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信託を利用した証券化について教えてください。「簿価で信託できるため、資産の時価が問われることになる。かつては『不良債権とばし』で悪用されたこともあり、不動産の評価が時価を反映しているか否かの点で怪しいものも散見されました。」というくだりが解説書にあったのですが、さっぱりわかりません。どういうことか教えてください。

●質問者: draftand
●カテゴリ:ビジネス・経営
✍キーワード:いるか 不動産 不良債権 証券化 資産
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 2/2件

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1 ● tsubo1
●35ポイント

証券が「時価会計主義」に基づいて評価されていると、「取得原価主義」に基づくよりも、投資対象の価値をより正確に把握できる、ということではないでしょうか。

きちんとした用語の説明は以下のリンクなどで読めますが、おおざっぱな私なりの説明をしてみます。

http://www.jetsnet.co.jp/nyumon/kabuyogo/s/s2/jikakki.html

http://www.findai.com/yogo/0059.htm

証券とは、大雑把に言えば、何十億円、何百億円という大きな資産を小口に分割して投資家に販売する方法です。いま、たとえば、銀座にあるビルが証券化されて、一口1万円で10万口売り出されていたとします。売り手は、このビルが1万円×10万口=10億円の価値がある、とうたっていることになります。投資家は、そのビルが10億円の価値があるものと信じた上で、購入を検討するわけです。


しかし、この「10億円」という価値は一体どのように算出されたのか、というのが問題です。ひとつの考え方は、「まえの持ち主から10億円から買ったんだもん」という考え方で、これが取得原価主義です。もうひとつは、「いま、このビルを他の人に売ったとしたら10億円で売れる」というもので、これが時価会計主義です。


そのビルの現在の市場価格と取得価格が同じ時は、どのような方法で計算したのかはあまり問題ありません。しかし、たとえば、そのビルが20年前のバブルの絶頂期に10億円で購入されたものだとすると問題があります。当時と比べて、現在の不動産の価格が安くなっていること、築20年以上もたっていることを考慮すると、当時10億円で取引されていた物件は、現在の「世間並みの10億円」の物件に比べると相当ショボイはずです。ぼろぼろだったり立地条件が悪かったりで、「ふつうの10億円」の物件よりも利益があがらないビルであるに違いありません。そのような場合、投資家は、おもっていたよりも収益の分け前がもらえないばかりか、証券を転売する際には一口1万円以下でしか売れなくなってしまうでしょう。


一方、もしそのビルが時価会計で計算されていたとしたら、ビルの値段は、例えば3億円とかそれなりに安いものとなります。証券の一口あたりの値段や売り出し口数は、その額に応じたものになります(例えば3千円×10万口とか、1万円×3万口)。この場合、それぞれ投資家にとって、証券の値段が安いとか、一口から上がる分け前が多くなる、というメリットがあります。転売時に買い叩かれる心配も少ないでしょう。そんなわけで、投資対象である資産の現在の価値を正確に把握するためには、一般的に、時価会計主義のほうが好ましいのです。


不良債権とばしに利用された、というくだりは、例にあげたような時価と取得原価がかけ離れたショボイ物件を半ば意図的に取得原価で見積もって証券化したことが過去にあった(けど今は大丈夫ですよ)、ということだと思われます。

◎質問者からの返答

丁寧にご回答いただき、どうもありがとうございます。「簿価」よりも「時価」の方が評価の基準として好ましいということは理解できたのですが、「簿価」で「信託」できたからといって、それがなぜ「不良債権とばし」につながるのかがさっぱり理解できないのです。


2 ● tsubo1
●35ポイント

銀行などが不動産を担保に企業にお金を貸し、結果的に企業がつぶれてしまった場合、担保の不動産をもらいに行きます。このとき、貸していた金額より、取り立てた担保の不動産の価値(ここでは時価)が低い場合には、銀行はその差分を損失(たぶん特別損失)として計上しなくてはいけません。しかし、役所や株主に怒られるのが嫌なので、銀行は損失の計上を回避しようとします。


このとき、取り立てた不動産を時価でなく(担保評価額に近いであろう)簿価で、第三者に売ることができれば、損失が明らかになることを防ぐことができます。簿価に基づく資産評価を利用した「飛ばし」とはこのことをさすと思われます。

(この第三者に売る段階のところで何らかの証券化の手続きが入っているのかもしれませんが、ちょっとそこまで詳しいことは僕にはわかんないです。一応、なんか関係のありそうなリンクを貼っておきます。http://www.nikkeibp.co.jp/archives/055/55229.html)



*ところで、ご質問の「信託」とは「不動産投資信託」のことでしょうか?私の理解では、不動産投資信託が出回り始めたのはここ数年で、不良債権の「飛ばし」が問題となっていたのは基本的にそれ以前のことだったと思う(具体的には連結決算が一般的になる前のこと)ので、ちょっと解釈に苦しんでいます。draftandさんがお読みになった解説書のくだりは、「簿価で信託した際の不良債権飛ばし」について述べているのではなく、「簿価と時価の違い」について述べているのではないかな、と思います。違ってたら本当にごめんなさいなのですが、

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