になるのでしょうか?

 はい、そうなります。宅建業者の不動産仲介には、妥当な範囲での調査を行って契約当事者への説明を行う義務があります。錯誤であれその義務を果たしていないということになるかと思います。
 損害賠償を行う相手はその不動産屋さんと管理会社とオーナーのいずれか、あるいはすべてになるのではないでしょうか。
 
 
 
 またまた聞きでこういうことを書くのは失礼ながら、個人的には管理会社が一番ダメな気がしますね。「飲食店不可って言われなかったからOKかと思って」って子供じゃないんだから、と思います。

2013/02/10 13:23:39
id:poy

とても丁寧なご回答有難うございました。
頂いた回答を従兄弟に教えます。
また宜しくお願い致します。

2013/02/10 13:31:38

その他の回答(0件)

id:Lhankor_Mhy No.1

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312013/02/10 10:16:11ここでベストアンサー

 こんにちは、不動産会社に勤めているものです。
 
 おそらく管理をしている会社が仲介も行ったのでしょうから、説明義務違反にあたります。賃貸借契約は解除され改装費用について損害賠償請求ができるでしょう。
 
 以下のような判例があります。おそらく従兄弟さんの事例の参考になるのではないでしょうか。

 工場に使用する目的で建物を賃借した借主が、建築基準法48条(用途地域)に照らし本件建物は工場の用に供することができないことが判明したとして、貸主側仲介業者に対し(中略)賠償責任を負うべきであるとした上で、借主も本件建物の存する用途地域を知っていたことを考慮して損害賠償請求の一部を認容した事例

http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/75-084.pdf

 
 
 
 なお言うまでもないとは思いますが、不動産会社には顧問弁護士がいますから、損害賠償について本格的に争いになるようでしたら弁護士さんに相談される方が賢明だと思います。

他1件のコメントを見る
id:Lhankor_Mhy

管理会社は飲食店ができなかったのを建築会社から聞いてなかったので募集してオーナーもオッケーを出したとの事なのですが、この場合は建築会社との争いになりますか?
それでも管理会社は説明義務違反となりますか?
また、仲介手数料は他の管理会社ではなく違う不動産屋さんに支払ったとのことです。

 一般には、契約の仲介をした不動産会社に説明義務があります。
 建築会社は契約の当事者ではなく、従兄弟さんが飲食店を開こうとしていることを知らなかったでしょうからそのことについて通知しなかったことに特について非はないと思います。管理会社の調査不足です。

この不動産やさんとももめる事になるのでしょうか?

 はい、そうなります。宅建業者の不動産仲介には、妥当な範囲での調査を行って契約当事者への説明を行う義務があります。錯誤であれその義務を果たしていないということになるかと思います。
 損害賠償を行う相手はその不動産屋さんと管理会社とオーナーのいずれか、あるいはすべてになるのではないでしょうか。
 
 
 
 またまた聞きでこういうことを書くのは失礼ながら、個人的には管理会社が一番ダメな気がしますね。「飲食店不可って言われなかったからOKかと思って」って子供じゃないんだから、と思います。

2013/02/10 13:23:39
id:poy

とても丁寧なご回答有難うございました。
頂いた回答を従兄弟に教えます。
また宜しくお願い致します。

2013/02/10 13:31:38
  • id:Yoshiya
    >何処かのURLを見て勉強してとか、弁護士のところへ行って相談したら?とか投げやりな回答はご遠慮下さい。
    >宜しくお願い致します。

    こういう事は弁護士に相談したほうがいいですって。
    なまじ法律知識の無い素人が管理会社と話したって、管理会社に丸め込まれるだけです。
    管理会社は物件の契約に掛かった費用+α(多少の慰謝料)は出すでしょうけど、物件のリフォーム費用や逸失利益までは簡単に出さないでしょうから。
  • id:miharaseihyou
    やはり、弁護士に相談するのがお勧めです。
    できれば訴訟の判例など詳しく調べてから交渉に臨むべきでしょう。
    前後の詳しい事情などでかなり違ってくる可能性があります。
    半端な金額ではありませんので、それなりの対応をされるべきです。
    弁護士の費用は、物件を詳しく調べなかった、謂わばペナルティーとして、勉強代とでも思って支払うべきでしょう。
    もちろん冷静になって考えるべきです。
  • id:NAPORIN
    詐欺っぽいですよねー。
    どうしてもお急ぎならいきなり警察に尋ねるのはどうでしょうか?
    民事不介入っていわれちゃうのかな。
    脅迫に発展する可能性は…?
  • id:NAPORIN
    とりあえず録音できる機器で録音してみたらいいとおもいます。
  • id:MIYADO
    警察に相談してもあまり望みはありません。知っていて「飲食店可」と書いたのであれば刑事事件になりますが、知らずに書いたのでは刑事事件になりません。たとえ知っていたとしても、知っていたことを立証するのは困難です。

    それから、弁護士に相談する際も、不動産に詳しい弁護士に相談するようにしましょう。場所によっては建築基準法により飲食店にできない場合もありますが、建築基準法は司法試験に出ませんから、普通の弁護士はそこを理解していなくても無理はありませんし、条例ならなおのことです。実際、↓のコメントのやりとりを見れば分かるように、裁判官でも建築基準法を理解していません。

    http://blogs.yahoo.co.jp/judge_nori/62830558.html
    http://blogs.yahoo.co.jp/judge_nori/64121761.html

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