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※自己破産をしたほうがいいなどのありきたりのアドバイスはやめてください
前提 現在自宅マンションローンの残債は販売予想額と同じぐらいです。
現状 ○市信用保証協会は自宅を仮差押えし、○県信用保証協会は同物件を担保にするので了解の書類にサインしろと言ってきています。
質問1 自宅を差し押さえられてしかも自宅のローンは払わなくてはならないというのでは生活が不可能です。そこで私としては毎月返済するので自宅は差し押さえしないでもらいたいのですがそれは可能な話なのでしょうか。
質問2 ローンが残っている物件は差し押さえはしないという話は本当でしょうか。
質問3 信用保証協会は差し押さえしたはいいけれども住宅金融公庫に完済してから販売ですから完済額と販売した額との差額しか手に入らないと思うのですがそれでも差し押さえしますか?
質問4 信用保証協会が私を住まわせないという観点から自宅を差し押さえておいて私が完済するまで寝かせるか他人に貸すということは考えられますか?
質問5 担保の了解書類はサインしないとどうなりますか?したほうがいいですか?

●質問者: morikirausagi
●カテゴリ:経済・金融・保険 人生相談
✍キーワード:アドバイス サイン マンション 住宅金融公庫 信用保証協会
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 3/3件

▽最新の回答へ

1 ● hp365
●27ポイント

私の体験から申しあげると

質問1 差し押さえるということは、そのマンションを売って換金しようとしているのです。もし、あなたが、そのマンションに住み続けたいなら、一刻も早く保証協会の担当者と話し合う必要があります。そして担当者に保証協会に支払ってゆく旨を話してください。あとは、あなたと担当者との交渉になります。

質問2 そんなことはありません。放っておけば、物件の価値が

下がるはずですから、保証協会は差し押さえをするはずです。

質問3 差し押さえます。

質問4 保証協会は県の役所で、担当者は公務員ですから、賃貸などはできないでしょう。ただ、保証協会が、どこかの不動産会社に委託することは可能性としてあります。

質問5 サインしなければ強制執行になると思われます。質問1でも言いましたが、一刻も早く保証協会の担当者と話し合うべきです。

また、いろんな契約書類や権利義務関係など法律知識が必要になりますので、交渉前に法律相談を受けることをおすすめします。

http://www.saiken-kaiketu.com/cat5/post_20.html

◎質問者からの返答

丁寧なご回答を頂きましてありがとうございます。

1についてなのですが担当者はころころかわりそのたびに違うことを言います。半年に一度ぐらいは会っています。このまま続けていけばそのうち信用保証協会も諦めて債務の放棄ということになりませんか?

2・3自宅マンションがなくなるのは構わないのですがローンの残債は信用保証協会が払ったうえで彼らが転売するということであり、私がローンの残債を払わされ、彼らは私の自宅を差し押さえて私はそこに住めないということなら私は事実上生活できないということになります。そこはどうなりますか?

4信用保証協会の下にサービサーという債権回収会社があってそこが取り立てています。

5話し合って細々とでも払っていけばローンの完済までは差し押さえされないでしょうか?


2 ● sami624
●27ポイント

1.http://www.houko.com/00/01/M29/089A.HTM#s2.8

(先取特権の内容)第303条 先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

(物上代位)第304条 先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。

先ず物件の差し押さえが発生しているということ自体、先取特権の行使を目的としているため、そのような悠長な対応を考えられる状況ではありません。契約内容が分からないので、抽象的な回答となりますが、長期間の債務弁済不履行が発生し、先取特権行使の事前用件としての差押をしている訳ですから、契約書の期限の利益喪失自由に該当していると思われるため、差押解除は不可能です。全額弁済すれば可能ですが。

2.他のローンがある物件だから差押をしているのです。他のローンに優先して売却代金等から自己の債権弁済を履行させる目的で差押をしているため、そのようなことはありません。債権回収の事前準備が目的なのです。

3.当然します。

地価が上昇すると回収可能額が上昇するため、先に差押をして物価値上がり時の恩恵確保を確実にするのが目的です。

4.差押の目的は債権の強制回収です。代物弁済予約が設定されていれば、競売により自宅を失います。

5.事前によく交渉することですね。期限の利益喪失自由に該当すると、当該物件を競売により失うことすらあります。頑なに拒否をすると、資産隠しリスクの防止上競売をされるリスクが高まります。

◎質問者からの返答

sami624様

ご丁寧な回答ありがとうございます。

1についてなのですが担当者はころころかわりそのたびに違うことを言います。半年に一度ぐらいは会っています。このまま続けていけばそのうち信用保証協会も諦めて債務の放棄ということになりませんか?

2・3自宅マンションがなくなるのは構わないのですがローンの残債は信用保証協会が払ったうえで彼らが転売するということですね?私がローンの残債を払わされ、彼らは私の自宅を差し押さえて私はそこに住めないということなら私は事実上他の家賃も払いローンも払いということで生活できないということになります。信用保証協会は私のローンの残債は払いますか?

4彼らが単に保有のみするということではなくてあくまで転売するということですね?

5話し合って細々とでも払っていけばローンの完済までは差し押さえされないでしょうか?

もしお願いできましたらmorikirausagi@yahoo.co.jpまでメールアドレスをお願いします 今後質問をさせて


3 ● sami624
●26ポイント

http://www.houko.com/00/01/M29/089A.HTM#s2.10.1

(抵当権の内容)第369条 抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

この権利にしたがって債権者は競売の申立てをします。保有資産がなくなるまで、債務放棄はしません。

想定される事象としては、自宅の第一抵当権者は住宅ローン債権者でしょうから、保証協会付融資の延滞等により、担保物権の保全が開始されると、第一抵当権者が競売の申立てをし、売却代金から債務の弁済をする。残余財産がある場合は、第二抵当権者が債権回収する、という具合に弁済をしていきます。

でっ、保有資産が全くなくなった段階で、破産宣告という手続きになるのが一般的です。法的手続きをしない限り、債務放棄をすることはありません。

5については、債務の弁済可能性がある場合は有効ですが、困難な場合は話し合いにならないと思います。

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