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投資用不動産賃貸マンションについて詳しい方教えて下さい。

空室の多い投資用マンションを一棟購入し、満室にして売却し、売却益を得て次の投資用物件に再投資したいと考えています。

マンションを売却する際、満室にして売却する場合と、満室にしないで売却した場合、どれぐらい売却金額が変わってくるものでしょうか。
ケースバイケースというのは承知の上での質問です。それでもおよそざっくりこれぐらいは違うなど簡単な例を使って頂ければ幸いです。またこの場合の問題点等もあれば合わせて希望します。

●質問者: daigorouM2
●カテゴリ:ビジネス・経営 経済・金融・保険
✍キーワード:もの スバ マンション 不動産 問題点
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 3/3件

▽最新の回答へ

1 ● 藤井
●100ポイント

都内の例を挙げてご説明します。現在、都内で業者が投資家を探している満室またはそれに近いレジ系の物件においては、経費控除前の利回りで7%台が主流となっております。


空室が多いものですと、買手は警戒するため、まず、売れません。売れないものを無理に売ろうとすると、かなり値を下げなければならないのが不動産です。空室が多いレジ系となりますと、10%超えた利回りでないと、投資家はまず見てくれることすらないでしょう。15%台で出さないと、厳しいと思います。


となると、半値ですよ。これだけ違ってきます。もちろん、空室率、地区年数、立地、

家賃設定、等々、いろいろな要素がありますが、それだけ空いているということは、それら要素があまり良くないということを織り込んでそのような空室率なのだ、と投資家は考えます。


一番の原因は、家賃設定だろうと思います。不人気物件でも家賃を下げれば大体埋まります。どれだけ下げれば満室になるか、で、新利回りも売却価格も決まってきます。


不人気物件ですと、家賃を実効的に3割以上下げないと、経済合理性がある期間内に満室にはなりません。敷金や礼金の免除等も家賃下落要因と同じ扱いになります。


たとえば、つき15万の物件があったとします。4割空いています。2ヶ月以内に埋めたい、となると、11万台にしないと無理です。14万程度にしても、借主は関心を示しません。


敷金1ヶ月例金1ヶ月を投げるとなると、さらに17%程度の減収になりますから、逆算時は反映する必要がありますね。


2 ● suppadv
●100ポイント

満室で滞納する人がいない条件で、賃貸収入の経費を引いた純益が満室で月150万円で、1800万円の純益です。

入居率が1年で70%ぐらいになると仮定しても、この物件なら1億ぐらいなら十分売れるでしょう。


入居率が50%で、賃貸収入の経費を引いた純益が満室で月75万円で、900万円の純益の場合、自力で入居率を70%に上げようと考えて、9000万ぐらいなら売れるのでは?

基本は、ご自分で購入する時に、どの程度の利回りを希望するか、それを考えていけば、ある程度の予測が出来ると思います。



入居率が0%で、中古ならほとんど売れません。上記と同レベルの物件なら5千万円ぐらいでしょうか。

問題がはっきり判って、改善方法を思いついたなら良い物件かもしれません。

新築の場合、入居率を80%ぐらいで考えて価格設定をされているので、除外した方が良いと思います。


3 ● km1981
●100ポイント

現在、賃貸物件の稼働率は93%前後なので、

それより空室数が多ければ、

家賃×空室数×6(円)

が値引き額になります

賃貸物件は1年に2度入れ替え時期があるからです

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