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ハワイにコンドミニアムを買う際に(個人で)融資を受ける方法を教えてください。
日本国内の銀行に問い合わせたところ、海外物件購入の融資制度はないと言われてしまったため、質問させて頂きます。

●質問者: linkin
●カテゴリ:ビジネス・経営 経済・金融・保険
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 2/2件

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1 ● seble
●50ポイント

一応、居住者向けですが、、
http://www.cpb-jp.com/loans/
https://www.fhb.com/jp/jindex.htm
英語に堪能なら他の銀行でも可能かもしれません。
日本の銀行支店や現地法人でもあればと思いますが、なぜか見付かりません。規制か何かあるのか。


papavolvolさんのコメント
規制と言えば規制なのですが、 -日本の銀行は日本の金融庁から許認可を受けて日本で営業しているわけです。日本の銀行はハワイ州の許認可を受けていないので、ハワイ州では営業できません。ハワイ州に在住の日本人は1万8千人です。この人口規模だとハワイ州の許認可を受けて支店を置いても採算が取れないのかもしれませんね。 -同様に日本で弁護士の資格を持っていてもアメリカの弁護士資格が無ければハワイ州で営業できません。日本で税理士や会計士の資格を持っていてもハワイ州の資格がなければハワイ州で営業できません。 -以上の2つを考えると、日本の銀行がハワイで営業するのも難しいし、日本の銀行がハワイ州の不動産を担保にして融資を行うのも難しいと言えます。評価額も決められないし、抵当権の行使もできないと思います。これはどちらが閉鎖的とかいう問題ではなく、単に日本とハワイ州では法律が違うということですね。 -ハワイ州の不動産は日本人が簡単に購入できます。ワイキキのマンション、コンドはかなりの割合を日本人が所有しています。ハワイ州の銀行には日本人が簡単に口座開設できます。ハワイ州は日本人にはとても好意的な州なんです。

sebleさんのコメント
アメリカ本土には日本の銀行の支店、ないし営業所、現地法人がいくつもあります。ハワイだけ無いのです(アラスカもかな?)ハワイ州だけ何か特別な規制があるのかな?と。 やっぱり爆弾落としたからですかね。そういう意味じゃ、北朝鮮がミサイル作るとか朝鮮総連がどうとか、日本は言えるタマじゃないですね。

papavolvolさんのコメント
バブルの後で日本の銀行の海外支店はずいぶん撤退しましたね。やはり海外支店の維持にはコストがかかりすぎるんだと思います。 ハワイの領事館の資料では、ハワイには在留日本人は1万8千人しかいません。国内でも人口1万8千人の都市には支店は出さないと思いますが、そのうえ法律も免許も日本とは違うんですからとてもコストがかかるでしょうね。 また、ハワイには観光以外に産業がありません。つまり日本のメーカーの工場がないんです。日本のメーカーの工場があれば、部品の購入代金とか利益などを日本に大量に送金すると思います。しかし、そのような工場はありません。だから、日本の銀行の支店をハワイに出しても採算が合わないんだと思います。 sebleさんが紹介されている2つの銀行のうち、上の方のCPBは元は住友銀行の現地法人だったんですよ。現在は日本の銀行との関係は解消しています。 そういえば、ハワイにはアメリカ本土の銀行もほとんどありません。ファーストハワイアンバンク(FHB)、セントラルパシフィックバンク(CPB)、バンクオブハワイなどハワイだけの銀行がほとんどです。FHB以外の銀行の経営状況はあまり良くありません。 アメリカ本土でもその州だけの銀行が主流で日本のようなメガバンクは地方には支店を持っていませんね。

papavolvolさんのコメント
前回「ハワイには在留日本人は1万8千人しかいません。」と書きました。 よく考えると、その過半数はアメリカ人男性と結婚した日本人女性なんですね。 日本は夫婦はそれぞれが別々の名前で銀行口座を開設します。アメリカでは夫婦名義で1つの銀行口座を開設します。アメリカ人男性と結婚した日本人女性は日本の銀行には口座を開設しません。ということは、日本の銀行の支店に口座開設しそうな人は何千人かしかいないことになります。観光以外に産業はありません。 しかも、現金が主流の日本と違って、アメリカ社会では現金はほとんど使われません。小切手とデビットとクレジットです。銀行の業務も複雑です。日本の銀行のペイオフは1人1千万円ですが、アメリカの銀行の夫婦口座のペイオフは50万ドル(80円/ドルとして4千万円)です。日本の大銀行の小規模な支店がアメリカの銀行と対等のサービスを提供するのは大変です。

sebleさんのコメント
なるほど、結局コストの問題ですね。 てか、スレ主にはシカトされちゃってますが、、

papavolvolさんのコメント
sebleさん、あ、ほんとだね。

2 ● papavolvol
●50ポイント

ハワイには日本人向けの不動産投資をお世話している不動産会社がたくさんあり、日本人女性を配置しています。それらの中には、ハワイの銀行の融資も合わせて手続きしてくれる会社もあります。
ハワイの銀行には、アメリカの社会保険番号を持たない日本人との取引に積極的な銀行があり、日本人女性を配置しています。

今はワイキキのコンドの価格が底を打って、上昇に転じる時期であると言われています。さらに円高なので日本人にはとても買いやすい価格になっています。これまでにない買い時になっていますね。あくまで予想ですが5年か10年保有すると、譲渡益を見込める確立は高いのではないかと思われる状況です。

一方、投資金額に対する賃貸による運用益のリターン収入は高いとは言えません。代わりに将来の譲渡益に期待を見込めるというところでしょうか。
取得する不動産が、長期賃貸の家賃収入で維持費をまかなう居住物件なのか、自分の別荘使用で使用しない間に賃貸して管理費負担を軽減する物件なのか、ホテル運用する物件なのか、商業用物件なのか、目的によって融資の条件も変わってきます。

現地の銀行で融資を受ける場合、現在のハワイの低利率の恩恵は受けられます。しかし、今後の返済中に為替レートの変動により返済金額の日本円換算額が増えるリスクがあります。ハワイの借り出し利率は過去最低の利率ですが、デフレの日本と違ってハワイの物価は上昇を続けています。銀行に支払う利息と、固定資産税、物件の維持費、物件の管理費支払いが、運用益を上回るリスクもあります。自分の利用しない間だけ賃貸する場合や、ホテル運用する場合には、投資金額に対する運用利回りは、維持管理の費用をまかなうのがやっとで利益は出ないかもしれません。

買いやすく貸しやすく売りやすい物件を買わないと大やけどをしかねません。
詳しくシュミレーションしてみられることをお勧めします。
同じバスケットに卵を盛らないという投資の大原則に従えば、資産の一部をハワイの不動産で所有するのは理にかなった資産運用です。「日本円での日本の株式」と「アメリカドルでのハワイの不動産」は連動しない可能性が極めて高いのでリスクのヘッジになります。しかし、ローンで取得するのにはしっかりした運用シミュレーションが必要です。

また、不動産の所有形態も、日本とは違ってアメリカではいろいろな所有形態があります。トラストでの所有、夫婦名義での所有などは上手に使うと相続税の回避につながるかもしれません。ハワイの夫婦名義は所有割合を定義しません。夫婦が共に100%所有します。どちらかが負債をかかえても夫婦名義の不動産は無事です。どちらかが死ぬと生き残った方がそのまま100%所有し続けるので相続は発生しません。

物件の選定から、融資の選択、保有形態などの考慮、そして購入後の管理まで任せられる不動産屋さんを見つけるために、いろいろ実際に出会って話してみられるところから進められてはいかがですか?

ハワイにはアメリカ人男性と結婚してハワイに住む日本人女性が1万人暮らしています。これらの日本人女性は不動産屋さんのエージェントにも銀行のプライベートバンカーにも必ずいますので、安心してください。またハワイの不動産取引は全ての取引がコンピュータに登録されていて、不動産協会の会員にガラス張りで全て公開されていますので、安心してください。

私のブログに関連記事があります。よろしかったらご覧ください。


papavolvolさんのコメント
ハワイの不動産を購入するときに、ハワイの不動産は日本の銀行の担保物権にはなりません。 ハワイの銀行で抵当権付きのローンを受けることは可能です。信頼できる日本人不動産会社に依頼すれば手続きしてくれます。 もしも、ハワイの不動産が、商用物件ではなく、自分の居住用でもなく、賃貸に使用する居住用のコンドなどであった場合だと仮定します。 毎月家賃収入があります。毎月の管理費の支払いや維持修理保守費が必要です。ここにローンの利息と固定資産の原価償却が発生します。帳簿上は赤字になります。日本の税務署には不動産所得が赤字であるという確定申告を行います。この不動産所得は他の所得、例えば給与所得や事業所得と通算できます。もしもサラリーマンがこのような不動産投資を行うと、日本の給与から源泉徴収された税金が還付されます。

papavolvolさんのコメント
ハワイ州の不動産の購入契約には「ローンが承認されたら購入する」という一文をつけることができます。ローンが承認されなかったら、契約を一方的に破棄してもペナルティーは発生しません。
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