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税金・不動産関係について教えてください。

親所有の不動産を買い取り、その不動産をそのまま親に貸すとします。
不動産の適正価格を1000万円と仮定し、銀行から10年4%の
金利で借り入れて資金とします。月々の返済額は約10万円となるため
金利上昇のリスクと固定資産税などの諸費用?をみて、月々の返済額を
なるべく高く設定したいと考えています。

そこで質問です。

1.まず、親の不動産を買い取りそのまま貸し付けることはOKなんでしょうか?
2.この条件だけでは難しいかもしれないですが、最高どれぐらいの賃料を
設定すれば、税務署に贈与くさいと指摘されなそうでしょうか。

●質問者: mwys
●カテゴリ:政治・社会 経済・金融・保険
✍キーワード:リスク 不動産 固定資産税 税務署 税金
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 5/5件

▽最新の回答へ

1 ● NetVista
●10ポイント

http://fudosan.2525.net/2005/06/post_de4d.html

【Fudosan.JP】 不動産相談「親子間の土地売買」

私の経験上、メリットは親に頼らないで自分の力で不動産を取得したと言う

自信がつくことと、親から逆に家賃を貰っている事位です。


デメリットは、相続できるのであれば、無駄なお金を捨てるのと一緒だと言う事です。

http://cgi.utopia-town.com/jyoho/38.html

義父所有の土地を借地とし、家屋を建てたい

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20050412mk11.htm

親子間の賃貸契約 : 税金 : マネー相談室 : マネー・経済 : YOMIURI ONLINE(読売新聞)

親子間の賃貸契約

http://fudosan.2525.net/cat2834/

【Fudosan.JP】 不動産相談「●資産→親族間の売買」

http://www7.ocn.ne.jp/~atuyo/seizennzouyo_setuzei.html

???O???^????????

【基礎控除額に着目】

毎年110万 年単位での課税ですから、基礎控除額も、毎年110万円あります。極端な表現をすると、110万円X年数分は、贈与税なしで、贈与できます。その分、相続財産は、減少します。

◎質問者からの返答

ありがとうございます。

1.はOKということですね。

2.の回答がないのが残念ですが。。。


2 ● NetVista
●10ポイント

http://www.dummy.net/

search

すいませんでした。

賃料については、周辺地域の相場に合わせるのがベストです。

基本的に安い場合は、税務署が不審に思い贈与とみなされる場合があります。

肝心なのは賃料をちゃんと受け取っているかですので、面倒でも振込みをお奨めします。

親からの賃料の振込みがわかり易くなり、証拠となります。

現金での受領の場合でも、領収書を発行すれば大丈夫だと思います。 手間をと信憑性を考えれば振込みがベストです。

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/2.html

親から買取しう、親に返済する方が金利等を考えるといいのではないでしょうか?

親の不動産を買い取って親に貸す理由がわかりません。 無駄な経費がかかると思うのですが?


1)返してもらわなくても良いといわれている、又はある時払いの催促なしの場合 贈与税の対象です


2)実際に借りたものであって、その返済を必ず行う場合


無用の誤解を生まないように次の点に注意し、きちんと借入について取り決めをしてください。。

・ 金銭消費貸借契約書を作成する。

市販の契約書でも手書きのものでも形式は問いませんが、借入条件を記載し、借入金の金額に応じた収入印紙(参照)を貼り、消印することを忘れないで下さい。

・ 一定の利息はつける。

市中金利と比べ極端に低い金利や無利息であると、借りる人に経済的利益が生じるため、贈与税課税の問題が起こる可能性があります。

・ 契約書に従い毎月確実に返済する。

返済は“持参払い”よりも“振込”がよいでしょう。返済した確実な証拠を振込用紙や預金通帳で証明できるようにして下さい。返済は原則借りた翌月からとし、異常に長い据え置き期間(例えば1年後とか2年後)を設けないようにした方がよいでしょう。

・ 返済期間は返済の完済年を親の年齢がおおむね80歳までの期間とする。

親の年齢を考慮した常識的な返済期間にして下さい。たとえば、75歳の親に35年返済は非常識と判断されます。

・ 他の住宅ローンとの兼ね合いで返済可能な償還金とする。

金融機関では年収の一定割合の返済額となっているかで貸付の判断をしています。年間総返済額は他のローン返済額も含め年収の40%以内を目安として下さい。


なお、平成15年度改正より「相続時精算課税制度」(参照)が創設されましたので親子間借入との比較をおすすめします。

◎質問者からの返答

催促してしまったみたいですみません。

まぁ、近くの不動産屋に相場を聞いてみてという

感じですかねぇ。

ちなみに、親がまとまった現金が必要だということで金利低めの不動産投資ローンを使えないかなと思ってこんなプランを立ててみました。


3 ● angel_ring
●10ポイント

http://himapuchi.hp.infoseek.co.jp/page093.html

親を扶養家族にして税金の控除を受ける

(1)

特に問題はないでしょう。

(2)

子供が親に仕送りをすると逆に税金控除の対象となり、常識の範囲内であれば「子供から親への贈与」は税務署はとやかくと言わないでしょう。(親から子供への贈与は相続税逃れになりますが、子供から親に贈与しても、通常、税金上のメリットはありません)

逆に、あまり高い家賃を受け取ると「家賃収入」として貴方(子供)に税金がかかってきます。よって、ローン金利+固定資産税程度の家賃なら、特にどちらもの税金はかからないでしょう。

むしろ、税務署は親から子供への売却価格が妥当かに注目するでしょう。あまり安い値段で売却をすると相続税逃れとなるからです。

◎質問者からの返答

ありがとうございます。


4 ● tekutekusan
●40ポイント

http://www.yahoo.co.jp/

Yahoo! JAPAN

企業における役員に対する役員社宅並みでいいのではないでしょうか。


役員社宅の賃貸料の計算方法

A)その年度の家屋の固定資産税の課税標準額 ) ×12% ( 木造家屋以外は10% )

+ ( その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 ) ×6% } × 1/12 =通常の賃貸料(月額)


B)地域での同規模住宅の賃貸相場の1/2以上


A,Bの高いほうの額以上、相場金額以下


親子と同様に会社と役員は特殊関係人であり、優遇を禁止するための措置です。

※一般の社員の場合はもっと安くてOK


実際は税務署の判断する領域ですから、税務署や税理士に聞くのが妥当ですが、役員社宅と同様の

賃料決定を基準に相談に持ち出すのがよいのではないでしょうか。

◎質問者からの返答

ありがとうございます。


5 ● 潮澤 昴
●10ポイント

http://www4.plala.or.jp/dax/myhome/tax.htm

げっとまいほ〜む 【不動産にかかる税金】

親所有の不動産を買い取り⇒親に所得税が掛かります。

銀行から借りた金利分が損です。


あなたに固定資産税納付義務が移転します。

http://www.jyukou.go.jp/navi/shutoku/kensetsu/main/13/zeikin.htm...

贈与の方が得です。


生前贈与は 3,500万円まで非課税です。


この場合も固定資産税納付義務はあなたに移転します。

◎質問者からの返答

ありがとうございます。

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