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土地120坪(約400?)が3,500万、上物が賃貸軽量鉄骨アパートの4世帯向けで3,500万、家賃を月7万5千(4世帯月合計30万、年間合計360万)として、

保守管理、税金、金利、入居率、10・20年経過時修繕、などのマイナス要因を考慮し、実際には8,500万を全額借入、約25年で完済

この内容に関する問題点をお願いします

●質問者: tt4kmi
●カテゴリ:ビジネス・経営 経済・金融・保険
✍キーワード:360 アパート マイナス 世帯 保守
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 4/4件

▽最新の回答へ

1 ● keii-i
●23ポイント

http://www.ohyasan.com/capsule.php?fCaid=2


まず土地価格ですが、坪単価がおよそ30万円。首都圏であれば、かなりの郊外

だと考えられます。


地価がそれぐらいの場所・環境で、はたして、7万5000円の家賃設定で入居者が

いるかどうか? の見通しに少々難があるように思われます。


URLで出したところの上のほうに、ほぼ同地価での簡単な事例が出ています。


おそらくは都市郊外型ファミリー志向の集合住宅の設定だと思いますが、入居者

集客には、周囲の環境がモノをいってきます。学校やショッピングセンター、

医療機関の存在ですね。勤務地となる場所への交通の便なども重要でしょう。

そういった全体的な構想がなく、単純に土地建物のコストだけを考えての

集合住宅運営は、難しいのではないでしょうか?


2 ● kappagold
●23ポイント

(支出の部)

8,500万を全額借入、約25年で完済の場合、固定金利で3.5%(ボーナス時返済無し)を選択すると、総返済額は約12,800万、年間返済額は、約510万です。

(2.5%でも、総返済額は約11,400万、年間返済額は、約460万です)

http://www.shizuokabank.co.jp/financecalculation/fi-006.jsp

(収入の部)

管理費及び諸経費は、家賃の5?10%と言われています。

今回は、管理を別会社に頼むとして10%を採用します。

家賃の増減は無いとも仮定。(5%程度の下落を見込んだ方が良いのですが・・・。)

平均入居率を80%と仮定します。

上記条件で、収入は約260万

(評価)

支出と収入の差は、250万ですので、割りに合わない経営かと思います。

家賃を倍に上げるまたは世帯数を倍に増やすと、収入は520万となりますので、この程度の条件で、低金利(2.5%)の借入れですと、年60万円のプラスになります。

他に収入があるとして、この程度が良いのでは?と思います。


3 ● paraizo
●22ポイント

その内容では普通貸してくれないような気がします。どこの銀行ですか?

金利2%でも年間返済額が400万を越えてしまうので全く現実性が無いと思います

自己資金を投入するか、もう少し利回りのいい物件(最近は少ないですが)を探すことをおすすめします

http://www.hownes.com/loan/sim/index.html


4 ● Lhankor_Mhy
●22ポイント

http://q.hatena.ne.jp/1193856828

こんにちは、不動産営業をやっているものです。

25年3.5%元利均等払いで8500万円の借入では、月額42.6万円の支払です。毎月赤字ですが、大丈夫ですか? また、あなたは大丈夫でも銀行は大丈夫ですか?

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