抵当権のしくみがしっくりいきません。金融のプロにとってはガキの質問かもしれませんが、誰か教えて下さい。

このチュートリアル動画において
https://www.youtube.com/watch?v=IRR2MTzW2OY
ABCD4者が登場人物です。AがBにお金を貸す。Bは自己所有物、又は第三者Cの所有物を抵当に設定することができる。Bが借金を返せなかった時はCがDに売ってAに現金を返す。・・・ここまでは、ああそうなんだ、と鵜呑みすればいいのですが、B以降のBとCとDの関係についての説明がないので暗記は出来ても社会工学的な蓋然性のレベルで合点がいかない心境です。
何故このようなルールになっているのか、こういうルールが無ければどういう時に困って、もしルールがあればどういう時に便利なのか教えてくれる人いませんか?一見便利に見えてもルールとして複雑過ぎて社会が混乱しないのでしょうか?

回答の条件
  • 1人5回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2015/06/10 06:21:30
  • 終了:2015/06/16 07:02:40

ベストアンサー

id:MIYADO No.1

みやど回答回数346ベストアンサー獲得回数752015/06/10 07:19:56

> B以降のBとCとDの関係についての説明がないので暗記は出来ても社会工学的な蓋然性のレベルで合点がいかない心境です。

CとDの関係でしたら、売買の一種です。もっとも、一種といっても通常と違うところがあって、Cは瑕疵担保責任を負いません。通常との違いははあなたがDの立場の場合(要するに、あなたが競売に参加する場合)は重要ですが、そうでなければ余り深入りする必要はありません。


> 何故このようなルールになっているのか、こういうルールが無ければどういう時に困って、もしルールがあればどういう時に便利なのか教えてくれる人いませんか?一見便利に見えてもルールとして複雑過ぎて社会が混乱しないのでしょうか?

それは、あなたがA(銀行)の立場だと思って考えてみましょう。それで、私がBだと思ってください。通常BとCは同一です。要するに私は自分の不動産を担保にするわけです。それで、抵当権という制度など無くても、あなたは私に金を貸してですね、私が返せなくなった場合に別な手続を執って私の不動産に対して強制的な措置を執ることは「一応は」可能です。しかし、私はあなたに対してのみならず、他にも債務を抱え込んでいるかもしれません。その場合、あなたは他の債権者に対して優先的に売却代金を「私によこせ」とは言えないことになります。しかし、あなたが抵当権を持っていれば、抵当権を設定した順位に従って優先的に売却代金を「私によこせ」と言えることになります。これが何よりものメリットです。他にも色々なメリットはあります。

CがBと別人の場合もあります。この場合、抵当権という制度が無ければ何でも無いのに第三者のものをどうこうできませんが、Cが保証人であればやれる余地はありますが、上に述べたようにあなたに優先権はありません。

なお、別人と言っても全くの別人がなることは通常はありません。実際上はBが会社でCが社長個人だとか、BとCが肉親だとかいった場合です。

id:minminjp2001

無償回答ありがとうございます。

まず第一段落の回答→ちょっとよく判りませんでした。
第二段落の回答→これは判りました。抵当権ルール以外でもリーガルな落とし前の付け方はありそうな感じが私でもします。例えば連帯保証人制度などのことですね。
第三段落の回答→上の流れで判ります。
第四段落の回答→ここが一番判りたかったところです。自社ビル等目立った不動産を持たない企業が営業資金を借りるのに社長の個人宅を抵当に設定する、というようなケースでしょうか。

2015/06/11 06:50:49
id:MIYADO

> まず第一段落の回答→ちょっとよく判りませんでした。

実際にどうやるのかというのは、No. 3にも書きましたが、A(実際上はAの代理人である弁護士)が裁判所に競売を申し立てます。そして民事執行法に基づいて強制的に競売が進みます。「CがDに売ってAに現金を返す。」と言ってもあくまで裁判所を介して行うのであって、まっすぐ私人どうしで現金のやりとりはしません。

それで、強制的な手続が終わった後においても、BとCとDの間で何らかの権利や義務が残るのかでしたら、BとCの間は抜かしましたが、No. 4にあります。CとDの間でしたら、私が書いたように、競売とはいえ売買の一種ですが、違いはあると言うことです。Dが買い取ってみたら雨漏りがしたとしても、Dは自費で直さなければならず、Cの責任を追及できません。これはたとえCが知っていて隠したとしてもです。これが競売の場合は瑕疵担保責任がないという意味であり、通常の売買での権利や義務と異なります。

> 第二段落の回答→これは判りました。抵当権ルール以外でもリーガルな落とし前の付け方はありそうな感じが私でもします。例えば連帯保証人制度などのことですね。

もちろん、連帯保証人「に対して」強制的な手続は執れますが、連帯保証人自体が手続ではありません。抵当権なしで私が不動産を持っているが他に資産が絶無であなたに返せなくなった場合は、あなたは私に裁判を起こして、確定判決を経て民事執行法に基づいて、強制執行として私の不動産を競売にかけることは可能です。しかし、私は他にも債務を抱え込んでいるかもしれません。その場合はあなたは優先権を主張できません。そこが抵当権の場合と比較したデメリットの1つです。他にも、わざわざ確定判決を経るという煩雑さもあります。

> 第四段落の回答→ここが一番判りたかったところです。自社ビル等目立った不動産を持たない企業が営業資金を借りるのに社長の個人宅を抵当に設定する、というようなケースでしょうか。

まあ、そうです。小さい会社の場合は実質的に個人事業の場合もあり、その場合は会社に対する信用などまるでありません。

2015/06/11 08:35:08

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id:MIYADO No.1

みやど回答回数346ベストアンサー獲得回数752015/06/10 07:19:56ここでベストアンサー

> B以降のBとCとDの関係についての説明がないので暗記は出来ても社会工学的な蓋然性のレベルで合点がいかない心境です。

CとDの関係でしたら、売買の一種です。もっとも、一種といっても通常と違うところがあって、Cは瑕疵担保責任を負いません。通常との違いははあなたがDの立場の場合(要するに、あなたが競売に参加する場合)は重要ですが、そうでなければ余り深入りする必要はありません。


> 何故このようなルールになっているのか、こういうルールが無ければどういう時に困って、もしルールがあればどういう時に便利なのか教えてくれる人いませんか?一見便利に見えてもルールとして複雑過ぎて社会が混乱しないのでしょうか?

それは、あなたがA(銀行)の立場だと思って考えてみましょう。それで、私がBだと思ってください。通常BとCは同一です。要するに私は自分の不動産を担保にするわけです。それで、抵当権という制度など無くても、あなたは私に金を貸してですね、私が返せなくなった場合に別な手続を執って私の不動産に対して強制的な措置を執ることは「一応は」可能です。しかし、私はあなたに対してのみならず、他にも債務を抱え込んでいるかもしれません。その場合、あなたは他の債権者に対して優先的に売却代金を「私によこせ」とは言えないことになります。しかし、あなたが抵当権を持っていれば、抵当権を設定した順位に従って優先的に売却代金を「私によこせ」と言えることになります。これが何よりものメリットです。他にも色々なメリットはあります。

CがBと別人の場合もあります。この場合、抵当権という制度が無ければ何でも無いのに第三者のものをどうこうできませんが、Cが保証人であればやれる余地はありますが、上に述べたようにあなたに優先権はありません。

なお、別人と言っても全くの別人がなることは通常はありません。実際上はBが会社でCが社長個人だとか、BとCが肉親だとかいった場合です。

id:minminjp2001

無償回答ありがとうございます。

まず第一段落の回答→ちょっとよく判りませんでした。
第二段落の回答→これは判りました。抵当権ルール以外でもリーガルな落とし前の付け方はありそうな感じが私でもします。例えば連帯保証人制度などのことですね。
第三段落の回答→上の流れで判ります。
第四段落の回答→ここが一番判りたかったところです。自社ビル等目立った不動産を持たない企業が営業資金を借りるのに社長の個人宅を抵当に設定する、というようなケースでしょうか。

2015/06/11 06:50:49
id:MIYADO

> まず第一段落の回答→ちょっとよく判りませんでした。

実際にどうやるのかというのは、No. 3にも書きましたが、A(実際上はAの代理人である弁護士)が裁判所に競売を申し立てます。そして民事執行法に基づいて強制的に競売が進みます。「CがDに売ってAに現金を返す。」と言ってもあくまで裁判所を介して行うのであって、まっすぐ私人どうしで現金のやりとりはしません。

それで、強制的な手続が終わった後においても、BとCとDの間で何らかの権利や義務が残るのかでしたら、BとCの間は抜かしましたが、No. 4にあります。CとDの間でしたら、私が書いたように、競売とはいえ売買の一種ですが、違いはあると言うことです。Dが買い取ってみたら雨漏りがしたとしても、Dは自費で直さなければならず、Cの責任を追及できません。これはたとえCが知っていて隠したとしてもです。これが競売の場合は瑕疵担保責任がないという意味であり、通常の売買での権利や義務と異なります。

> 第二段落の回答→これは判りました。抵当権ルール以外でもリーガルな落とし前の付け方はありそうな感じが私でもします。例えば連帯保証人制度などのことですね。

もちろん、連帯保証人「に対して」強制的な手続は執れますが、連帯保証人自体が手続ではありません。抵当権なしで私が不動産を持っているが他に資産が絶無であなたに返せなくなった場合は、あなたは私に裁判を起こして、確定判決を経て民事執行法に基づいて、強制執行として私の不動産を競売にかけることは可能です。しかし、私は他にも債務を抱え込んでいるかもしれません。その場合はあなたは優先権を主張できません。そこが抵当権の場合と比較したデメリットの1つです。他にも、わざわざ確定判決を経るという煩雑さもあります。

> 第四段落の回答→ここが一番判りたかったところです。自社ビル等目立った不動産を持たない企業が営業資金を借りるのに社長の個人宅を抵当に設定する、というようなケースでしょうか。

まあ、そうです。小さい会社の場合は実質的に個人事業の場合もあり、その場合は会社に対する信用などまるでありません。

2015/06/11 08:35:08
id:NAPORIN No.2

なぽりん回答回数4670ベストアンサー獲得回数8542015/06/10 10:12:01

ABCD4者が登場人物です。のあとの文章をよくある感じに書き換えてみます。

たとえば銀行がみんみんjpさんにお金を貸す。みんみんjpさんは自己所有物(たとえば先に買った自宅建設予定地)、又は第三者(たとえば実家の親とか自分の奥さん)の所有物(たとえばすでにある古い家)を抵当に設定することができる(っていっても親や奥さんでも同意やら契約への同席は必要)。
みんみんjpさんが借金を返せなかった時は親とか嫁が、広告を見てくれた人に古い家を売って現金にかえ、銀行に現金を返す。
 
自分は個人的には現金(頭金)と自己ローンだけで買える範囲を越えた買い物をしようとする行為は苦手ですし、銀行も第三者の財産に抵当権を設定するにあたってはわりと厳しく審査しますのでなかなかそこまでできないとおもいますが、最近では二世帯住宅を建てようとしたら自宅新築費が跳ね上がったとかしょうがない場合もままあるのでは。

id:minminjp2001

無償回答ありがとうございます。

「二世帯住宅」というキーワードでなるほどと思いました。
この場合息子が施主で建築資金の借り入れで親の土地を抵当に入れてその土地に建てて住みながら返済できるということですね。

2015/06/11 06:57:08
id:MIYADO No.3

みやど回答回数346ベストアンサー獲得回数752015/06/10 11:27:53

No. 2に対して

> たとえば銀行がみんみんjpさんにお金を貸す。みんみんjpさんは自己所有物(たとえば先に買った自宅建設予定地)、又は第三者(たとえば実家の親とか自分の奥さん)の所有物(たとえばすでにある古い家)を抵当に設定することができる(っていっても親や奥さんでも同意やら契約への同席は必要)。

所有物と言っていますが、抵当権という場合は不動産です。動産に抵当権はありません。実際上、抵当権は登記が前提となる制度です。一応、登記なしで契約だけで抵当権を設定することは可能ですが、それだと第三者に対抗できません(どういうことかというと、例えば第三者に売っ払った場合に抵当権を実行できなくなります)から、抵当権のメリットが無くなります。だから実際上は登記が前提です。

それから「すでにある古い家」だけに抵当権を設定することは一応は可能ですが、普通はこの場合は土地と一体で設定するものです。建物は老朽化してだんだん価値が下がってきますし、地震等で壊れるかもしれません。しかし、土地はよほどのことがない限り壊れません。せいぜい相場の上がり下がりがあるだけです。


> みんみんjpさんが借金を返せなかった時は親とか嫁が、広告を見てくれた人に古い家を売って現金にかえ、銀行に現金を返す。

抵当権の実行というのは普通に「広告を見てくれた人に」売るのではなく、裁判所に申し出て競売を行います。
こちらで自分の地元のを見てみましょう。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

もっとも、実際に抵当権を実行される前に普通の売買で手を打とうということはあります。ただし、ここであなたが売主で私が買主だとすれば、私が登記を調べれば抵当権が付いていることは分かります。たとえ私が調べなくても、宅建業者を経由する場合には登記された事柄は重要事項説明書に書かなければなりません。それで、仮に900万円で売買することにして、債務額が700万円残っているとすると、私があなたに900万円支払っても、あなたがそこから700万円を銀行に返さないで逃げてしまった場合は、私の手に入った不動産が競売にかけられてしまいます。ですから、この場合は、あなたと私と銀行(と、実際上は銀行の指定する司法書士)の合意によって、私は代金のうち700万円を銀行に払って残りの200万円をあなたに払って、銀行側は抵当権を消すという手続をするものです。そうすれば私はもう抵当権を実行されずに済みます。こういう行為を実務上「任意売却」と呼びます。

なお、「抵当権を実行される前」でなく、実行された(競売を申し出た)後に申し出た側が取り下げた上でそういうことを行うことも(実際上は入札開始までは)可能です。

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id:minminjp2001

細かいレスありがとうございます」

自分で調べたら、キャンピングカー(自動車)やクルーザー(船舶)も「建築物」ではないけれど、抵当権は設定できるようですね。

2015/06/13 05:19:15
id:MIYADO

それは不動産登記と類似の制度(自動車の場合は登録と言いますが)があるので、別な法律で認められています。この場合は即時取得(民法192条)の動産ではないと解されています。

2015/06/13 05:45:01
id:Lhankor_Mhy No.4

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2312015/06/10 11:41:38

 はいはい、宅建持ってます。
 
 この条文を見れば納得できますか?

 他人の債務を担保するため質権を設定した者は、その債務を弁済し、又は質権の実行によって質物の所有権を失ったときは、保証債務に関する規定に従い、債務者に対して求償権を有する。

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC351%E6%9D%A1

 つまり、抵当権が実行されされそうなときにCはBに代理して返済をすることができますし、抵当権の実行がされた場合にはCはBに対して損害賠償請求ができます。
 とはいえ現実的に見ると、抵当権を実行されたBに賠償できる余力はないでしょうから、CにとってBが特別な相手でないかぎりそのような抵当権が設定されることはまずないわけです。
 
 BとCが別になるケースで分かりやすいのは、「なにかあったら生命保険で払う」というような生命保険に質権設定するときでしょうか。Bさんが被保険者で契約者、Cさんが受取人、というケースが多いと思いますが、この場合は保険金を受け取るのはCですから、第三者の財産に質権設定ができないといろいろ困りますよね。

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id:MIYADO

> Aの返済に使用するようにBに渡した。
> で、その時、Aの持っていた抵当権は消滅しますよね。

その時点では、抵当権は消滅しません。Bに渡しただけであって、Aはまだ受け取っていないのですから。もし消滅するとしたら、Bが返さずに逃げた場合にAは困ります。

CはまっすぐAに返せばいいのです。そうすれば抵当権は消滅します。その場合はCはBに対して求償でも代位でも、一応どちらでもかまいません。

なら、仮にまっすぐ返さずにBに渡した場合は、渡したのがどういう性質のものかという問題になってきます。贈与でないとして、消費貸借だとすれば、貸借契約に基づいてBはCに返さなければならないのであって、求償でも代位でもありません。

2015/06/13 07:18:22
id:minminjp2001

代位という聞きなれない言葉が出てきました。あまり深入りすると試験対策にならないのでこの辺でやめときます。今回は丁寧なレスを大量にいただきましてありがとうございました。又見かけましたらよろしくお願いします。

2015/06/16 07:02:20

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