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不動産の競売についての質問です。

銀行から借り入れをして建物を建てており、建物にその銀行の根抵当が設定されています。
支払いが滞った場合、当然銀行から競売を申し立てられますが、その場合の額は通常の取引よりも相当低くなるようです。

この初期の設定額はどのような根拠で決まるのでしょうか?

また、例えば収益物件のマンションで、表面利回り10%で約1億円と評価される物件の場合ですと、落札額の相場というのはいくらぐらいになりますでしょうか?

また、この時の落札額が残債額に届かないであろう場合、銀行はそのまま競売に踏み切るものでしょうか?
例えばそういう場合、ローンの組み替えをして返済が破綻しないようにし、全額返済できるようにした方が銀行としては利益になると思いますが、そういった交渉には応じるのでしょうか?


●質問者: sauvage
●カテゴリ:ビジネス・経営 経済・金融・保険
✍キーワード:いであ マンション 不動産 利益 収益
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 4/4件

▽最新の回答へ

1 ● kazumori7
●10ポイント

通常 延滞期間が3ヶ月間になると銀行は期限の利益を喪失させて、抵当権を主張してきます。しかし最初は高い価格での任意売却を進めていきます。見つからない場合、競売に入ります。

◎質問者からの返答

ご回答有難う御座います。

なるほど、返済が滞って即競売ではないのですね?

>任意売却を進めていきます。

とは仲介業者を紹介するなどという事でしょうか。


2 ● kappagold
●40ポイント ベストアンサー

1番の回答のように通常は、任意売却が先です。銀行としては、きっちりと回収できる方がいいに決まっています。任意売却にしても、(機関によると思いますが)、居住物件であれば、親族などに購買を進めてそのまま居住できるような形での売却を進めるという話を聞いたことがあります。


契約書を見ないと判りませんが、「担保物件が抵当割れを起こした時には債務者は新たな担保を提供すること」というようなことは書いてありませんか?

書いてあって、何も請求されていないなら、今は、抵当割れはしていないと思います。


>落札額が残債額に届かないであろう場合、銀行はそのまま競売に踏み切るものでしょうか?

そのような事もあります。


>例えばそういう場合、ローンの組み替えをして返済が破綻しないようにし、全額返済できるようにした方が銀行としては利益になると思いますが、そういった交渉には応じるのでしょうか?

きちんと弁護士を挟んで交渉すれば、交渉に応じてくれると思います。

しかし、「ローンの組み替えをして返済が破綻しないようにし、全額返済できるように」の部分に疑問が残って、さらに不良債権を抱える可能性が高ければ、当然応じてくれません。

◎質問者からの返答

詳しいご回答有難う御座います。

契約書も確認してみます。

弁護士を通せば交渉の余地はあるようですね。

大変参考になりました。

引き続き、競売価格の設定の根拠や落札額の相場をご存知の方がいらっしゃいましたらご教示頂けたらと思います。


3 ● Lhankor_Mhy
●40ポイント

こんにちは、不動産営業をやっているものです。

>この初期の設定額はどのような根拠で決まるのでしょうか?

競売資料のいわゆる3点セットをご覧になったことはありますか?

その中には不動産鑑定士の評価書が入っているのですが、だいたい「競売市場の特殊性により修正する」と7割をかけられています。つまり、割の価格が競売相場と考えられていると言うことです。

ですので、その物件の一般的な相場の価格が分からないと、競売相場は分かりません。収益還元による評価は地域性・物件の築年数・観測によって変わりますので、ご質問文の情報では答えられる人はいないでしょう。

>例えばそういう場合、ローンの組み替えをして返済が破綻しないようにし、全額返済できるようにした方が銀行としては利益になると思いますが、そういった交渉には応じるのでしょうか?

リスケは十分にありえると思いますが、公庫は厳しいと聞きます。銀行にご相談されるべきです。

◎質問者からの返答

ご回答有難う御座います。

一般的な価格の7割という事ですね。

組み替えについても参考になりました。

現業の方の意見が聞けてありがたく思います。

大変参考になりました。


4 ● shashimo
●18ポイント

>この初期の設定額はどのような

裁判所から依頼を受けた不動産鑑定士が評価(価格設定)します。

>例えば収益物件のマンションで・・・・・

駅からの距離・地域(東京?)・築年数・間取り等々条件にもよるので一概には言えません。

競売の最低入札価格ですが入札が無ければどんどん下がっていきますので、入札があるかどうかは実際に競売にならないと解りませんね。

新しい物件でしたら8%程度の利回りで落札されることもあるようです。

>落札額が残債額に届かないであろう場合・・・・

届かないケースが多いですが、銀行側にとっては覚悟していると思います。

>ローンの組み替えをして返済が破綻しないようにし・・・

アパート用に借り入れた負債が原因での競売でしたら道銀行での組み替えは難しいかも解りません。

銀行の性質上「借り換え」であれば他銀行に相談した方が期待できると思います。

一度延滞した顧客には余程の事がない限り追加融資・組み替えは実行して貰えないです。

「借入残高」を上回る売却ができるのであれば他銀行で借り換えを相談されてはどうでしょうか?

参考リンク wiki不動産鑑定士

◎質問者からの返答

ご回答有難う御座います。

なるほど、他行に当たってみるのも手ですね。

確かに住宅ローンの借り換えは、多くの銀行が盛んに営業していますね。

参考になりました。まことにありがとうございます。

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