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新たに店子との間に、長期になりそうな不動産賃貸借契約を結ぶ際の、家賃の取り決めの仕方について教えてください。

現在駐車場の更地に信金が出店依頼にこられました。
金融機関さんですから更新を重ね20年、30年と長期になる可能性が考えられます。

その際一番重要な?家賃ですが、周囲の相場など「事情を考慮して」更新するという抽象的な話だけで、具体的な見直し基準などは聞かせてもらえません。
特に建貸の場合など負債をし、その返済を長期に抱えて行う事なので、
建物の経年変化によって後々安くしてくれといわれるのか、インフレ・金利・地価高騰に応じて上げて貰えるのか等で事情が全く異なってきます。
このあたりの具体的な取り決めの例・方法などありましたらお聞かせください。

●質問者: hayato01
●カテゴリ:ビジネス・経営 経済・金融・保険
✍キーワード:インフレ 不動産 事情 信金 地価
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 2/2件

▽最新の回答へ

1 ● aoun
●35ポイント

私はあまり詳しくはないのですが、

現在お持ちの土地を駐車場としていたが、このたび、金融機関の店舗を建てるために、土地を貸すことになりそうだ、とのお話ですが、これは借地法という法律に該当する形になります。

あまりに大雑把な例えですが、土地を貸すにあたり、貸した土地に家やビルを建てても良いよ、ということにすれば、借りた方としては5年や10年で追い出されれば大変な痛手となりますね。ですから、借りる人を大家から保護するために昔からある法律が借地借家法関連です。例えば、15年後あなたが不意にお亡くなりになる、とか、お子さんに土地をお譲りになる、とか、あなたが借金をしたときに土地が担保に入れていたが返済できず土地が取り上げられた、または、経済的理由で15年後にあなたが土地を売却したいと思った等、すべて、土地の所有者があなたから他人へ変わってしまいます。この時、借りた方としてはビルまで建てたのにたった15年で出て行けと言われると巨大な損害を出してしまいます。ですから、借りるひとが借り続ける権利をいつまでも持っていられるようにしたのが借地法だと、イメージしてください。30年40年と借り続けるわけですね。(例えば東京銀座のビル街の借地権などをイメージしてください)ですから、あなたがもしも15年後にその土地を他人に売ろうとしたとき、更地を売るようなわけにはいきません。銀行さんの下の土地だけを売ろう、という話になります。


長い年限の借地期間において、当然賃料が変わりますが、これは双方随時交渉なのでしょうけれども、おおまかに言えば裁判所の調停ということが主要な世情の理解のようですね。金融機関さんとしては未来のわずらわしい交渉を考えても、通常は強い意見を言う大家さんも多いと考えたのか、或いは、ただ今契約をして貰いたい下心からか、又は、あまり家賃相談に乗りますと言えば将来どう大家が出るか分からないと警戒したか、今のところは、口を濁しているだけなのではないでしょうか。金融機関にとっては、常々あるケースなのでしょう。

土地の借地賃料については、借主が建築した建物の経年変化とは関係ありません。土地の地価評価額にのみ影響されると考えます。建物は毎年価値が減損していきます。土地は建物とは無関係に、その価格としてはですが、自治体の土地評価や近辺の売買事例に、その価値が影響を受けます。

以下私の考えですが、借地権の設定となると、いろいろと抵当権だとかその他諸々の権利が絡む大きな契約です。例えばあなたがその土地を抵当に銀行から金を借りようとしても借地権が設定されていますので、融資額評価にも大きく影響するかもしれません。ですので契約前の今だけでも専門の相談相手を設けられることをお勧めします。

ご参考程度まで。

賃料の減額 - 借地借家相談室 - 弁護士ドットコム

借地借家法 - Wikipedia(賃料額改定の特則)


2 ● sami624
●35ポイント

1.不動産の場合、売買については時価という評価基準が存在し、土地家屋調査士等基準を評価する有資格者がいますが、賃貸料については、賃貸価格相場や評価者というものが無く、評価方法が明確になりません。

2.検討できる手法としては、売買価格の指標である時価が5%以上上下した場合は、甲乙協議の上賃借料を変更できるものとする、と契約で明示しておけば、変更の可否はともかく交渉の土台には上がるでしょう。

3.当然のことですが、バブル崩壊後のように物価水準が低下している時期については、受取賃料引き下げの交渉を受ける義務が発生します。

4.自分にのみ都合の良い契約などはありませんから、賃料変更理由・変更方法を契約書で明言する場合は、自分が不利益になった場合も想定して考える必要があります。

◎質問者からの返答

aounさんsami624さん、ありがとうございます。

現在更地から、定期借地・建て貸しとふたつの方法があり、どちらでいくかまだ決めかねています。借地の場合にはそういう事は考えなくて良くリスクは低いが、利回りという点では落ちる・金融機関であればある程度長期に居てくれる可能性が高いので建て貸しでもいいかも?、しかしこちらで建物を建てて貸す場合には老朽化による賃料値下げも交渉余地に入ってくるとすると、将来のキャッシュフローが減る可能性もあるかもしれませんね。

未確定要因が多いと難しくなります(><)

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