賃貸マンションやアパートの壁や天井の壁紙を、棄損してもしなくても、退去時の敷金の返金額は変わらない?(ただし首都圏において)


私は以前、東京都内や埼玉南部で、
年に一回くらいは引っ越すという引っ越し魔生活を、
16~7年くらい、やっていました。

もちろん全て賃貸物件ですので、
壁に穴を空けたりするとお金を損すると思い、
AV機器や家具などを、ビスを使って壁や天井に固定する、
というような事は、一切しませんでした。
また、タバコもできるだけ外に出て吸っていました。

しかし先日、在京テレビ局のバラエティ番組で、
ある若い芸能人が次のように言っていました。

「壁紙が棄損していようが綺麗な状態だろうが、
どっちにしても壁紙は張り替えるから、お金は取られる、
みたいな事を聞いた」

私はこれまで、敷金の返金率を気にしたことがなかったので、
その芸能人が言っていることが事実なのか、知りません。

そこで、首都圏の不動産賃貸借関係の業務に詳しい方、
または、首都圏で引っ越し経験が多く、
敷金の返金額を詳しくチェックしてこられた方に、
一行目タイトルの通り、お尋ね致します。

よろしくお願い申し上げます。

回答の条件
  • 1人2回まで
  • 13歳以上
  • 登録:2016/01/28 17:58:55
  • 終了:2016/02/04 11:34:35

ベストアンサー

id:Lhankor_Mhy No.3

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2302016/01/30 14:37:57

ポイント200pt

 賃貸管理会社に勤務しています。
 回答の概要は以下のとおりです。

  • 壁紙が棄損していようが綺麗な状態だろうが、どっちにしても壁紙は張り替える?

→概ねYES
 

  • どっちにしても壁紙は張り替えるから、お金は取られる?

→通常はNO。ただし特約が成立しているなら一部負担はありえる。全額負担特約は存在するが、訴訟になれば8割方借主が勝てる。
 
 
 
 詳細は以下のとおりです。

  • 借主から見た壁紙が「綺麗な状態」とは、「使用した割にはキレイ」程度である場合が多いので、交換をすることが多いです。
  • また、賃貸管理会社がクロス交換を受注すれば利益が発生するという事情もありますし、大家は経費で落とせるという事情もあります。
  • 壁紙の汚損は、借主に過失がない限り貸主負担が原則です。
  • ただし、特約によって借主負担とすることができます。
  • ただし、そうであったとしても通常損耗分は貸主負担です。
  • たとえば、クロスは6年償却ですので、3年住んだ借主が過失でクロスを汚損して交換費10万円だったとしても、10*3/6=5万円の負担が原則です。

 
 つまり、テレビ番組で言っていたようなことが成立するには

  1. 退去時にクロス交換を借主負担でする
  2. クロス交換の負担は通常損耗分も借主が負担する

 という特約が必要であり、この特約の成否を法廷で争って有効とされるには、

  1. 借主に対して具体的で十分な説明をして、理解と同意を得ている
  2. そのような特殊な契約にする合理的な理由が存在する

 という条件が必要になります。
 
 
 

参考

賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

no title

いよいよ再査定だ。あえて違う専門家に査定を依頼する。頼んだのは特定非営利活動法人(NPO法人)日本住宅性能検査協会の大谷昭二理事長。大谷理事長は敷金を第三者の目線で査定する専門家だ。部屋を見る大谷理事長を祈るような気持ちで見つめる。その結果告げられた修繕費の見積額は「床の補修費用の3万~4万円だけ」。自分で手を入れる前に比べ26万~27万円減り、20万円強が戻ることになりそう。

敷金返還自らの清掃・補修の効果は? 査定20万円以上の差 :日本経済新聞
id:akkeyyyy

Lhankor_Mhy 様、初めまして。

まさに望んでいた回答です。大変ありがとうございます。

「借主の過失」の範囲が少し気になりますが……調べてみます。特に、タバコですね。
特に冬は、外で吸うのは寒いですからね(w 何とも、だらしない話で……。

1) 張り替えは大抵するが、その費用は、借主負担はあっても一部のみ

2) しかも、たとえ、前もって「貸主全額負担」の特約があったとしても、訴訟になると8割は借主が勝つ、

とのこと。

特に (2) については、回答 No. 2 の方の実体験

「私自身も一度、全額借主負担するよう、
仲介会社からさらっと請求書が来たのですが、
『国交省のガイドラインに沿って請求してくださいよ』といったら、
ガラッと態度が変わり[…]」

の背後関係が同じなのでしょうね?

各経済主体の損得関係や、壁紙の法定償却期間については、なるほど~、という感じです。

今後も、関連する質問をすることがあると思いますので、
その時はぜひ、またご助言をいただければ、大変幸いです。

ありがとうございました。

2016/02/01 06:06:12

その他の回答(2件)

id:miharaseihyou No.1

miharaseihyou回答回数4453ベストアンサー獲得回数5462016/01/28 20:50:30

ポイント25pt

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm

敷金の返還に関しては賃貸住宅で最も多いトラブルのネタです。
訴訟になることも多く、国土交通省のガイドラインがあるくらいです。
都の方のページを紹介しておきます。
もし返金額についておかしいと思われた場合は、このページを参考にして下さい。
普通の状態での経時変化、例えば壁紙の日焼けなどは支払い対象には含まれないのが原則です。

id:akkeyyyy

いつもお世話になっております。

URL のご紹介、ありがとうございました。参考にさせていただきます。

2016/02/01 05:54:10
id:nepia11 No.2

nepia11回答回数241ベストアンサー獲得回数292016/01/29 11:46:13

ポイント100pt

まずは賃貸借契約書に、どの様な記載があるかが優先されます。
例えば、「退去時には借り主負担で壁紙をすべて張り替える」なんて記載があれば、
敷金なんて戻ってこないでしょうね。
しかし殆どの契約書には、そんな細かな所まで記載されていないために
トラブルになるケースが多いため、miharaseihyouさんの仰る通りに
国土交通省によるガイドラインが作成されています。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
リンク先の17P以降に、具体的な損傷を借主負担とするのか、貸主負担とするのかが
まとめられています。
私自身も一度、全額借主負担するよう、仲介会社からさらっと請求書が来たのですが、
「国交省のガイドラインに沿って請求してくださいよ」といったら、ガラッと態度が変わり、
立ち会いのもと、ひと部屋ごとにメジャーで測りながら負担する範囲を決めていきました。
基本的には、仲介会社は家主側に付きますので、借主に負担額を多くするように請求してくる
と思います。額面通りに払う人も多いでしょうから。
しかし、ちゃんとチェックと交渉をすれば、借主負担の範囲は下げられることができるはずです。

id:akkeyyyy

nepia11 様、はじめまして。

ご自身の体験談、大変参考になりました。「国交省のガイドラインを守って」の一言がマジックワードなのですね。

これからもよろしくお願いいたします。

2016/02/01 05:56:27
id:Lhankor_Mhy No.3

Lhankor_Mhy回答回数779ベストアンサー獲得回数2302016/01/30 14:37:57ここでベストアンサー

ポイント200pt

 賃貸管理会社に勤務しています。
 回答の概要は以下のとおりです。

  • 壁紙が棄損していようが綺麗な状態だろうが、どっちにしても壁紙は張り替える?

→概ねYES
 

  • どっちにしても壁紙は張り替えるから、お金は取られる?

→通常はNO。ただし特約が成立しているなら一部負担はありえる。全額負担特約は存在するが、訴訟になれば8割方借主が勝てる。
 
 
 
 詳細は以下のとおりです。

  • 借主から見た壁紙が「綺麗な状態」とは、「使用した割にはキレイ」程度である場合が多いので、交換をすることが多いです。
  • また、賃貸管理会社がクロス交換を受注すれば利益が発生するという事情もありますし、大家は経費で落とせるという事情もあります。
  • 壁紙の汚損は、借主に過失がない限り貸主負担が原則です。
  • ただし、特約によって借主負担とすることができます。
  • ただし、そうであったとしても通常損耗分は貸主負担です。
  • たとえば、クロスは6年償却ですので、3年住んだ借主が過失でクロスを汚損して交換費10万円だったとしても、10*3/6=5万円の負担が原則です。

 
 つまり、テレビ番組で言っていたようなことが成立するには

  1. 退去時にクロス交換を借主負担でする
  2. クロス交換の負担は通常損耗分も借主が負担する

 という特約が必要であり、この特約の成否を法廷で争って有効とされるには、

  1. 借主に対して具体的で十分な説明をして、理解と同意を得ている
  2. そのような特殊な契約にする合理的な理由が存在する

 という条件が必要になります。
 
 
 

参考

賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

no title

いよいよ再査定だ。あえて違う専門家に査定を依頼する。頼んだのは特定非営利活動法人(NPO法人)日本住宅性能検査協会の大谷昭二理事長。大谷理事長は敷金を第三者の目線で査定する専門家だ。部屋を見る大谷理事長を祈るような気持ちで見つめる。その結果告げられた修繕費の見積額は「床の補修費用の3万~4万円だけ」。自分で手を入れる前に比べ26万~27万円減り、20万円強が戻ることになりそう。

敷金返還自らの清掃・補修の効果は? 査定20万円以上の差 :日本経済新聞
id:akkeyyyy

Lhankor_Mhy 様、初めまして。

まさに望んでいた回答です。大変ありがとうございます。

「借主の過失」の範囲が少し気になりますが……調べてみます。特に、タバコですね。
特に冬は、外で吸うのは寒いですからね(w 何とも、だらしない話で……。

1) 張り替えは大抵するが、その費用は、借主負担はあっても一部のみ

2) しかも、たとえ、前もって「貸主全額負担」の特約があったとしても、訴訟になると8割は借主が勝つ、

とのこと。

特に (2) については、回答 No. 2 の方の実体験

「私自身も一度、全額借主負担するよう、
仲介会社からさらっと請求書が来たのですが、
『国交省のガイドラインに沿って請求してくださいよ』といったら、
ガラッと態度が変わり[…]」

の背後関係が同じなのでしょうね?

各経済主体の損得関係や、壁紙の法定償却期間については、なるほど~、という感じです。

今後も、関連する質問をすることがあると思いますので、
その時はぜひ、またご助言をいただければ、大変幸いです。

ありがとうございました。

2016/02/01 06:06:12

コメントはまだありません

この質問への反応(ブックマークコメント)

「あの人に答えてほしい」「この質問はあの人が答えられそう」というときに、回答リクエストを送ってみてましょう。

これ以上回答リクエストを送信することはできません。制限について

絞り込み :
はてなココの「ともだち」を表示します。
回答リクエストを送信したユーザーはいません