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マンションの賃貸契約について質問します。
マンション入居の際に契約書にサイン捺印したのですが、
その契約書の有効な期間を教えてください。
契約書にはその契約書が有効な期限は記載されていませんでした。
もし、マンションの家賃を一ヶ月でも払いわすれていて
10年後などに滞納料が加算されて100万円とか請求されると、
と考えると少し不安になります。
また契約が終了しましたという契約終了書みたいなものはありますでしょうか?

よろしくお願いいたします。

●質問者: kamesann
●カテゴリ:ビジネス・経営 政治・社会
✍キーワード:サイン マンション 不安 契約 家賃
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 7/7件

▽最新の回答へ

1 ● koroshimo
●15ポイント

http://www.sapporo-chintai.com/qa.html

お役に立つかどうか、分かりません。

こちらのQ&Aの一番下の質問に、契約についての質問と回答がありました。

◎質問者からの返答

「期限の定めの無い契約」

っていうのがあるんですね


2 ● POPO
●15ポイント

http://www.chintaihakase.com/teiki/

本当に何も書いてないのなら無制限になるようです。

ただし、普通は借家だと2年程度で期限を切って更新するので、単に書き忘れているということは無いでしょうか?一度、大家さんか不動産屋に確認することをオススメします。

不動産屋の場合、更新時の仲介手数料が収入になるので、更新期限を設けないとは思えないですが。

あと、賃貸契約の期間と、滞納による支払い義務が生じる期間は連動してないと思います。

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/hosho-time.html

保証人が主たる債務の消滅時効を主張できるか/弁護士の法律相談

このケースに相当するかはわかりませんが、債務にも時効があるようです。

◎質問者からの返答

賃貸借期間についての記載はあったのですが、

契約書の有効期間についての記載はないのです。

それとも「賃貸借期間=契約書の有効期間」なんでしょうか?


3 ● neye
●286ポイント

http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s3

借地借家法

専門家ではありませんので、あくまで一般論としてお読み下さい。

>賃貸借期間についての記載はあったのですが、

>契約書の有効期間についての記載はないのです。

>それとも「賃貸借期間=契約書の有効期間」なんでしょうか?

契約そのものについての時効というものは、存在しません。賃貸借契約は期間の満了により終了しますので、賃貸借期間が終われば契約は終了します(民法616条、民法597条1項)。しかし、契約に期間の定めがない場合、その契約は原則として解除されるまで、有効であることになります。また、契約が終了しても、契約から発生した債権や債務は、それぞれの消滅時効が成立するまでは有効ですので、それまでの間は請求することが可能です。

長期の賃貸借契約について、少し詳しく書くと、賃貸借契約は民法にその存続期間を最長で20年とする定めがあり、契約期間がそれを超える場合、20年ごとに更新されることになります(民法604条)。しかし、借地借家法という別の法律があって、更新されない「正当の事由」がない限り契約は更新されることなっていますので(借地借家法28条)、実質的に長期の契約も有効であることになります。

次に解除についてですが、契約は、当事者が合意すればいつでも解除することもできますし、契約の中に定められた解除条件が成立すれば、それにより解除されることにもなります(ただし、その契約の内容は民法、借地借家法により制限されています)。また、契約の中に解除条件がなくとも、法律上、契約が終了する場合もあります。

特に期間の定めのない賃貸借契約については、民法に解約についての定めがあり、建物の場合、借主であれば、解約の申し入れをしてから、3ヶ月を経過すれば契約を終了することができます(民法617条)。期間の定めがあっても、当事者により解約権を留保する定めがされた場合は、同様です(民法618条)。(ちなみに、民法は両当事者からの解約の申し入れを認めていますが、借地借家法により賃借権が強化されているため、貸主からの解約の条件は、借主よりも厳しいものになります。)

また、契約から発生する債権には、それぞれ時効があります。賃貸借契約からは、いろいろな債権債務が発生しますが、基本的に請求可能なときから10年間を経過すると、消滅時効により、それらの債権は消滅するものと考えられます。ただし、時効には様々な中断事由があり、裁判上の請求がされた場合や、債務者が債務を承認した場合などには、時効は中断することになります。

>もし、マンションの家賃を一ヶ月でも払いわすれていて

>10年後などに滞納料が加算されて100万円とか請求されると、

>と考えると少し不安になります。

10年を経過すれば、消滅時効により債権は消滅することになりますが、それ以前であれば滞納料つきで請求される可能性はあります。ただし、この場合、やり方が悪質であれば、信義則(民法1条2項)や権利濫用の禁止(民法1条3項)により、請求が認められないこともあるのではないかと思います。

◎質問者からの返答

長い文章ありがとうございます大変ためになります。

でもなおさら不安になってきました。

>契約が終了しても、契約から発生した債権や債務は、

>それぞれの消滅時効が成立するまでは有効ですので、

>それまでの間は請求することが可能です。

例えば家賃の最初の一月を払い忘れているとします。

年間10%の損害金を支払いうよう契約書に記述があり、

契約期間が2年であった場合に、

その最初の家賃を10年後に請求されたとします。

そういった場合、2年間分の損害金を払うのでしょうか

それとも10年分の損害金を支払う義務があるのでしょうか。

10年分支払う必要がある場合、支払い漏れがないか確認したほうがよさそうですね。


4 ● bouzu_gokaku
●14ポイント

http://www.hatena.ne.jp/

はてな

「期限の定めなき契約」は理解されたようですね。その根拠は民法412条3項になります。つまり特に定めなき場合は一般原則どおり一般法である民法が適用され「期限の定めなき契約」扱いとなります。

その場合大家さん側から契約を終了させるためには解約申し入れとともに「正当事由」すなわち大家さん自身の自己使用目的と立退き料が必要になってきます。それらを欠く場合申し入れは無効でありそのまま更新したとみなされます(借家人は保護されています)。

家賃を払い忘れて10年たてば債務は時効消滅します(167条)。

滞納料の加算は年5分です(404条)。特に大家さんから何か言われなければ(催告)複利となることもありません(405条)。

◎質問者からの返答

滞納料の加算は年5分と聞いて安心しました。

とっても勉強になりました。

それにしても詳しいですね^^


5 ● neye
●14ポイント

http://o-yasan.jp/yomoyama/hanrei/H11-12-15.html

>年間10%の損害金を支払いうよう契約書に記述があり、

損害金として請求する以上、損害があることが前提です。損害が認められなければ、請求は不当なものとして、棄却されます。

リンク先の判例を読むところ、民事法定利率(民法404条)である年5%というのが一つの基準のように思われます。それ以上の利息については、認められない可能性もあるのではないでしょうか。

>契約期間が2年であった場合に、

>その最初の家賃を10年後に請求されたとします。

>そういった場合、2年間分の損害金を払うのでしょうか

>それとも10年分の損害金を支払う義務があるのでしょうか

払うべき時に払わなかったのですから、契約の終了とは関係なく、支払いを終えるまでは利息が発生することになると思います。

ただ、最初の一月を払い忘れて、その後は払い続けていたという場合、裁判では、最後の一月分を支払わなかった場合と同様の扱いを受けることになるのではないかと思います。民法上、利息が元本に組み入れられるためには、一年以上の滞納が条件になっています(民法405条)。債務者としては、滞納月の翌月の賃料を支払うより、滞納している月の賃料を支払った方が有利です。にもかかわらず、それを告知せずに、翌月分として金員を受領し、前月の賃料債権を未納として残すという貸主の受領の仕方は、不誠実なものとして認められないのではないかと思います。また、貸主が請求を怠っている場合、前回の回答でも書きましたが、信義則(権利失効の原則)により、請求が認められなくなる可能性もあると思います。

※ここに書いたのは、あくまで一般論です。私のいい加減な考えも混じっていますし、ここには書ききれないこともあります。個々の事例についての専門家の意見とは、性質を異にするものとご理解下さい。m(_ _)m

◎質問者からの返答

年5%とは特に定めがない場合のようで

契約書で記述してあれば最高14.6%まで

請求できるようですね。

でもおっしゃるとおり請求を怠った上に損害金とうたっているため、請求されていないかぎり

利息はつかないと判断できそうですね^^

ありがとうございます


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