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【J-REIT】

J-REITに関する素朴な疑問です。

なぜ「投資法人」は「複数の物件を所有し」、
かつ「常に資産の入替を行う」のでしょうか?

(以下の質問文はコメント欄ご参照下さい)

●質問者: itarumurayama
●カテゴリ:政治・社会 経済・金融・保険
✍キーワード:J-REIT コメント欄 投資法人 物件 資産
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 1/1件

▽最新の回答へ

1 ● mare_caldo
●60ポイント

いくつかの理由があるように思えます。


投資信託及び投資法人に関する法律第63条に「投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができない」と規定されています。投資する資産があらかじめ単一の不動産と予定されている場合、そもそもここでいう資産の運用にあたるのか?という疑義があるのかもしれません。


J-REITの立法の経緯をみると、有価証券の投資信託制度を拡充する形で枠組みが作られています。有価証券の投資信託の場合には、当初から複数の銘柄に投資することが大前提となっています。単一銘柄に投資するのであれば、その銘柄を直接買えば良いわけですから。そのことから、J-REITも複数資産への投資が当然のものと考えられてきたのかもしれません。


また、J-REITを作る側から見れば、単一の資産への投資だと資産運用会社の仕事がなくなってしまい報酬もとれない、という問題があるようにも思います。この点は、「個人投資家は、個々の投資法人の「アセットマネージャー能力」をチェックする必要はなくなり」というご指摘と真っ向から対立する点ですが、J-REITを作る側からすれば、高いアセットマネージャー能力があるので高い報酬をもらいます、という立て付けにしておかないと商売にならないし、人も張りつけられない、という都合があるようにも思います。そうだとすると、仮に制度的には単一不動産REITが可能だとしても、誰もそんなREITは作らない、ということになります。


「複数物件を所有し、適宜資産を入れ替える」という存在は、本質的に不動産会社の株と変わらないのでは?という点ですが、不動産賃貸が主要目的となっている会社であれば、その通りだと思います。ただ、三井不動産や三菱地所などのいわゆる不動産会社は、むしろデベロッパーとしての事業に重きを置いていると思います。ダイビルやイヌイ倉庫などは、かなりそうした存在に近いかもしれませんが、以前から所有していた不動産の活用が通常なので資産の入れ替えはあまり行われないと思います。

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