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駅ビルで小売業を営んでいますが、再開発で立ち退きを迫られて困っています。いくつかある同じフロアの店舗はどんどんと交渉が決着しているのですが、うちは折り合いが付かず困っています。再開発組合の提案では、うちの隣の店舗(売上、面積ともにうちの1/4くらい)の2倍ちょっとしか提案してもらえず不服です。なにかいい交渉の仕方はないものでしょうか。

●質問者: jinsi
●カテゴリ:ビジネス・経営 生活
✍キーワード:いもの フロア 再開発 小売業 店舗
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 5/5件

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1 ● Joe_Cool
●20ポイント

この手の問題は、粘り強く、飽きずに、明るく、交渉し続けることしか、効果的な方法はないと思います。

こちらが立ち退かなければ、再開発のスケジュールは進まないですよね。

相手は、どうにかして立ち退かせたいわけです。

立場はこちらが強いです。

だから、はっきりと要求を明示して、これじゃないとやだっていうのが一番です。

但し、交渉の余地ってことで、本当に欲しい要求より、多めの要求をしておくと、何かといいです。

相手が強行手段に出て、例えば、危ない感じの人達を使っていやがらせをしてきたり、とか、そういうのが少しでも感じられたら、警察に持っていきましょうね。

逆に、こちらとしては、こちらが脅してきた、とかって言われないようにしなきゃいけません。だから、明るく、なんです。

それから、交渉に関することは、全部録画でもしておくと、後々のための保険になります。録画は隠し撮りがベストです。

「ゴネ得」と言われようが、何が起ころうが、後はがんばるだけです。

◎質問者からの返答

なるほど、そうですよね。結局は粘り強く続けないとですね。それと明るくですね。とても参考になります。ありがとうございます。


2 ● sami624
●20ポイント

http://www.geocities.co.jp/WallStreet/9133/min1.html#第4章 地上権

相手方に主張できる権利としては、地上権でしょう。

比較しているテナントと質問者の賃貸借契約期限がどうなっているかです。賃貸借免責が4倍であっても、契約残存年数が1/2であった場合は、先方が提案している金額が妥当となってしまいます。

先ず、交渉に当たり、周囲のテナントの面積と契約残存期間を確認し、そこから妥当な金額を算定して、せいぜい1割り増し程度の上乗せ交渉でしょうか。

◎質問者からの返答

契約の残存期間はうちのほうがはるかに長いのです。面積も売上も大きいのに、金額がそこまでついてきていないという状態です。


3 ● kdoya
●20ポイント

立ち退きにかかるコストを割り出しましたでしょうか。

店舗引越し代金

店舗が営業しない間の売上金等

妥当な裏づけとなる資料を作ったらどうでしょう?

◎質問者からの返答

立ち退きにかかる実費だけをもらって相手の都合にあわせて立ち退くということはありえませんので、プラスアルファ(これが大きい)の金額を上乗せしてもらわなければと思っております。そもそも相場というものが不明確なので難しい問題なのかなと思っています。


4 ● sami624
●20ポイント

http://chintaifaq.net/nyukyotyu_t_y_q.html#9-3

賃借面積が広く残存賃借機関が長いのにも拘らず、立退き料が安いのであれば、納得いく金額が支払われるまで退去する意向がない旨を、はっきりと明言すべきでしょう。

でっ、周囲の立退き料が明確な場合は、坪1年あたりの立退き料を算定し、一番高い金額×1.1×賃借坪数×賃借残存年数で提示をし、交渉をすることでしょう。

この辺が難しいところですが、テナント企業が家主から交渉金額を公表しないで欲しい、と言う制約付の場合は坪単価を算定する合理的根拠が必要となります。

質問文からすると、隣接テナントの交渉金額が分かっているようですから、当該交渉金額の坪1年あたりの金額を算定し、現行の坪1ヶ月あたりの賃借料を算定し、坪1年あたりの立退き料金額が、坪1ヶ月あたりの賃借料の何倍かを逆算し、世間一般では坪1年あたりの立退き料は、坪1ヶ月あたりの賃借料の○倍が相場であるとして、交渉をしていけば、要望金額の近い水準が出るでしょう。

あせったら相手の思う壺です。冒頭記載の通り、自己が納得する金額以外では立ち退きに応じないと言う信念が必要です。

→これで最後なので何か質問がありましたらいわしに記載します。


5 ● Joe_Cool
●20ポイント

あれこれ意見が飛び交ってるので、困惑されてます?

再開発後のテナントにはなれないんですか?

何の店舗か分からないなど、情報が足りないので、推測で書きます・・・

テナントになれるんなら、

店舗の広さ、

店舗の立地(階数やエスカレータからの遠近など)、

基本設備の内容(水周りや電源などの配線など)、

なんかを、こちらが同等だと思う様なものを要求して、

一時的移転費用(仮店舗契約費用+現家賃と仮店舗家賃との差額合計)、

仮店舗内装費、

移転作業に伴う休業補償、

若干の迷惑料、

なんかをお金でもらえばいい、って感じになりますよね。

テナントになれないんなら、

移転費用(新店舗契約費用)、

店舗内装費、

移転作業に伴う休業補償、

若干の迷惑料(家賃が高くなる場合は仮店舗時より多めにすると良い)、

なんかをお金でもらえばいい、って感じになりますよね。

仮店舗や新店舗の費用は、実費請求程度で良いです。

いまの店舗と同じか、似てる感じだな、と思う立地や広さなどの物件を、同じ市内や同じ鉄道の線の複数の駅で、いくつか当たってみて、今の店舗より常識的感覚であまりに差が大きい、というのでなければ、要求する分には妥当な要求ですね。

店舗内装費は内装を贅沢にすればきりがありません。複数の内装業者などから、こんな種類の店では、よくあるケースでこのくらいの値段でやってますよ、みたいな見積書があれば、それは十分な根拠となります。この見積書をもとに、請求すると話がしやすいです。

迷惑料はまさに、交渉次第です。だから、立ち退いた周りの店が貰ったお金のうち、迷惑料や迷惑料的上乗せでいくら貰ったか分かれば、それを参考にすればいいでしょう。

それが分からない場合は、ほんとうに感覚的なものになるので、相手の出方を見つつ、迷惑料を除いた請求金額の3?4割の上乗せから交渉に入りましょう。

迷惑料に関しては土地土地で感覚や習慣が異なる場合があるので、できれば、地元の県会議員や市会議員などが行っている無料相談や、役所などが行っている弁護士の無料相談、地元の商工会などがおこなっている無料相談、などで相談してみると良いと思います。

必要に応じて有料相談になったりする場合もあるとは思いますが、弁護士でもまるまる雇うのでなければ、そこそこの値段で色々知恵を借りることができます。

あとは粘り次第です。

がんばりましょ?!

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