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区分所有法の敷地利用権の持分の割合

原則-分離処分が禁じられている場合において区分所有者が2個以上の専有部分を所有するときは、各専有部分にかかる敷地利用権の割合は、共有部分の
持分の割合による。

意味が分かりません。簡単な説明宜しくお願いします。

●質問者: ruckystrike
●カテゴリ:生活
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 2/2件

▽最新の回答へ

[1]敷地利用権の割合をきめる yamakagashi

専有部分を処分するときは、敷地利用権も一緒に処分しなければならない。

第22条第1項

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

数個の専有部分を所有する場合に一緒に処分しなければならない敷地利用権の割合は、14条1項から3項までに定める割合による。

すなわち、最も単純な場合では、数個の専有部分の床面積が全体に占める割合によって、専有部分と一緒に処分しなければならない敷地利用権の割合が決まる。

第22条第2項

前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第14条第1項から第3項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

マンション一部屋なら専有部分とそれに対応する敷地所有権は比較的明らかだけど、二部屋以上持っている場合はそうでもない。

だから、敷地所有権の割合の算定基準を明らかにしておこう、そして共有部分の持分割合と同じ基準(14条1項から3項)で決めよう、というのが22条2項の趣旨だといえます。


[2]http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k120.html popoya

私自身、マンションの管理組合役員をしたことがありますが、その体験をふまえて回答させていただきます。

同じマイホームでも、一戸建とマンションでは権利関係に大きな違いがあります。一般的に言って、一戸建の場合は建物の所有者はひとりですが、マンションは建物の所有者は複数です。敷地の所有権も、一戸建の場合は建物の所有者と一般的には同じ=単独所有ですが、マンションの場合は複数による共有=建物:住戸ごとに所有者が区分所有、土地:共有=敷地の利用権の共有となります。

この違いは、普通に生活している際には気にならないのですが、大規模な修繕をしたり建替え・買い替えをする際に、分譲マンションの場合は、建物の所有者が複数=区分所有しており、土地が共有であるため意思決定が容易ではないという問題が発生します。

<原則-分離処分が禁じられている場合>

一戸建ての場合、敷地と建物の所有権は切り離しできますので、土地の所有権は保有したままで、建物のみを売買することが可能です。

マンションの場合は「区分所有法」で、原則として建物の区分所有権と敷地の利用権を分離処分することを禁止しています。

つまり、区分所有部分=マンションの分譲住戸:A1001号室を売買するときは、敷地の利用権もセットで売買する。切り離しはできない、ということです。

<区分所有法の敷地利用権の持分の割合>

マンションの敷地利用権は、原則として専有面積の持ち分割合によって決定されます。

敷地利用権といっても、実質的には固定資産税の負担割合基準にすぎず、ほとんど意味がないのですが、敷地内駐車場の利用権という観点からみると、かなり複雑な問題を含んでいます。

仮に、住戸の広さ=専有面積がA101号室10m2/B102号室20m2/B102号室30m2:3戸のマンションで、敷地面積が120m2の場合、A101号室の敷地利用権の割合は10m2/60m2(10+20+30m2)×120m2となります。

仮に、敷地内駐車場が6台だとすれば、A101号室オーナー1台、B102号室オーナー2台、C103号室オーナー3台でシェアするのが区分所有法では妥当です。

敷地内駐車場が3台であれば1戸に1台でまず問題ないでしょうが、1台や2台しかないときにどうするか悩ましいところです。

大規模な修繕や建替えなど、重要な問題についての決議権についても、区分所有の権利形態は重要な関連をもっています。

複数所有といっても1オーナー2戸〜3戸であればいいのですが、等価交換方式のマンションのように、1/3〜1/2の住戸が元の地主保有といったケースでは「区分所有者が2個以上の専有部分を所有するときは、各専有部分にかかる敷地利用権の割合は、共有部分の持分の割合による」という条文の持つ意味は、非常に深刻な問題を秘めています。

お尋ねの条文は、管理規約あるいは売買契約の重要事項説明書に記載されて文言だと思います。管理規約あるいは売買契約のベースになっている通称:区分所有法=「建物の区分所有等に関する法律」は、分譲マンションで共同生活をおくるための最低限のルールを定めた法律です。法律の詳細は、下記をご参照ください。

■よくわかるマンション法

http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k00_law.html


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