以下の出資に関する提案が、怪しくないかどうか、

＞（こちらも同様リスクも費用も完全にゼロですが不動産投資そのものに関心があることが必須。

リスクゼロなどという投資はありません。

不動産というのは名目だけで、実際には何の物件も絡んでいなくて、
単に資金を投入させるだけの様に思います。
そんなに有利な投資なら、その営業マンが自分で全部買って、他人には教えないでしょう。

　絶対儲かる投資話を聞いた際に、考えなければならないことは1つです。
「あなたを勧誘することで相手側はどんな利益を得るのでしょう?」

＞ いまいちピンときません…。
こちらが理解できない説明をする相手は、無視するのが一番です。

匿名組合.com

　発行会社（勧誘会社）が組合出資を投資家に売却するときには、事業者が投資している事業又は商品に関する個別リスクを説明する義務を負います。
　説明義務違反の場合の損害賠償責任（民法709条）に関する立証責任は発行会社（販売会社）にあります。

法的に保護されるといっても相手が自己破産してしまえば、騙し取られた金や時間はほとんど帰ってきません。

どのような資産を持った会社でも、借り入れ可能なお金は限界があります。個人でも借金可能な金額には限界があります（担保があればもちろんクレジット枠は拡大するわけですが）。もちろん、借り入れ金をした場合借り入れ金を上限に「リスク」があることは自明です。担保としているものの査定（評価）額は担保としての査定金額から時々刻々と変化しますから、どのようにその担保物件（つまり、不動産ですね）が価格変動するか冷静に判断する必要があります。
例えば、災害による損壊、建築物の「瑕疵」による損害（建築会社が倒産したことによる瑕疵期間の適用がなされないリスクもあります）。よくあるのは「その地域の地価評価額の低下」のリスクがあるのかとは思います。
もちろん、暴騰する可能性もありますし、期待通りの収益を得られる可能性もあります。
先物取引による「差金決済」の場合には「投資金額」を越えて損失をする場合もありますが、投資額の範囲でのリスクであることは事実ですが、借金をしてまでそのリスクを負うべきかどうかつまり、借り入れ金＝金利というプレミアムがつくことになります。
その金利で儲ける人が一番確実な「儲け方」ですが、その儲ける人も「不動産担保に借り入れした人が破産して返済不能」になると投資の回収が不能になります。
と、信用リスクは伝播していますが、どこで誰が裏切るかということが分かれ目かと思います。
①不動産物件を居住者に仲介する不動産会社
②不動産物件を建築した会社
③その不動産を販売する不動産会社
④不動産を購入する人に資金提供する金融事業者
⑤天変地異の災害
⑥周辺環境の変化
どれも変動の可能性があります。⑥以外は織込済内容なのかとは思います。

>リスクも費用も完全にゼロですが

こんな投資があって利益が出るのなら自分でやればいいんですよ。
人に薦める時点で怪しいんですよ。

怪しいですねぇ。