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銀行から500万円借りてきて、500万円のワンルームマンション(中古)を買います。
金利は1.275%なんで、10年返済とすると月々4.4万円位の返済額です。

その中古マンションは自分では住まなくて、他人に貸したとして、家賃が月6万円取れたとします。
そうすると、4.4万円銀行に返済しても、6-4.4=1.6万円、毎月手元に残ります。
返済が済んだ11年目からは、毎月6万円が丸まる手元に残ります。
この計算って、どこかおかしいですか?あっていますか?
あっているなら、サラリーマンが誰でもマンション投資すれば儲かりますか?

注意:家賃の他の管理費、修繕積立金、マンションの固定資産税、賃貸にかかわる媒介手数料、空室リスク等は考慮していません。

●質問者: kinopitt
●カテゴリ:経済・金融・保険 生活
✍キーワード:サラリーマン マンション マンション投資 リスク ワンルーム
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 10/10件

▽最新の回答へ

1 ● y-kawaz
●19ポイント

経費やリスクを全て考慮しないのであれば間違ってないと思います。

ただし当然ですがそれらを考慮しないことはありえないので、儲かる保証は無いです。


2 ● j4mika
●18ポイント

その計算だと、利回りが結構良いように思います。

考えられていないリスクとしては、利回りがよいと言うことは、これから先に、その場所に新しいマンションが建つ可能性が高いと思います。

そうなると価格競争が始まりますので今の利回りの維持は難しいと思います。

また、マンションの老朽化に伴い家賃は安くなると思いますので、それも考慮すべきかと思います。これは、等に含まれるかもしれませんが、地震などの保険も必要かと思います。

あと、家賃とサラリーマンの収入が何らかの理由により途絶えた時のリスクがあると思います。大企業でも倒産する時代ですし、公務員の給料も削減される時代です。

とりあえず、思いつくところとしてはこんな感じでしょうかね。


3 ● pretaroe
●19ポイント

理論通りなら、間違ってません。あってます。


11年後も同じ毎月6万円という家賃設定は現実味がありません

古くなるほど立地条件が良くない限り、値段を下げていかないと借り手がつかないです。

買った時の中古マンションの築年数も重要な要素です。


4 ● Lhankor_Mhy
●18ポイント ベストアンサー

こんにちは、不動産会社に勤めている者です。

普通の銀行が投資用ローンを1.275%という低利で貸してくれるのかなあ、という疑問は置くとして、計算は合っているようです。

ですが、儲かるかどうかは出口を考えると微妙なセンではないでしょうか?

・想定:10年後に360万円で売却

→ インカムゲイン 1.6万円×12ヶ月×10年=192万円

→ キャピタルロス 360万円?500万円=?140万円

→ 計 52万円の利益

50万円程度の利益なんて、10年間の賃貸経費と購入売却諸費用で軽く飛んじゃいますね。仮に全て利益になっても、500万円の元手で10年で52万円の利益ですからROE的に言うなら1%となり、リスクに見合ってるとはとても思えなくなります。この想定では儲からない計算になりますね。

ということは、「儲かるか?」の答えは「出口の想定による」ということです。つまり、「売り抜けのタイミングで儲かるかどうかが決まる」ということで、「サラリーマンが誰でもマンション投資すれば儲かりますか?」の答えは「その人のセンスがよければ」ということになります。


5 ● papavolvol
●18ポイント

実は、今、サラリーマンが大屋さんになって、不労所得を得るというのが流行しています。

預貯金以外に、株や投資信託、そこに不動産を組み合わせて資産を形成すると言う考え方に、私は賛成です。

1.注意点その1=換金性が低いリスク

預貯金はいつでも現金を下ろせます。定期預金でも解約手数料を取られる場合はあっても確実に現金化出来ます。株や投資信託は、値が下がっているときには換金したくないという事はあっても、下がったら下がったなりに現金化出来ないというわけではありません。一方アパートは、買い手がつかなければ現金になりません。つまり、いつでもすぐに現金化出来ないというリスクがあるので、完全な余裕資金で投資すべきです。

2.注意点その2=必ず儲かるかどうかわからないリスク

借り手が見つからなければ赤字になります。特に日本では、新しい物件が出て来ると古い物件は安くしないと借り手が見つからない、そうでなくても古い物件は敬遠される、という傾向が強いと言われています。また、古い物件は耐震性能が不十分な場合があります。

3.注意点その3=修理などの問題

「管理費、修繕積立金、マンションの固定資産税、賃貸にかかわる媒介手数料」とご自分でもおっしゃっていますが、その通りです。さらに、実際にエアコンや給湯などが故障したら修理代が発生します。借り手が入れ替わる時には、じゅうたんや壁の塗り替えなども必要です。

4.注意点その3=所得税などの問題

10戸未満の戸数の賃貸物件を運用する場合には、税法上は「事業的規模ではない不動産所得」とみなされるため、不動産所得の経費が直接的な経費に限定されます。

4.4万円のローンを銀行に支払っても、そのうち所得税上で経費と認められるのは銀行の利息相当額と建物部分の減価償却費だけです。土地の代金は経費にはなりません。

そのため所得税法上では、実際に手にする金額以上の所得があるとみなされて、所得税法の計算上の所得に対して所得税を納めることになります。

さらに、サラリーマンで所得が1千万円を超えない人で奥さんがパートをしていた場合などは、配偶者特別控除を適用しているケースがありますが、所得税の計算上の不動産所得を給与所得に加えると1千万円を超えるという人も居るかもしれません。その場合には、配偶者特別控除の適用が受けられなくなり、さらに給与の税率もアップして、給与所得にかかる税金も年末調整後に確定申告して追加納税する必要があります。

そうは言っても、現金、預貯金、株や投資信託、そして不動産所得などに分散して資産を形成してゆく事はとても大切な事だと私は思います。

サラリーマンが大屋さんのビジネスの成功をお祈りいたします。


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