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不動産のプロの方にお願いします
前提 現在自宅マンションローンの残債は売却予想額と同じぐらいです。
現状 ○市信用保証協会は自宅マンションを仮差押えし、○県信用保証協会は同物件を担保にするので了解の書類にサインしろと言ってきています。
質問1 法的にはともかく事実上ローンが残っている物件は差し押さえはしないという話は本当でしょうか。
質問2 信用保証協会が私を住まわせないという観点からマンションを差し押さえておいて私が完済するまで寝かせるか他人に貸すということは考えられますか?
質問3仮差押を外してもらわないと売れません。信用保証協会(銀行支払いができなかった場合代位弁済する機関)と話し合っても売却を認められないという可能性は何%ぐらいですか?(はんこ代を払うことは覚悟しています。信用保証協会に対する残債はマンション売却価格と同じぐらいです)
質問4
はんこ代とは通常いくらですか?

●質問者: morikirausagi
●カテゴリ:ビジネス・経営 経済・金融・保険
✍キーワード:はと サイン プロ マンション 不動産
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 3/3件

▽最新の回答へ

1 ● kanebun
●27ポイント

http://q.hatena.ne.jp/kanebun

先ずお聞きしますが、貴方は住宅ローンの他に多分事業資金として

市と県の両保証協会の保証付き融資を受けており、残債も住宅ローンと同額ぐらい有ると言う事ですね。

質問1.県が普通ならば2番手で差押してくるはずですが、担保に入れろとは疑問で、担保に入れる場合貴方に登記費用の負担があります。競売しても取れる見込みがないので、まさか差押の手続き弁護士費用を節約しようとしているのでしょうか。

質問2.債権があるからといって、個人の生活する居住権まで制限をすることは絶対に出来ませんし、マンションはあくまでも貴方の個人的な財産ですから公的機関といえども勝手に貸したり、売ったりの処分は出来ず、処分するに裁判所を介在させ競売という手続きを執らなければなりません。

質問3.保証協会は全額返済するか、話し合いの上、マンションを出来るだけ高く売却しローンを返済した残額全額を弁済するとしても、両方の保証協会(県も差押する)の返済は無理だと思うので、はんこ代による差押の解除は絶対に有り得ません。

公的機関は最終的には競売による解決を図ります、何故ならば裁判所の介在による売却ならば、債権償却の公的な言い訳が立つからです。

結論ー貴方は多少の収入があり、ローン返済が可能なようですから

両保証協会と協議して、毎月幾らかの返済(月々1万円でも可能なはず)をした方が良いでしょう。但し差押は返済まで消えません。

後は、裁判所に行き、自己破産でない任意債務整理という手続きが有ります、マンションは手放さず、貴方の現在の収入に合わせた全債務の弁済を考えてくれます。

◎質問者からの返答

詳しいご指導ありがとうございます。もう少し教えてください。

前提

自己破産はしません。(父親がマンション購入時共同債務者になっているので自己破産できないのです)

現在は月1万円ほど信用保証協会に返済はしています。

マンションのローンは住宅金融公庫なのですが遅滞なく払っています。

現在自宅マンションローンの残債は3300万程度で売却予想額と同じか300万程度下回ります。

債務は○市信用保証協会に元金1500万と○県信用保証協会に元金1100万ほどです。損害金は1千万になっているようですが。

任意債務整理は計算すると500万円を5年で返済ですから事実上無理です。


質問

1もし誰か第3者Cに3300万で売ってCが抵当権があるので信用保証協会に外してくれと言った場合はCは外せますか?

2住宅ローンの返済途中であっても信用保証協会は競売にかけますか?住宅金融公庫からすると「何でローンをきちんと支払っているのにそんなことをするんだ。そんなことしたら破産してしまうじゃないか」ということで住宅金融公庫は競売をとめたいと思うのですが住宅金融公庫は止めませんか?

3ローンが残っている物件を差し押さえして信用保証協会が転売するとなると一度住宅金融公庫に完済してからでないと売れないと思いますが私に完済できるわけはないので信用保証協会が一度完済してから転売するのですか?

4だとすると信用保証協会は差し押さえしたはいいけれども完済してから販売ですから完済額と販売した額との差額(例えば3000万残債があってマンションが3200万で売れた場合は200万円)しか手に入らないと思うのですがそれでも差し押さえて競売しますか?

5それともそんなことはせずにとにかく競売なのですか?競売にかけても信用保証協会には一円も入ってこないと思いますが。

6所有者名義を2人にすると差し押さえされにくいとききました。それは本当ですか。また今からでも名義を2人にすることは可能ですか。

7現在○県信用保証協会からいわれている抵当権の了承の書類にサインした法がいいですか。すると後々不利になることはないですか?

結論的質問

ローンが終わってからマンションを取られるのは仕方ないにしてもそれまではローンを払って住んでいたい。(貸していたい)可能だと思われますか?

あるいは売れるものなら売りたい。(多少赤が出ても)可能だと思われますか?


2 ● kanebun
●27ポイント

http://q.hatena.ne.jp/kanebun

前提について.共同債務者(共有持分者)でも破産は出来ます。先ず貴方が破産を申請すると、住宅金融公庫が強制競売に出し、いくらで競落されるか解りませんが、それで精算され住宅ローンは一応終わりますが、父親に対する残債務についての請求を貴方が内緒で返済するのです。貴方は保証協会等の全ての債務から解放されますので、気が楽になると思います。(多少マンションを安く売却したと考えてください)

回答1.Cが新権利者として主張しても保証協会は絶対に差押をはずしません。ましてや銀行がCに融資をしてくれません。

回答2.保証協会は貴方と返済について協議し、長期でも返済計画が納得できなければ貴方の持分のみに競売を掛けます。

住宅金融公庫は止めませんと言うより、止められませんそれぞれ機関によって事情が違いますから。また住宅金融公庫にとっても差押は期限の利益喪失事由ですから、いつでも貴方に対し全額の返済を迫れる立場です。公庫の管理部が悪い事例として早期に解決を図れと現場に指示した場合、公庫からの強制競売も有り得ます。(順調にローンを返済していてもです)

回答3.貴方にもう一度、債務整理と言うことはどんなに過酷なことかを解ってほしいです、銀行・保証協会などお金を貸す側は、貸すとき奇麗事を言いますが、いざ躓くと見事に裏返り自身の保身に走ります。

延滞債権について大きい損切りでもなるべく早く処理し、その回収金で次のお客に融資することを選びます。貴方に利息も入らないまま置いておくより、次のお客から利息をあげ収益に結び付けたいのです。

金融機関特に公的な保証協会は、融資先が任意で全債務を返済できる売却先を見つける以外、自ら動いて売却など出来ません、なぜなら売却の意思決定者は貴方ですから、それと協議が出来ない場合、公的な競売で解決することになっております。(内部的に止む終えない言う事情に以て行きたいのです)これで5までの回答だと思います。

回答6.共有持分にした場合、片方の持分(この場合貴方)しか差し押さえられないので、競売に掛けた場合も貴方の持分しか競売に出来ません、その場合父親の持分を持てないので誰も競落しませんので差し押さえても魅力はありませんが、お役人は機構上それでもやります形が必要なんです。

もちろん公庫は担保権者として両名の競売が出来ます。

県が担保にしたいと言う意味が解りました、それは差押だと貴方の分しか差し押さえられないので、父親を説得して担保差し入れの承諾印とサインを要求していると思います、貴方だけではない筈です。

公庫は本人の居住用として住宅取得の融資を国として行っており賃貸にした場合、約定違反で早期弁済を促されます。

過去は、公共料金の使用状況まで報告させられたと聞きます。

結論として、現在の貴方には荷が勝ち過ぎる債務が有るようですので、ここで何らかの方法を用いて一度身奇麗にする必要が有るのではないでしょうか、貴方が全ての債務を返済するにはこれから何年かかるのでしょうか、その間貴方は公的な信用は無い状態で、それからまた信用を何年かかって築くのですか、それよりも今から決断すれば数ヵ月後には身奇麗な状態になれますし、少ない収入でも有効に生かせます。

◎質問者からの返答

ありがとうございます 心より感謝申しあげます

さて 重ね重ね申し訳ないのですが下記質問させてください

質問1

父親が共同債務者になっているということは私の物件が差し押さえされて競売にかけられた差額、例えば現状3500万残債があり2500万で落とされた時は1000万ですね、この1千万は共同債務者の父親が土地の所有者でその価値が1000万だったときは住宅金融公庫は土地を差し押さえると思われますがいかがですか?私が分納すると言っても住宅金融公庫は聞かないと思うのですが。住宅金融公庫もそんなにぬるいところではなさそうな気がします・・・。

質問2

父親の土地が800万円だったらどうなりますか。また1200万円だったらどうなりますか?


3 ● kanebun
●26ポイント

http://q.hatena.ne.jp/kanebun

大変ですね。念のため、私は街の不動産業として永年業務を致しており、色々な顧客の相談に応じた結果の回等で、弁護士にも相談しながらの過去の知識で完璧ではありません。

横浜の場合、弁護士会の相談は40分7千円位、私の弁護士は1時間1万円です、是非プロに相談されては如何ですか、債務整理にはどうしても弁護士の力が必要です。(司法書士の取り扱い限度を超えております)

そこで回答します。

公庫も競売の結果の残債務次第だと思いますが、100万ではなく1000万ならば間違いなく、父親の不動産を差押、残債の弁済について話し合いの場がもたれます、いきなり競売はありません。

そこで弁済について貴方が明確な収入を証明し弁済計画を提示した場合でなければ貴方は相手にされません。父親が交渉相手となるでしょうが、やはり明確な弁済計画が必要です。

話し合いが不成立の場合父親の土地は競売です。

父親の土地の価格は一切関係ありません、2?300万でも差押します。

父親が貴方の他の債務の保証人になっていた場合は他の債権者に先に差押さえられると困りますから先ず保全に走ると思います。

最後の手段として止む終えないから、競売に掛けさして貴方の近親者もしくは、ごく親しい友人に3500万に近い金額で競落させ、

(そういう人達で、ローンも組めますから)その人達の名義にし、貴方が居住していても、時間を掛けて満足のいく金額で売却したらどうでしょうか、それであれば公庫の債務は取り敢えず消せます。

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