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借地に家を立てる時の取り決め

近々、借りている土地(更地)に家を新築し、小規模な自営業を開始する予定があります。
地主さんとは好意的にお話できているので、家を建てて長期的に土地を利用することにも合意を得ています。ただし、地主さんの土地に対する思いがあるため、将来的に土地の購入ができるのかどうかは定かではありません。

そんな状況で、万が一トラブルがあった時のための取り決めをすることになりました。
契約は不動産屋などを挟まず、個人間でいいだろうという話になっています。

具体的には

・土地の所有者が変わる時
・家の所有者が変わる時
・土地を返すとき(家が残ってしまう)
・契約の更新時期(今のところ、5年くらいで何もなければ更新という話)
・取り決めの時効

上記のようなポイントで、トラブルになる気がします。

双方ができる限り不利にならず、円滑に運用できる取り決めにしておきたいと考えています。このような場合の注意点、想定しておいたほうが良いこと、家の権利と土地の権利の関係などを教えてください。

●質問者: motoraji
●カテゴリ:政治・社会
○ 状態 :終了
└ 回答数 : 1/1件

▽最新の回答へ

1 ● Lhankor_Mhy
●300ポイント ベストアンサー

不動産会社に勤務している者です。

まず、何かを貸し借りする時は主に民法が、建物を建造する目的で土地を借りる場合は借地借家法が適用されることをご理解下さい。
優先順位としては、このようになります。

契約条文>借地借家法>民法など

ただし、借地借家法については、一部に強行規定があり、これに反する契約は無効になるなどしますのでお気をつけ下さい。

ひとつずつ見ていきます。

土地の所有者が変わる時

問題ありません。たとえ競売にかかったとしても借地関係は承継されます。たとえ当初の契約が無効となっても、建物の登記がされていることで地上権が主張できますから、最悪でも新法借地権が主張できます。

家の所有者が変わる時

上記と同じですが、土地の所有者変更と異なり、建物の所有者変更には地主の許可が必要です。承諾には承諾料が必要な場合もあります。

土地を返すとき(家が残ってしまう)

第十三条
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

借地借家法

借地借家法により買取請求権が存在します。これは強行規定です。ただし、定期借地権においては適用されません。

契約の更新時期(今のところ、5年くらいで何もなければ更新という話)

難しいです。期間を5年とする借地権の形態はありません。おそらく期間は無効とされ、30年の借地権になると思います。
短い期間の契約にしたいのであれば、公正証書を用いた事業用定期借地契約で10年の契約ができます。ただし、更新はできません。

取り決めの時効

ちょっと何を想定しているのか分かりませんが、契約期間のことであれば上記のとおりです。



借地契約は不動産屋でも頭を悩ませながら特約を考えていく契約ですが、一般の方でもきちんと勉強をされればできないことではないでしょう。ます、借地借家法を解説した書籍などの一読をおすすめします。


motorajiさんのコメント
ご回答、コメントありがとうございます。 「取り決めの時効」について、説明が不十分でした。 例えば、相続で世代が変わって「親の代で決めたことだから無効」などと言われ契約打ち切りになった話を聞いたのですが、“土地の所有者が変わる時”のご説明を見る限り、そのようなことはできないという認識でよろしいでしょうか?

Lhankor_Mhyさんのコメント
おっしゃるとおりです。借金を「親の代で決めたことだから無効」とはいかないことと、基本的には同じです。 >http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC896%E6%9D%A1:title> (相続の一般的効力) 第896条 相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。 <<

motorajiさんのコメント
もう一つ契約期間のことが気になったので、借地権について調べてみました。 つまり、一度契約して家を建てれば、法律上最低30年は借地権を主張できるということでしょうか? 「5年くらいで見直したい」とおっしゃっているのは地主さんの方です(余程のことがない限り更新するつもりのようですが)。しかし、そのような契約は法律上は認められず、万が一30年以内に解約となる場合は、双方の合意がない限り不可能ということですね。

Lhankor_Mhyさんのコメント
>一度契約して家を建てれば、法律上最低30年は借地権を主張できるということでしょうか? このご質問にお答えするのは簡単なのですが、悪いことは言いませんから一度ご自分でお調べになってみて下さい。 借地借家法というのは、借主の立場を保護するためにある法律です。 貸主の立場で、借地借家法を知らずに契約するということは、自分に不利な契約をする可能性がある、ということです。少なくとも借地期間程度について自分で勉強することができない方は、地主のやりたいようにやられてしまっても仕方がないと思います。事業を行う者が自分で契約書を作るのですから自己責任です。 プロをを通さないで自分で契約する、とはそういうことだと思います。

Lhankor_Mhyさんのコメント
↑ ×貸主の立場で ○借主の立場で

motorajiさんのコメント
ご指摘いただき、借地借家法の重要性がよくわかりました。 腰を据えて、一度目を通して見ることにします。ありがとうございます。
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