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差押え、競売物件についての質問です。
現在、借家(マンション)に住んでいます。
先日、裁判所の方が来られて、今借りている部屋が競売にかけられるとのことを聞きました。
貸主との契約書の条件によって、借主の権利を調べますといわれました。貸主との連絡が取れません。この部屋を気に入っているという条件を前提にして質問します。
1.通常物件が競売にかけられてから、どのぐらい住み続けることができるか。
2.この部屋を買取たいとおもってます。
・物件の相場を知る方法
・買い取るための条件(不動産屋さんは現時点の権利者は裁判所にあるとのことです)
・敷金礼金の保証について
3.注意点

以上をわかりやすく教えてください。よろしくお願いします。


●質問者: hefoco
●カテゴリ:ビジネス・経営 生活
✍キーワード:マンション 不動産 保証 借家 契約
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 6/6件

▽最新の回答へ

1 ● kurukuru-neko
●18ポイント

1. 賃貸契約の記載の期間

但し、更新出来るかどうかは不明

2. 不動産によるので、公示された情報を見てください。

新しい家主に権利が移る。

http://www.athome.co.jp/Haht_atweb/hsrun.exe/atweb_kk/athomeweb_...

3.

買えるとは限らない。

権利関係は調べる必要がある。

◎質問者からの返答

1.の契約期間内は住むことが出来るということなんですか。あと1年半ぐらいあるので、考える時間ができそうです。

2.リンク先見てみます。

ありがとうございました。


2 ● komeke
●19ポイント

面倒な事に巻き込まれてしまいましたね。

お見舞い申し上げます。

私も似たような状況を経験しておりますので、それを元に回答します。


1.どのぐらい住めるか

まず、差押、競売、競落までのおおまか流れは以下です。


差押

競売開始決定

現況調査

売却実施の公告

入札開始

競落

明渡し


裁判所の方が来られたという事なので、今は「現況調査」の段階だと思われます。

現況調査は約6ヶ月間程要すると言われていますが、現況調査の終了予定日時は裁判所に問い合わせると教えてくれます。


差押の場合、賃料を直接大家さんに支払っていれば、裁判所から建物占有者(あなたです)に『債権差押命令』が届きます。(届きませんでしたか?)

これは、「大家さんがあなたに対しての債権(家賃)を差押えますので、今後は大家さんには支払わないように」という意味の書類です。

ここに、「平成18年(○←カタカナ)第△△△△号」というふうに事件番号が書いてありますので、その番号で問い合わせるとスムーズです。

家賃を管理している不動産屋等に支払っているのであれば、この書類は不動産屋さんに行きますので、あなたのところにはきません。


その代わり、裁判所から照会書というものをもらいませんでしたか?

これは賃料や契約日など、あなたの使用状況を確認したい旨の書類です。

これにも事件番号が書いてありますので、これをもとに問合せが可能です。

裁判所は意外と親切なので、事情を話せば適切な部署に回してくれると思います。


次に、売却実施の公告が出てから競落までは約3ヶ月間と言われています。

競落したら、次は明渡しです。

競落から明け渡しまでの期間は、『短期賃貸借保護制度』が廃止されてからは、競落してから6ヶ月以内に退去しなくてはならなくなりました。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030812/


つまり、今の段階から計算すると約1年3ヶ月後には退去しなくてはならない計算になります。

ただ、次の所有者が引き続きの入居を認めれば、新たに契約をして、今まで同様住む事が出来ます。


2-1.物件の相場を知る方法

地元の不動産屋さんならある程度の予想はつくのではないでしょうか?

ただ、厳密な金額は入札で決定されますので、物件の公告を見て、最低落札金額を参考にする(かなり難しいと思いますが)しかないと思います。

物件の公告内容(最低落札金額、入札期日等)は公告日以降、裁判所でだれでも閲覧できます。


2-2.買い取るための条件

買取と言うのはマンションごとですか?あなたが住む部屋だけですか?

大家さんが所有しているのがあなたの住む1部屋のみならば、それも可能かもしれませんが、大家さんがマンションごと所有している場合は1部屋単位での買取は不可能だと思われます。


なぜならば、競売開始決定がされている物件は準備が整い次第、競売に掛けられる事は確実で、買うためにはあなたが入札して買い取るしか方法はありません。

不動産屋さんが言うように今は大家さんには物件に関しての権利は一切ありません。


2-3.敷金礼金の保証について

そもそも、礼金は入居時に謝礼として支払うものですので、差押に関係なく戻ってきません。

敷金については、残念な事にこれは現段階では保証されたものではありません。

敷金は本来、預り金であり、実際には入居者のお金なのですが、差押されたということは、大家さんは既にこの敷金も使ってしまっていると思ったほうがいいでしょう。

保証されるかどうかは落札した人によると思います。

落札者がそのまま賃貸物件として運用するのか、それとも転売するのか、また取り壊してしまうのかにもよりますので・・・。

次に所有者になる人が良心的で、且つ、そのまま賃貸運用をするつもりであれば、望みはあると言えます。


3.注意点

次の所有者が引き続き賃貸経営を続ける場合に、賃料を引き上げてくる可能性があります。

それはその人次第なので、今から予想は不可能なので、注意のしようはないのですが・・・。


敷金をできるだけ回収する方法があるとすれば、少し危険な行為ですが、競落される前にあらゆる費用を滞納して転居することです。

恐らく、差押対象になっているのは、家賃のみで、それ以外の管理費等は対象外だと思います。

大家さんに支払うべき費用全てを滞納して、原状回復もせずに引越をしてしまいます。

支払を要求されても、「敷金と相殺して下さい。」と突っぱねてしまうのです。

後味はかなり悪いですが、全く戻ってこない事を考えると少しは回収できます。


ただ、差押という非常事態に追い込まれた人というのは、普通の精神状態ではなくなっていることが多いので、

何らかのトラブルになる可能性もあるので、あまりお勧めはできませんが・・・。


色々心配な事は多いと思いますが、はっきり言って、できることは殆どありません。

住みつづける覚悟を決めるか、さっさと引っ越してしまうかの決断をするぐらいなんです。


参考になれば幸いです。頑張って下さい。

◎質問者からの返答

ありがとうございました。

だいたいの流れも理解できました。

裁判所の方は明日こられるようなんですが(2回目)、komekeさんがおっしゃるように、「現状調査」の段階だとおもわれます。

>差押の場合、賃料を直接大家さんに支払っていれば、裁判所から建物占有者(あなたです)に『債権差押命令』が届きます。(届きませんでしたか?)

はまだ届いていませんが、現状調査が終わると届くと考えておきます。(賃料は直接大家さんに支払いしてますので)

賃料滞納の件は、不動産屋さんに支払わないで、滞納してくださいといわれましたので、そのようにしようと思っています。その場合、後でまとめて払う義務のようなものはないんですか。(例えば1年3ヶ月住み続けることができたとして、その分を敷金礼金と相殺できるのでしょうか)

komekeさん、いろいろ詳しく教えていただてありがとうございました。


3 ● Baku7770
●19ポイント

立ち退きの法律相談

1.賃貸借契約にもよります

詳細はURLをご覧下さい。競売即立ち退きというのはあり得ません。

恵不動産 競売Q&A

2.一番手っ取り早い方法は新聞広告で同じマンションの物件から推測する方法があります。

それよりも公告に最低入札額が載っていますから、それをベースに予想して下さい。hefocoさんという占有者がいますので一般にはそう高くはならないはずです。立ち退き料が必要になりますから。

敷金・礼金も不要です。

裁判所から来たのなら、傲慢な態度をちらつかせるといった手もありましたのに。

◎質問者からの返答

url参考にさせていただきます。

裁判所の方に傲慢な態度をちらつかせた場合の利点がどこにあるのかわからなかったので、素直に応じようと思っていました。もし、裁判所からの対応でのアドバイスがありましたら、ぜひ教えていただきたいです。よろしくねがいします。

ありがとうございました。


4 ● komeke
●18ポイント

>まだ届いていませんが、現状調査が終わると届くと

そうなのですか?

私の経験では、現況調査の前に届いたような気がします。

ただ、その経験というものは住んでいた家ではなく、会社が入居していたビル(賃貸契約をしていた)だったので、法人と個人ではもしかしたら扱いが違うのかもしれません。すみません。

そうだとしたら、私の回答はホントに参考程度にされてください。


>後でまとめて払う義務のようなもの

これも私の経験と異なりますね。

私の場合は、債権者(銀行等)が債権を債権回収会社へ売ってしまっていたので、そこへ支払うように通達が来ましたので、オーナーへは支払わず、当初から(現況調査が来る前から)債権回収会社へ毎月支払っていました。

ただ、支払わなくていいという事はないはずです。

現在、家賃の債権者は、大家さんから銀行又は債権回収会社へ移行していると考えられますので、今現在特に振込先を指定されていないのであれば、後に請求されると思います。


まず、落ち着いて現状把握をしましょう。

不動産屋に詳しい事情を聞いて、さらに同じ内容を裁判所に対しても確認したほうがいいと思います。

明日、裁判所の人がくるなら疑問に思うことを詳しく聞いてみられるといいと思います。(ちなみに、傲慢な態度に出るメリットはあまりないように感じます。裁判所とあなたの間に利害関係はないとおもいますので。)

時間はあります。慌てて行動しないようにしてくださいね。

支払い先の変更要求があったとしても、少々の遅れは何も言われないと思います。

支払いに関して疑問がある場合は、その疑問を解消してから支払いされることをお勧めします。


私は業務でこの件に携ったのですが、敷金を取り戻すために弁護士や行政書士3?4人に色々話を聞きに行きました。

それぞれ、見解が違ったりしていたので、総合的な判断が必要だと感じました。

今はまだhefocoさんは専門家に相談する必要はないと思いますが、もし必要が生じた時は、地元の弁護士会や商工会議所で個人向けにも無料相談会を実施していたりもしますので、そういうところを利用されると良いのではないかと思います。

◎質問者からの返答

ありがとうございました。

いい経験だと思って、この機会に学習しようと思っています。ご親切にどうもありがとうございました。


5 ● kurukuru-neko
●18ポイント

[ポイント不要]

短期賃貸借保護制度既に施行されてたんですね。

全くしりませんでした1.2は期間、敷金は

間違っています。

a#2 komeke さんが正しく

1.は競売後 6ヶ月以内ですね。

2.敷金も法律上は返す必要がないようです。

Homesでみると同じような方の質問が結構ありました。

http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1882302

http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=2440808

>あと1年半ぐらいあるので

2年契約 敷金・礼金 2・2 + 不動産 1ヶ月+引越

で6ヶ月程度とすると

競売期間が6ヶ月以上あるなら、滞納したい気分ですね。

ただ滞納すると賃貸契約で2ヶ月位滞納で契約解除に

なるような気がします。

次回契約時

=============================================

http://www.repros.jp/knowhow/mno12_040409.html

◎質問者からの返答

ありがとうございます。

滞納の件もありがとうございました。


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