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マンション管理組合の会計で、区分所有者の一人の税理士が税理士業務をおこなうのは? 管理会社が、業務の一部として受託するのは?

元の質問は: http://q.hatena.ne.jp/1230811276

分譲マンションの管理組合の会計監査と税務を、居住者の税理士なり公認会計士に依頼するのは、税理士法、区分所有法、その他法令上、可能でしょうか?
または、実際に会計事務を担当しているマンション管理会社が、税務も受託するのは可能でしょうか?

約250戸のマンションで、法人格は無し(任意団体と同じで、理事長の個人名で口座)。
年間予算が2000万円弱。一時的に億円超の収入の見込み。駐車場の第3者からの収入あり、自動販売機からの収入あり。納税実績なし。事業者届け無しです。

居住の税理士さんは、別の市で営業されているとのことでした。
マンション管理会社の業務には、税務は含まれていませんでした。

●質問者: komari-neko
●カテゴリ:ビジネス・経営 生活
✍キーワード:なう マンション マンション管理 予算 人名
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 4/4件

▽最新の回答へ

1 ● yazuya
●200ポイント

別に問題ありません。というか、管理組合の構成員が管理組合の税務処理を行うのは税理士資格がなくても可能です。

そうでなければ法人や人格のない社団等は税理士がいないとどうしても申告できなくなってしまいます。


ちゃんとした税理士に頼むのであればなおいいでしょう。

また、他市で営業していることは特に問題ありません。


自分のマンションの税務処理をしている税理士のブログがありました。

http://shuriken.tenkomori.tv/e42087.html


2 ● newmemo
●400ポイント ベストアンサー

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40HO034.html

法人格のないマンション管理組合は、人格のない社団に該当します。

(定義)

第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

(中略)

人格のない社団等 法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものをいう。

人格のない社団等は法人とみなして法人税法が適用されます。

(人格のない社団等に対するこの法律の適用)

第三条 人格のない社団等は、法人とみなして、この法律(別表第二を除く。)の規定を適用する。

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40HO034.html#10010000000020...

ただし書きにより人格のない社団等は、収益事業を行った場合に納税義務者となります。

第二章 納税義務者

第四条 内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合、法人課税信託の引受けを行う場合又は第八十四条第一項(退職年金等積立金の額の計算)に規定する退職年金業務等を行う場合に限る。

http://www.osakacity-mansion.jp/mankan_qa_13c.html

収益事業とは33種類の決められた事業で継続して事業場を設けて営まれるものをいい、たとえば、共益費や組合費を集めて必要な事業を行うことは単に共通の費用を組合員が分担して負担することにすぎないため、非収益事業となり、法人税は課税されません。

http://www.imanaka-kaikei.co.jp/kss05.htm

後段に収益事業に関して詳細な説明が上がっています。但し、年度が古いために税率は間違っていますのでご注意ください。

しかし、共益費や組合費を集めて必要な事業を行うことは収益事業ではなく、ただ単に共通の費用を組合員が分担して負担することにすぎないため、非収益事業となり、法人税は課税されないことになる。

(3)収益事業の範囲

?駐車場業

ただし、この駐車場業等を有料で組合員以外の第三者に貸し付けたような場合には収益事業となる。

質問文から税務上で問題となるのは、「駐車場の第3者からの収入あり」と「自動販売機からの収入あり」に関してです。後者に関しては、自動販売機がマンションの住民にのみ提供されていれば下記の「管理組合という地域自治会が、その自治会の構成員を対象として行う共済的な事業であること」と同一視できそうです。マンションの住民以外にも提供されていれば、原則として収益事業となります。他にも有りそうでしたら上記の「収益事業の範囲」を参考にしてください。

> 一時的に億円超の収入の見込み。

修繕積立金の収納なのでしょうか。もしそうでしたら金額は大きいですけど、収益事業に該当しませんので税務とは無関係です。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/...

----------------------------------------------------------------

質問文からマンション管理組合として税務を考慮しなければならない収益は、マンションの住民以外への駐車場の賃貸収入と自動販売機による収入です。法人税の申告は、マンション管理組合から税理士に依頼すれば宜しいわけです。税理士は住民に限定されていませんので、たまたま住民の中にいれば、その方に依頼してもいいですし、他の地域の顔見知りの税理士に依頼されても構いません。

マンション管理組合が管理会社に業務委託していることも多いです。その中に、駐車場の賃貸管理も含まれているとします。マンションの住民以外への駐車場の賃貸収益は収益事業になるのですが、管理会社に法人税の申告を依頼するのはダメです。

次のような事例を想定しました。事業会社X社が遊休土地を持っていて、駐車場の管理をZ社に委託したとします。X社の所得は、この駐車場収益だけとします。Z社がX社の法人税申告書を作成することは、税理士法違反となります。この事例では、X社がマンション管理組合となり、Z社が管理会社に該当します。法人税法第3条により、人格のない社団は法人とみなしています。マンション管理組合は法人とみなしているのですから自ら申告書を作成するか税理士に委託しなければなりません。税理士業務を行うことのできない管理会社(Z社に相当)は法人税の申告書を作成することはできないです。誤解のないように念押ししますが、税務に限定した事でして、管理費・修繕積立金の収納や会計帳簿の作成及び決算報告などは管理会社に業務委託していればお任せできます。

◎質問者からの返答

毎度ながら、詳細な検討、ありがとうございます。 質問いだたいだ分を補足いたします。

>自動販売機がマンションの住民にのみ提供されていれば...共済的な事業...

外部の人も買える場所に、1台あります。

従量電灯の電気代(17円87銭/KWH)相当の定額+消費税を受け取っています。

共有部分の電力は、低圧動力(6600Vで受電、13円20銭?24円13銭/KWH)で、これにう自営設備の減価償却と保守費を勘案して、差額分が利益になります。受け取った消費税の行方も、よくわかりません。 近所のマンションでも納税していないので、申告不要(益税)がこれまでの見解です。

>> 一時的に億円超の収入の見込み。

>修繕積立金の収納なのでしょうか。もしそうでしたら金額は大きいですけど、

>収益事業に該当しませんので税務とは無関係です。

敷地の地下設備の権利関係の変更で発生する一時的な収入です。

実態には変化が無く、資産の売却等でも無いので、これも、扱いのよくわからない点です。


3 ● yazuya
●200ポイント

>自動販売機がマンションの住民にのみ提供されていれば...共済的な事業...

外部の人も買える場所に、1台あります。

これは間違いなく課税の対象です。

消費税は、売り上げが1000万以下なら考慮しなくていいです(益税)。



近所のマンションでも納税していないので、申告不要(益税)がこれまでの見解です。

それはあまり判断の根拠になりません。

条件がまったく同じとは限りませんし、脱税になっていても税務当局にに指摘されていないケースは数多くあります。

単に、税務当局が徴税コストの面から少額の脱税は放置しているだけです。

管理組合が申告漏れを指摘された事件もありますので、その税理士に相談して、できるだけきちんと処理したほうが賢明です。

http://d.hatena.ne.jp/tamago2/20080711


参考(少し古い点もあります):http://www.imanaka-kaikei.co.jp/kss05.htm


4 ● cherry-pie
●200ポイント

実際の事例に基づく回答をいたします。

が、規模により、扱いが変わる例もありますので、

あくまで参考に。

>マンション管理組合の会計で、区分所有者の一人の税理士が税理士業務をおこなうのは?

問題ありません。

>管理会社が、業務の一部として受託するのは?

問題ありません。

両方とも税理士業務には当たりません。単に、収入と支出の管理をするだけです。一般的には、管理会社が行います。

>分譲マンションの管理組合の会計監査と税務を、居住者の税理士なり公認会計士に依頼するのは、税理士法、区分所有法、その他法令上、可能でしょうか? または、実際に会計事務を担当しているマンション管理会社が、税務も受託するのは可能でしょうか?

そもそも、会計監査というのは、公認会計士のみが使用できる言葉です。税理士では監査はできません。税理士が行うことは違法になりますので、もし居住の税理士さんに監査を頼むとすれば、断られます。監査ができないのですから。

監査をするというのは、その財務諸表や決算書が適正かどうか、内容をチェックすることです。監査は不正を見抜くために行う業務です。

税務も、申告をしなくていい場合は、税金には無関係。

>約250戸のマンションで、法人格は無し(任意団体と同じで、理事長の個人名で口座)。年間予算が2000万円弱。一時的に億円超の収入の見込み。駐車場の第3者からの収入あり、自動販売機からの収入あり。納税実績なし。事業者届け無しです。

普通はそうですね。マンションというのは、理事長が代替わりをし、その理事長の名義に口座を変更し、副理事長がはんこをもち、理事長が印鑑をもつ。単なる預かりの代表ということで、代表者は毎年、もしくは数年ごとに変わります。

会社という組織でもありませんし、仕事を行っているわけではないので、申告は不要。ただし、その収入の額にもよります。

消費税法第2条第1項第8号に記載されておりますが

マンションの区分所有者が借りている駐車場代に関しては、不課税

外部の第三者にたいするものは、課税扱いとなります。

この場合、「人格のない社団」という扱いで法人税がかかってきます。

日々の金銭の出入り、その他の管理は管理会社に任せておいても問題はありません。ですが、法人税の申告は住民が行うか、税理士が代理で行うか、しかできません。また、税理士が居住者であるという理由から無償で行うことも不可能です。必ず報酬が発生しなければなりません。

>マンション管理会社の業務には、税務は含まれていませんでした。

税務(申告の必要があるならば)は、含めることは不可能ですね。

知識がありませんから・・・・。代理で行うことも不可能ですし。

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