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現在駐車場の更地に金融機関さんが出店依頼にこられました。

土地面積約260m^2、銀行が必要なのは建物100^2x2階+若干の駐車スペースです。(>中途半端に余り=賃貸駐車場以外に利用できない土地=が出そうです)

事業用定期借地・銀行用仕様建物の建貸・建貸で下2階銀行+上2、3階を賃貸マンションにするという3案があり、現段階で決めかねています。
この場合各長短所や、どういう条件の時にはならどれが有利である等、また交渉の進め方などついても教えていただける事がありましたら嬉しいです。

字数制限で賃料についてのQ別にさせて頂きました。こちらにもご回答どうぞ宜しくお願いします

●質問者: hayato01
●カテゴリ:ビジネス・経営 経済・金融・保険
✍キーワード:なのは マンション 中途半端 仕様 土地
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 3/3件

▽最新の回答へ

1 ● love-and-peace
●27ポイント

ポイントは不要です。

回答にはなっていませんから。

重大な問題に直面され大変だとは思いますし、質問文の字数制限もありますから、うまく表現できない部分があることには一定の理解をもつのですが、はっきり言って答えようがないのです。

たとえば、当該土地にかかわる情報がまったくありません。

たとえば用途制限、建ぺい率、容積率、土地の形状、道路との接地状況、路線価、接地道路の情報etc.

また、このような情報が得られたとして、回答を書くかというと書かないと思います。

これはプロの仕事であり、はてなの範疇ではないと思うからです。交渉ノウハウは有料ということです。もうひとつの質問のほうでも薦められているように、専門家と相談することが必要です。


2 ● sami624
●27ポイント

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-03/t-0301.htm

単なる定期借地権は、入居保証もなければ、期限前解約も可能であり、借主側に非常に有利な契約(質問者にとっては不利な契約)となります。

金融機関は見極めが早く、5年程度で採算の目処が経たない場合は、撤収という可能性が高く、その後再度駐車場利用者を確保するという必要性が発生します。

よって、定期借地権として場合は、解約停止期間を設定できるのか、住宅部分の定期借地部分について、入居保証をする不動産企業の斡旋があるのか、といった安定収入獲得条件の提示をどの程度事前に確約できるかが、交渉のポイントとなるでしょう。


3 ● aoun
●26ポイント

もう片方のコメント拝見致しました。

そうなると、お話としては、より積極的に利潤を追求されるというご趣旨となるかと考えます。つまりベイシックなところは、お考えが固まっているが、今後を長期的に検討するにおいて、収益率が気になるということですね。私その方面自体詳しくないものですから、回答を遠慮しようかと思いましたが、回答が付かず、ついぞ気になりましたので、形ばかりでもご回答だけと思います。


まず前提として、借地法関連の件ご説明させて頂きましたが、あれはあれで了解されたと前提致します。

となると、当然今後の積極的利益率を検討されるにあたり、不確定要素とし、次のような不確定要素が存在する訳ですね?。

?定期借地の場合、賃料の高下による利益率の低下。

?大丈夫だとは思うが、金融機関は本当に長期的にいるのか。

?建て貸しの場合両者とも、建築費用などは融資を受けるが、賃料収益によってプラス収益になるので、より有利でありながら、賃料収益の安定性に疑問あり。


つまり、定期借地の場合の賃料の高下による不安定性、賃借による収益率向上の場合の賃貸収益の不安定性、大きくはこの二つがネックとなって長期ビジョンの電卓を叩けないからには、少々当件判断いたしかねる、ということですね。


まず、定期借地の場合の賃料の高下による不安定性、については、飽く迄も金融機関営業所が相手ですので、あまりに無茶な値下げ交渉はしないのではないか?と思いますが、やはり私も確定しきれない部分があります。景気や地価については、今後暴落まではしないのではないかとは思いますが、例えば地方の方であれば、都心よりも下落による金銭的影響が大きかったりする可能性もあるかとも思いますし、なんとも言いがたきところかと思います。この辺については、その土地の存在する自治体の固定資産税評価係、または、相続税係に行って頂きますと、数年に1度、地価を計算しています。(確か相続税のための地価計算はかなり大雑把なものだっと思いますので、固定資産税用地価評価の方が宜しいかと思いますが)ここへ行き事情をお話しされ、過去10年20年、当該土地について、バブル時代からどの程度の価格下落が実際にあったのか、についての履歴を見ることが出来ると思います。(自治体のことですから、情報開示は各自治体によって異なるかもしれませんが、もともと公開情報ですし、現に所有者なのですから、おおよそ素直に教えてくれるかとは思いますが…)。つまり、バブル時代から20年の高変動時期においてのあなたの土地の地価の推移を見ることにより、科学的に正しい予測値が出るわけではありませんけれども、今後20年の当該地価についての判断材料の一つに出来る可能性も残るかと思います。

sami624さんが不動産鑑定士の件ご説明されていましたが、例えば、その自治体による固定資産土地評価も、もともと自治体担当の不動産鑑定士が計算根拠を販売し自治体に対してコンサルティングを行っています。自治体からその不動産鑑定士がどこの事務所かを聞き、そこで今後の動向等について、簡潔なアドバイスを要請することも不可能ではないかと思います。原則sami624さんの言うようなものではあるのですが、案外行って聞いてみると、ざっくばらんに話をしてくれるかもしれません。見通しとして科学的根拠には欠けるでしょうが、せめてイメージはつかめるかと思います。このイメージにおいて、賃料は地価に対する一定パーセントと仮定等しながら、従前からお話のある他土地の定期借地の賃料改定例・賃料の比率例等をさらに探ってみられるのも手でしょう。


次に、建て貸しの場合ですが、

いずれにせよ、建物老朽化による賃料下落が不確定要素であろうかと思います。しかし、建物老朽化以外にも、建物自体に魅力が無くなってくれば、不動産業者が賃貸を付けられず、空室が発生する場合も、重々ご存知でしょうがありますから、それを加えますと、これはこれでリスクがあります。ただ、そこは一般のマンション経営と同じではある筈ですから、建物建築費や税金等と照らし合わせ、出来るだけリスクを低減されるように、電卓とにらめっこされる以外に方法はないかと考えます。例えば、土地のロケーションによっては、郊外へなるほど、賃貸となれば当然リスクも上りますし、むしろあまりリスクが高いようならば、思い切って定期借地にしますか?。私の方では計算が分かりませんので何とも言えませんが。それとも、より都心の人気ロケーションであるならば、収益性の長期持続を見込みますか?。


いろいろご不安かとは思います。やはりここは電卓と向き合って、計算書を作り、あれこれと持ち込んで諸法の意見を尋ねられるのが宜しいかと思います。この程度の回答で申し訳ありません。

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