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【賃貸店舗退去時の原状回復について】オーナーさんとトラブってます。ご助言ください!

4年前にスナック居抜き物件でバーを開業しまして、
不動産屋からは「好きにリフォームしていいよ」と言われていたので、
壁、天井、カウンターなど全般的に材の張り替えを行いました。

で、今月閉店することになりまして、
原状回復義務の適応範囲とオーナーの権限について質問があります。

質問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。
※元のスナックの建築、設計、仕上げなどの情報は残っておりません。

質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。
※契約書にはこの制限に間する記載はない
※オーナーの指定業者よりこちらで探した施工業者の方が回復コストが安い

以上、分かりづらかったらすみません…
何卒お力添えのほどを!

ご不明点などあればその旨コメントしてください。説明or修正致します。

●質問者: bulge
●カテゴリ:ビジネス・経営 生活
✍キーワード:すみません オーナー カウンター コスト コメント
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 6/6件

▽最新の回答へ

1 ● 潮澤 昴
●10ポイント

質問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。

元のスナックの通り

でしょう。

参考URL:

http://fudosan.2525.net/2007/12/post_7ca7.html

質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。

それは不要のようです。

参考URL:

http://www.kikakubiru.net/cm/index.html

◎質問者からの返答

ご回答ありがとうございます!参考になります。


2 ● yazuya
●50ポイント

問1. 原状回復では元のスナックの通りにしなければならないのか。あるいはスケルトンまで戻せば回復義務を果たしたことになるか。

※元のスナックの建築、設計、仕上げなどの情報は残っておりません。

スケルトンにまで戻さなければならないわけではないです。

また、完全に元に戻すことも常識的に考えて不可能ですので、一般的に「借りてきた状態はこのくらいだったなあ」というのが通る程度に戻すことになるでしょう。

元の情報がどこにもないのでしたら、貸主だって細かいところをあげつらって「元に戻ってない」ということもはずなのでむしろちょうどいいかもしれません。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/genjoukaihuku.h...




質問2.オーナー指定の業者で施工しなければならないのか。

契約書に指定の業者しかダメと書いてあっても値段が酷ければ無効な場合もあります。

そのような規定がないのであればなおのこと指定の業者でなくても大丈夫です。

※オーナーの指定業者よりこちらで探した施工業者の方が回復コストが安い

この場合は見積書をもらっておけばあとで裁判になったとき等に有利です。

どの程度安いのかもポイントですが、そもそも契約書に規定がないのであれば少しでも安ければどこを使っても構わないはずです。


常識で考えて、価格に関わらずオーナーの指定した業者しかダメというのがまかり通るのであれば、業者とオーナーが組めばいくらだってとれることになるじゃないですか。

1円で貸しておいて、退去の時に「原状回復は指定した業者がやります。費用は1億円」です。なんてこともできちゃいます。

通るわけがないでしょう。

◎質問者からの返答

ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。

>元の情報がどこにもないのでしたら、貸主だって細かいところをあげつらって「元に戻ってない」ということもはずなのでむしろちょうどいいかもしれません。

これについてなのですが、逆に元々ありもしないことを要求されたりされそうで怖いのです…建物はみえないところも多分にあるので…

「それがあったかわからない」というものに関しては強気で突っぱねることが出来るのでしょうか。


3 ● haruyo_koi
●30ポイント

自由に改装してよいとのこと。

それくらい言ってくれる人なら、もしかしたら、そのままでいいというかもしれません。

また、原状回復する際は、後からつけたカウンターなどははずすことになります

原状回復をしてから、引渡しなので

引き渡すまではあなたの責任であり、相手にその業者を決める権限はありません。

元にもどっているかどうかというところで初めて相手がでてくるのです。

あなたが改造したものを、なぜオーナーが口出しするのでしょうか?

最初はゼロの状態、そこに改装をして自分がものを足す。

渡すときは元に戻せという だったら自分で足したものを引いて、ゼロにして渡す。

これが普通では?

相手はゼロの状態であれば、素人がやっても業者がやっても文句は言えません。

ただし、素人がやることにより、何か問題が生じた場合は責任を問われます。

最初に確認したほうがいいですよ

オーナーは次の借り手を同じ系統の人で捜しているかもしれません

そのまま利用できると思って・・・。

◎質問者からの返答

ご回答ありがとうございます。

すみません、オーナーの希望に関する情報が少なかったようです(反省)

こちらに追記させてください。

【追記:オーナーの希望】

オーナーはゼロに戻すことを希望しているのではなく、「前入居者の店舗の姿」を原状回復として希望されています。

僕らの作った内装を居抜きでまるまる使いたい次の入居希望者が現れても、その入居を渋る感じなのです。


ですので原状回復の範囲を確認したく、以前の店舗デザインを要求されたらコスト的にたまったもんじゃない、ということなのです。

質問が不慣れですみません…


オーナー側に業者を決める権限はない(最初に取り決めない限り)というのが大方のご意見ということで安心しました。

引き続き宜しくお願いします。


4 ● yazuya
●50ポイント

「それがあったかわからない」というものに関しては強気で突っぱねることが出来るのでしょうか。

突っぱねてまず問題ないです。

仮に裁判になったとすれば、利益を得るほうが証明責任を負いますので相手がそういうものがあったことを証明しなければなりません。


また、そもそもそのようなことは関係なくとも、あなたがどうしても費用を払わなかったところで相手だって払わせるために裁判などを起こすのは手間で不確実なので普通は嫌なはずです。大体、日本の裁判など勝った方だって損をすることが多いのです。

相手にお金を払わせたい方が(仮に正当性があっても)既に不利なので実はあなたの方がその点でかなり有利なのです。


一円も払わないというのは通らないかもしれませんが、交渉の手段としては「そんな無茶苦茶言うならもう一切知らない。『好きにリフォームしていいよ』といわれた以上、原状回復の義務はない。これで明け渡すから文句があるなら訴えろ。」くらいの態度で交渉するのもアリかもしれません。

法律がどうなっていようと、この手の交渉は強気にやった方が大抵勝ちます。

◎質問者からの返答

なるほど。非常に参考になりました。強気が大事ですねw

オーナー側の証明手段は再度検証してみます。

強気にいってひょっこり証明されないよう確証持てればと思います。

ありがとうございました。


5 ● Lhankor_Mhy
●100ポイント ベストアンサー

こんにちは。不動産営業をやっているものですが。

居抜きというのは、物件内の造作物を前入居者から買い取っている形になるんですね。ですので、それらの所有権はあなたにあります。そうなると、造作物の処理はあなたの責任になります。

一般的に居抜きの退去は

・造作物を残して退去

・スケルトンで退去

になります。入居時の状態に戻す、というのは「造作物を撤去して造作物を設置する」という、誰の得にもならないものなので、あまりやらないと思います。

どの退去方法になるかは、通常契約書に書いているものなのですが、それが不明であれば話しあいで決めるしかないと思います。

なお、業者はオーナー指定の方があとあと楽です。(退去後に「××が直ってない!」とか言われたくないでしょう?)

◎質問者からの返答

ご回答ありがとうございます。

業界人からの回答、心強いです。

4の回答へ先ほど返信の形でも追記させてもらったのですが、

オーナーは前の店舗の造作も回復させたい、Lhankor_Mhyさんの仰る「あまりやらない」ことを希望されてます…

こちらとしては、「前の造作を復帰」という一文が契約書にない以上、原状回復としてそこまでする義務はないと思って思っているのですが、いかがでしょう?またご意見いただければ幸いです。

業者はコストと内容に納得がいくようであればオーナー指定の方が良さそうですね…

退去後のトラブルをさけるには「確認期限」みたいなものを設ければリスクが減るでしょうか?


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